Miejscowości turystyczne w Polsce od dobrych kilku lat przechodzą boom rozwojowy, a powstające w nich budynki z apartamentami wakacyjnymi skłaniają do przemyśleń nad opłacalnością takiej inwestycji. Sprawdźmy, czy apartament wakacyjny to dobry pomysł lokowania kapitału i jakie może przynieść on zyski.
Rynek nieruchomości wakacyjnych w Polsce
Na rynek apartamentów wakacyjnych w Polsce to rynek o bardzo ekspansywnym rozwoju. Z roku na rok rośnie liczba inwestycji w miejscowościach wypoczynkowych, a jak podaje raport „Rynek Hoteli oraz condohoteli w Polsce 2021” opracowany przez Emmerson Evaluation, w 2020 r. zanotowano 6% wzrost liczby apartamentów wakacyjnych, co oznacza ponad 2100 nowych apartamentów w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. Dominujący jest tutaj zdecydowanie pas nadmorski, w którym znajduje się ponad 46% wszystkich nieruchomości wakacyjnych w Polsce. Na drugim miejscu jest pas górski, w którym jest 30% apartamentów wakacyjnych, a na trzecim aglomeracje, które również są miejscem atrakcyjnym dla turystów (20% rynku nieruchomości wakacyjnych). Zaskakujący może być fakt, że rynek apartamentów wakacyjnych na Warmii i Mazurach jest jeszcze tak słabo rozwinięty, gdyż stanowi on jedynie 4% z dostępnych lokali na wynajem wakacyjny.
Autorzy wspomnianego raportu pokusili się o prognozy na przyszłość i zgodnie z ich szacunkami nadal przewidywane są znaczne wzrosty w podaży na rynku nieruchomości wakacyjnych. Zgodnie z nimi do 2023r. liczba nieruchomości wakacyjnych w aglomeracjach wzrośnie o 28%, a w pasie nadmorskim o ponad 25%. Nieco niższe wzrosty przewidywane są w rejonach górskich (17%), a nadal najmniejszy jest przewidywany wzrost na Warmii i Mazurach – jedynie o 2,5%. Prognozy na przyszłość mogą się jednak znacznie zmienić ze względu na pandemię i ograniczenia z nią związane. Trudno w tej chwili przewidzieć czy wszystkie planowane inwestycje będą realizowane zgodnie z planem, czy jednak zostaną odłożone w przyszłość, do czasu ustabilizowania się sytuacji epidemicznej.
Apartamenty wakacyjne a sezonowość
Powyższe dane pozwalały na poznanie rynku apartamentów wakacyjnych z perspektywy liczby obiektów tego rodzaju. Wzrost ich liczby może sugerować, że to inwestycja opłacalna, bo inaczej nie byłoby chętnych, którzy kupią apartamenty wakacyjne. Jest w takim myśleniu wiele prawdy, ale należy pamiętać, że istnieje również druga strona medalu czyli popyt, który determinuje opłacalność danej inwestycji. Przeglądając portale typu Booking czy Airbnb i szukając apartamentu na wynajem w miejscowości turystycznej w szczycie sezonu wakacyjnego możemy dostać informację, że ponad 90% obiektów tego rodzaju jest już niedostępna. Oznacza to, że wakacyjne apartamenty cieszą się dużym zainteresowaniem wśród najemców, a zatem można liczyć na wysokie obłożenie w trakcie sezonu.
To jednak za mało, by stwierdzić, że inwestycja jest opłacalna, bo sezon w nadmorskich kurortach trwa maksymalnie 4 miesiące: od czerwca do września. Czasem pojawia się zainteresowanie wynajmem w okresie około świątecznym i sylwestrowym oraz w trakcie długich weekendów, ale i tak ponad połowę roku apartamenty wakacyjne pozostają puste. Podobnie sytuacja wygląda na Warmii i Mazurach, które przyciągają w cieplejszej porze roku.
Nieco lepiej sytuacja wygląda w pasie górskim, gdyż w tych kurortach sezon jest dużo dłuższy. Jest bowiem wielu chętnych na narty, jesienne i wczesnowiosenne wyprawy górskie, a za „martwy” sezon uważane są zwykle tylko listopad i marzec. Na wyższe obłożenie można liczyć również w aglomeracjach, choć ograniczenia pandemiczne i tutaj mocno wpłynęły na opłacalność inwestycji w apartamenty wakacyjne.
Apartament wakacyjny, condohotel czy aparthotel?
Sprawdziliśmy już, że pojawiają się coraz to nowe apartamenty wakacyjne, wiemy, że cieszą się one zainteresowaniem, a zatem czas sprawdzić, co oferuje nam rynek nieruchomości wakacyjnych. Pod pojęciem tym kryją się bowiem nie tylko apartamenty wakacyjne rozumiane jako mieszkania nabyte w inwestycji deweloperskiej i przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, ale również condohotele i aparthotele.
Condohotel to obiekt funkcjonujący jak hotel, a zatem do wynajęcia są pojedyncze lub podwójne pokoje hotelowe z łazienką, rzadko kiedy wyposażone w aneks kuchenny. Główną różnicą jest fakt, że poszczególne pokoje zostały wyodrębnione jako oddzielne lokale i mają odrębnych właścicieli. Całością inwestycji i wynajmem zajmuje się firma zarządzająca obiektem, a inwestor czerpie zyski z wynajmu i na określonych warunkach może korzystać z pobytu właścicielskiego.
Podobnie funkcjonują aparthotele, przy czym zamiast typowych pokoi hotelowych mamy do czynienia z niewielkimi mieszkaniami, które wynajmowane są turystom. W tym przypadku obsługą zajmuje się również firma zarządzająca, ściągająca z barków właściciela ciężar obsługi najmu.
W odróżnieniu od powyższych nieruchomości wakacyjnych, apartamenty wakacyjne mogą, ale nie muszą być obsługiwane przez firmę zarządzającą budynkiem. Właściciel może wybrać taką opcję jako wygodniejszą i mniej absorbującą, ale może również zajmować się najmem samodzielnie lub na własną rękę poszukać osoby lub firmy, która będzie wykonywała dla niego tę usługę.
Zarówno aparthotele jak i condohotele to inwestycje nastawione na zyski z najmu, a podstawą do oceny opłacalności inwestycji jest dokładne przestudiowanie umowy. W niektórych z nich są zawarte bardzo ścisłe ograniczenia co do terminów i czasu trwania tzw. pobytu właścicielskiego, co nie każdemu może się podobać. Czasem umowy gwarantują określony poziom zysków, ale podana stopa zwrotu może nie uwzględniać kosztów obsługi czy remontów, dlatego przy atrakcyjnych zyskach warto zwrócić na ten punkt szczególną uwagę.
Wybierając oddzielny apartament wakacyjny mamy zdecydowanie większe możliwości dopasowania czasu i sposobu jego wynajmu do własnych potrzeb. Dzięki temu możemy spędzać w nim czas wtedy kiedy chcemy, a nie wtedy, kiedy umożliwia nam to umowa z firmą zarządzającą. Oczywiście wpływa to na opłacalność inwestycji, bo zajmując apartament nie czerpiemy zysków z jego wynajmu, ale jest to nasza suwerenna decyzja, a nie wymóg stawiany nam przez umowę.
Ile kosztuje apartament wakacyjny?
Wiedząc więcej o nieruchomościach wakacyjnych czas spojrzeć na ceny nieruchomości tego rodzaju. Ich wysokość zależy przede wszystkim od lokalizacji inwestycji: czy jest ona położona nad morzem (odległość od plaży), czy w górach (widok, odległość od wyciągu i innych atrakcji turystycznych). Cena za metr sięga kilkunastu tysięcy złotych, a nawet kilkudziesięciu, a zatem planując zakup nawet niewielkiej nieruchomości wakacyjnej trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu co najmniej 300 tys. złotych, ale zdecydowanie większy wybór będziemy mieć dysponując kwotą 400 – 600 tys. złotych.
Przy takim poziomie cen stopa zwrotu na poziomie 5% oznacza 20-30 tys. rocznego dochodu z najmu. W miejscowościach nad morzem, w których wysoki sezon trwa 2 miesiące, a pozostałe 2 miesiące (czerwiec i wrzesień) są tańsze i obłożone w mniejszym stopniu, oznacza to konieczność zarobienia co najmniej 6,5 – 10 tys. miesięcznie, by założona minimalna stopa zwrotu została osiągnięta. Przy tych założeniach zysk z każdej doby musi wynosić od 200 – 330 zł, a to oznacza, że najemca musi zapłacić dużo więcej, gdyż trzeba uwzględnić koszty obsługi i zużycia apartamentu. Nie są to jednak założenia nierealne, gdyż ceny wynajmu apartamentów wakacyjnych nad morzem w wysokim sezonie są sporo wyższe, a komunikat o ponad 90% obłożeniu kwater jest najlepszym dowodem, że turyści są gotowi tyle zapłacić.
Ryzyko inwestycyjne przy inwestycji w apartamenty wakacyjne
Rozważają decyzję o zakupie apartamentu wakacyjnego trzeba pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości wakacyjne jest obarczone sporym ryzykiem, czego najlepszym przykładem są wydarzenia związane z koronawirusem. W lecie 2020r. większość osób wybrała wypoczynek w kraju, a zatem obłożenie apartamentów było całkiem duże, natomiast w zimie, gdy zamknięte zostały stoki narciarskie, obłożenie apartamentów w paśmie górskim było bardzo niewielkie. Pandemia z pewnością kiedyś się skończy, ale na zainteresowanie wynajmem nieruchomości wakacyjnych ma wpływ szereg innych czynników, jak choćby częstsze wyjazdy wypoczynkowe za granicę, które bywają tańsze od wypoczynku nad polskim morzem. Przy aktualnych ograniczeniach mało kto decyduje się na ryzyko wyjazdu, gdyż we wszystkich krajach sytuacja epidemiczna zmienia się niemal z dnia na dzień. W kolejnych latach może się to jednak zmienić i rosnąca podaż nieruchomości wakacyjnych przy niższym zainteresowaniu doprowadzi do obniżenia cen najmu i obniżenia opłacalności inwestycji.
W przypadku nieruchomości wakacyjnych pod znakiem zapytania stoi również wzrost wartości nieruchomości w czasie, który jest często podkreślany przy inwestycjach w mieszkania na wynajem. W tej chwili zainteresowanie mieszkaniami tego rodzaju nadal rośnie, a więc apartamenty wakacyjne są coraz droższe. Może jednak przyjść taki moment, w którym ze względu na spadek opłacalności inwestycyjnej część nieruchomości wróci do obrotu wtórnego. Im więcej będzie takich ofert, tym niższe będą ich ceny, a znalezienie nabywców lokali typowo inwestycyjnych, których zwrot z inwestycji jest na niskim poziomie, będzie bardzo trudne. W lokalizacjach turystycznych rynek nieruchomości nie jest tak chłonny jak w innych miejscach, gdzie jest więcej stałych mieszkańców. W związku z tym w obliczu zmniejszenia zainteresowania turystów daną lokalizację może dojść do sytuacji, że cena sprzedaży nieruchomości będzie daleka od oczekiwanej.
Reasumując można powiedzieć, że decyzja o inwestycji w apartamenty wakacyjne powinna być poprzedzona analizą sytuacji w danym rejonie oraz spojrzeniem na nią przez pryzmat własnych potrzeb. Jeśli chcemy mieć tzw. drugi dom i spędzać wakacje w swoim apartamencie, którego zakup traktujemy jako lokatę kapitału, to inne czynniki będą miały wpływ na podjęcie ostatecznej decyzji o zakupie. Jeśli jednak naszym celem jest osiągnięcie wysokiej stopy zwrotu z inwestycji, to przed zakupem trzeba dokładnie przeanalizować dane, oszacować ryzyko i dopiero wtedy podjąć decyzję inwestycyjną.
Pomocne materiały:
