Polski Ład to pakiet ustaw, który wzbudza ostatnio sporo emocji, a zapowiadane zmiany mogą mieć znaczący wpływ na stan portfela Polaków. Rządzący twierdzą, że dla większości będą to zmiany korzystne, ale eksperci od rynku nieruchomości obawiają się całkiem innego efektu. W projekcie ustawy podatkowej w ramach Polskiego Ładu znajdują się bowiem zapisy, które zmienią zupełnie sposób rozliczeń podatkowych przychodów z najmu osiąganych przez osoby prywatne. Zobacz co się zmieni i sprawdź o ile wzrosną obciążenia podatkowe.
Opodatkowanie najmu – sytuacja aktualna
Obowiązujące przepisy podatkowe dają właścicielom mieszkań na wynajem, którzy wynajmują je w ramach wynajmu prywatnego, a nie prowadzonej działalności gospodarczej, wybór formy opodatkowania. Mogą oni wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub rozliczenie na zasadach ogólnych czyli opodatkowanie dochodu, a nie przychodu z najmu, zgodnie z obowiązującą skalą podatkową (17% i 32%). Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przy przychodach z najmu do 100 tys. złotych rocznie i 12,5% od przychodu powyżej tej kwoty, ale opodatkowany jest przychód, a nie dochód czyli przychód pomniejszony o koszty.
Dla wielu osób korzystniejszy podatkowo jest wybór zasad ogólnych, gdyż mimo wyższej stawki podatkowej można od przychodu odliczyć koszty uzyskania przychodu, takie jak amortyzacja, której stawkę można dopasować w zakresie do 10% oraz inne koszty związane z mieszkaniem np. remonty, wyposażenie czy obsługa najmu. Dodatkową zaletą wyboru formy ogólnej jest możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku wynoszącej aktualnie 8 tys. zł, która osobom o niewielkich dochodach pozwala ograniczyć podatek od najmu nawet do zera.
Propozycje zmian w podatku od najmu od 2022 r. – Nowy Ład
Opublikowany 27.07.2021 r. projekt ustawy podatkowej w ramach Polskiego Ładu zawiera znaczące zmiany w zakresie opodatkowania najmu. Przede wszystkim znosi on możliwość wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu i nakłada obowiązek rozliczeń z fiskusem w formie ryczałtowej. Oznacza to, że nie będzie można odliczyć amortyzacji oraz innych kosztów związanych z najmem i niezależnie od ich wysokości podatek zostanie zapłacony od przychodu. Jak można się domyślić kwota podatku, którą należy wpłacić do urzędu skarbowego będzie sporo wyższa niż przy rozliczeniu na zasadach ogólnych, mimo niższej stawki ryczałtu i będzie ona niezależna od wysokości ponoszonych kosztów.
Należy również pamiętać, że rozliczanie przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym uniemożliwi skorzystanie z kwoty wolnej od podatku. Przy ryczałcie nie można bowiem korzystać z tej opcji, a zatem podatek od najmu będzie musiał zapłacić każdy, niezależnie od wysokości osiąganych przychodów. Jest to tym bardziej dotkliwe, że w tym samym projekcie ustawy znalazły się zapisy o podniesieniu kwoty wolnej od podatku do 30 000 zł, co osobom o niewielkich dochodach pozwoliłoby obniżyć zobowiązania podatkowe przy rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych.
Obciążenia podatkowe wg Polskiego Ładu – przykład
Zapowiadane zmiany będą miały z pewnością wpływ na rynek nieruchomości na wynajem w Polsce, który po ograniczeniach związanych z pandemią zanotował znaczne obniżki rentowności. Dodatkowe obciążenia podatkowe, z jakimi mamy do czynienia przy zapowiadanych zmianach w przepisach podatkowych sprawią, że osoby prywatne osiągające stracą na tych zmianach. Przygotowaliśmy przykład, który pokaże skalę różnic.
Założenia:
Mieszkanie o wartości 500 tys. złotych
roczne przychody z najmu: 25 tys. złotych
roczna amortyzacja stawką 5%: 25 tys. zł
roczne koszty uzyskania przychodu: 6 tys. złotych
Podatek obliczony na zasadach ogólnych:
przychody: 25000
amortyzacja: 25000
koszty: 6000
dochód: -6000
podatek: 0
Podatek ryczałtowy:
8,5% z 25 tys. złotych = 2125 zł.
Powyższy przykład pokazuje, że różnica jest istotna i obciążenie podatkowe właściciela mieszkania na wynajem jest dużo wyższe niż w przypadku możliwości rozliczania się na zasadach ogólnych i jest równa nieco więcej niż miesięczny przychód z czynszu najmu. Oznacza to, że przy zmianie zasad podatkowych rentowność najmu spada o 1/12, co może mieć znaczący wpływ na decyzje inwestycyjne wielu Polaków.
Pomocne materiały:
