Służebność mieszkania to rozwiązanie prawne, które dość często można spotkać na rynku nieruchomości. Najczęściej występuje, gdy rodzice chcą przepisać na dzieci własność nieruchomości, w której mieszkają, a jednocześnie chcą sobie zapewnić możliwość dalszego jej zamieszkiwania aż do śmierci. Zobaczmy, jak można ustanowić służebność mieszkania oraz jakie są prawa i obowiązki służebników.
Jak ustanowić służebność mieszkania?
Ustanowienie służebności mieszkania to czynność prawna, która dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Konieczna jest zatem wizyta w kancelarii notarialnej, w której zostanie sporządzony dokument w formie oświadczenia właściciela nieruchomości o tym, że zrzeka się on części swoich praw do nieruchomości na rzecz służebnika. Oświadczenie takie może być odrębnym aktem notarialnym, a może być również częścią umowy darowizny, w której rodzice przepisujący własność swojego mieszkania na dzieci zabezpieczają swoje przyszłe interesy.
Ustanowienie służebności mieszkania wymaga podania konkretnych pomieszczeń, z których ma prawo korzystać służebnik np. wybrany pokój lub piętro w domu. W oświadczeniu można również zawrzeć inne warunki jak np. możliwość lub jej brak wykonywania remontu w zajmowanej części nieruchomości.
Służebność mieszkania może być również zasądzona przez sąd lub być wynikiem decyzji administracyjnej. Niezależnie jednak od sposobu jej ustanowienia zawsze dotyczy konkretnej osoby i musi zostać wpisana do działu III księgi wieczystej nieruchomości.
Służebność mieszkania – jakie prawa ma służebnik?
Osobom mającym służebność mieszkania przysługuje prawo do korzystania ze wskazanych pomieszczeń oraz pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Może on zatem korzystać z takich miejsc jak suszarnia czy pralnia, jeśli są one dostępne dla wszystkich mieszkańców bloku.
Służebnik powinien również ponosić koszty mediów, z których korzysta, chyba że w akcie notarialnym ustanowienia służebności ustalono inaczej.
Służebnik może również przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci, które mają prawo zostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Może również zaprosić do mieszkania inne osoby fizyczne, pod warunkiem, że ich obecność jest niezbędna do prowadzeniu gospodarstwa domowego.
Kiedy wygasa służebność mieszkania?
Służebności mieszkania to służebność osobista, która przysługuje konkretnej osobie. Prawo to wygasa dopiero z chwilą śmierci uprawnionego i nie ma możliwości zbycia tego prawa, przeniesienia go na inną osobę czy dziedziczenia. W wyjątkowych sytuacjach, gdy służebnik rażąco łamie zasady współżycia społecznego istnieje możliwość zamiany służebności na rentę. Jej wysokość jest ustalana przez sąd na podstawie tzw. wartości służebności, która może być obliczana na kilka różnych sposobów.
Czy można sprzedać lub wynająć mieszkanie ze służebnością?
Mieszkania ze służebnością mogą być przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Oznacza to, że można je sprzedać lub wynająć i niepotrzebna jest do tego zgoda służebnika. Z oczywistych względów cena uzyskana ze sprzedaży takiej nieruchomości będzie znacznie poniżej cen rynkowych, gdyż przyszły właściciel nieruchomości nie będzie mógł w pełni korzystać ze swoich praw. Po zmianie właściciela służebnik zachowuje pełnię swoich praw, a jego prawo wygaśnie dopiero z chwilą jego śmierci.
Pomocne materiały:
