Własność nieruchomości można nabyć na wiele różnych sposobów, wśród których najczęściej spotyka się zakup nieruchomości ze środków własnych lub kredytu, otrzymanie nieruchomości w spadku czy darowiźnie. Własność nieruchomości można nabyć jednak również dzięki podpisaniu umowy dożywocia. Sprawdźmy zatem, czym jest umowa dożywocia oraz jakie zalety i wady ma jej podpisanie.
Umowa o dożywocie – co to jest?
Umowa dożywocia jest uregulowana przepisami kodeksu cywilnego, a dokładniej jego artykułami 908-916. Istotą umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Kodeks cywilny dokładnie określa, co rozumie się poprzez dożywotnie utrzymanie: „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Jak widać umowa dożywocia jest umową zobowiązującą obustronnie, to znaczy, że każda ze stron ma wypełnić określone świadczenia względem drugiej strony. Własność nieruchomości przechodzi na osobę podpisującą umowę od razu po jej podpisaniu. Musi jednak wypełniać obowiązki zawarte w kodeksie cywilnym czyli zapewnić drugiej stronie umowy dożywotnie utrzymanie.
Umowy dożywocia nie można odwołać, ale można zmienić zakres obowiązków nabywcy nieruchomości. W sytuacji, gdyby pomiędzy stronami doszło do konfliktu, który uniemożliwiłby realizację świadczeń, można wystąpić do sądu o zmianę świadczeń na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości świadczeń.
Umowa o dożywocie a dożywotnia służebność
Warto wiedzieć, że umowa dożywocia nie jest umową gwarantującą dożywotnią służebność mieszkania. Są to dwa różne rozwiązania prawne. W przypadku umowy dożywocia na obu stronach ciążą zobowiązania, czyli jedna stron zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości, a druga do dożywotniego jej utrzymania. W przypadku dożywotniej służebności mieszkania, która często towarzyszy umowie darowizny, tylko właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na obdarowanego i zachowuje prawo dożywotniego mieszkania, ale obdarowany nie ma wobec niego żadnych zobowiązań.
Umowa dożywocia a zachowek
Jak już wyjaśniliśmy, umowa dożywocia jest umową dwustronnie zobowiązującą, co odróżnia ją od umowy darowizny z dożywotnią służebnością nieruchomości. Z tego powodu nie jest ona brana pod uwagę przy wyliczaniu zachowku, gdyby któryś ze spadkobierców pominiętych przy spadku zwrócił się z takim roszczeniem. Sądy uważają bowiem, że „ceną” za własność nieruchomości była dożywotnia opieka nad dożywotnikiem, co jednoznacznie pokazuje, że nieruchomość nie została otrzymana za darmo (jak to ma w przypadku spadku czy darowizny).
Jak zawrzeć umowę dożywocia?
Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż mamy do czynienia z przeniesieniem własności nieruchomości. Stronami aktu są: właściciele nieruchomości oraz osoby, które w zamian za ich dożywotnie utrzymanie otrzymają nieruchomość na własność.
Do podpisania umowy dożywocia potrzebne są dowody osobiste stron umowy oraz dokumenty potwierdzające własność nieruchomości czyli m.in. księga wieczysta. W umowie dożywocia określa się wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy dożywocia, co jest podstawą do obliczenia podatku PCC wynoszącego 2% wartości nieruchomości.
Koszty umowy dożywocia są objęte taksą notarialną i ich wysokość zależy od wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy dożywocia. Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest określona w rozporządzeniu, ale każde biuro notarialne może stosować stawki niższe, więc warto zapytać o koszty sporządzenia umowy dożywocia w wybranej kancelarii.
Zwyczajowo koszty te ponosi osoba, która staje się właścicielem nieruchomości. Oprócz kosztów sporządzenia umowy, do opłat dolicza się również koszty wypisów aktu notarialnego, które kosztują kilkanaście złotych za stronę. Trzeba się zatem liczyć, że umowa dożywocia kosztuje co najmniej kilka, a najczęściej kilkadziesiąt tysięcy złotych – wliczając w to koszty podatku PCC.
Pomocne materiały:
