Wiele osób marzy o tym, by mieć swoje miejsce na ziemi. Niektórzy marzą o małym domu z ogródkiem, inni chcą kupić kawałek gruntów rolnych, a jeszcze inni szukają działki siedliskowej. Zanim wyruszysz na poszukiwania sprawdź, jakie są rodzaje działek i w jaki sposób wpływają one na możliwości realizowania inwestycji.
Rodzaje działek gruntowych – gdzie szukać informacji o ich przeznaczeniu?
Czasem można spotkać osoby, którym wydaje się, że mając swój kawałek gruntu czyli działkę, mogą na niej robić to, co chcą, gdyż na to pozwala im prawo własności. Nie jest to jednak zgodne z prawdą, bo istnieją przepisy nadrzędne, które określają przeznaczenie działek gruntowych i w znaczący sposób wpływają na możliwości ich zagospodarowania. Podstawowym dokumentem pozwalającym na sprawdzenie, jakie jest przeznaczenie wybranej działki jest MPZP czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
To dokument opracowywany na szczeblu gminnym, który określa dokładnie plan zagospodarowania całego jej obszaru. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy informacje na temat tego, czy dana działka leży na terenach przeznaczonych pod budowę (działki budowlane), czy jest to działka rolna czy może leśna. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem dostępnym dla każdego, a wiele gmin udostępnia jego treść na swojej stronie internetowej. Jeśli MPZP w danej gminie nie dostępny na stronie, to można udać się do urzędu gminy i poprosić o dostęp do dokumentu.
W niektórych gminach nie ma opracowanego planu miejscowego, co nie znaczy, że działka może być zagospodarowana w dowolny sposób. W takiej sytuacji można starać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ), w których będą szczegółowo określone warunki zabudowy konkretnej działki. Decyzja taka jest wydawana na podstawie analizy zabudowy sąsiadującej, ale i innych czynników środowiskowych, które mogą wpływać na ostateczny kształt wydanej decyzji.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego MPZP nie jest jednak jednym źródłem informacji o przeznaczeniu działek gruntowych. Informacji na ten temat dostarczy również ewidencja gruntów i budynków, w której każda działka jest oznaczona określonym symbolem, wskazującym na jej przeznaczenie.
Poniżej przedstawiamy informacje na temat tego, jak różne rodzaje działek są oznaczone w MPZP i w ewidencji gruntów i budynków.
Działka budowlana w MPZP i ewidencji gruntów i budynków
Działki budowlane to działki gruntowe, które są oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako działka przeznaczona pod zabudowę. Aby mogły zostać tak oznaczona musi spełniać określone warunki, m.in. posiadać dostęp do drogi publicznej czy infrastruktury technicznej, umożliwiającej wykonanie przyłączy mediów.
W miejscowym planie zagospodarowania tereny pod zabudowę mogą być oznaczone w następujący sposób:
- MN – tereny pod zabudowę jednorodzinną
- MW – tereny pod zabudowę wielorodzinną
- U – tereny pod zabudowę usługową
- UC – obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000m2
Czasem w planach można spotkać oznaczenia mieszane np. MW-U określające zabudowę mieszkaniowo-usługową, zwykle ze szczegółowo określonym udziałem części usługowej i mieszkalnej.
Działki budowlane mają również swoje oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków. W ewidencji tej oznacza się je następującymi symbolami:
- B – tereny mieszkaniowe
- Ba – tereny przemysłowe
- Bi – inne tereny zabudowane
- Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy
Działki inwestycyjne
Specyficznym rodzajem działek gruntowych są działki inwestycyjne, które są sklasyfikowane jako działki budowlane przeznaczone pod zabudowę przemysłową. Plan zagospodarowania przestrzennego MPZP określa je symbolami:
- P – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów
- PG – obszary i tereny górnicze
Natomiast w ewidencji gruntów i budynków działki inwestycyjne mają następujące oznaczenia:
- Ba – tereny przemysłowe
- Bi – inne tereny zabudowane
- Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy
Zwykle działki te są położone poza terenami ze zwartą zabudową mieszkaniową, ze względu na uciążliwości związane z hałasem, zanieczyszczeniami czy ruchem dużych samochodów.
Działka rekreacyjna
Działki rekreacyjne, w odróżnieniu od działek budowlanych, to tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, które w planie miejscowym są oznaczone US – tereny sportu i rekreacji. Na ich terenie stawiać domki letniskowe, które nie są przeznaczone do zamieszkiwania przez cały rok, a do ich wybudowania niepotrzebne jest pozwolenie na budowę. Prawo budowlane nie wymaga również posiadania dostępu do wszystkich mediów na działce, więc procedura pozwalająca na budowę domku jest zdecydowanie prostsza co sprawia, że niektórzy próbują budować na nich domki całoroczne Takie rozwiązanie, oprócz tego, że jest niezgodne z przepisami, nie pozwala na zameldowanie na terenie działki rekreacyjnej oraz powoduje wyższe opłaty. Podatek od nieruchomości rekreacyjnych jest bowiem wyższy od podatku od nieruchomości budowlanych.
Działki rekreacyjne są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako: Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe
Działka rolna
Działki rolne to działki, które zostały sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne i nie zajęte na wykonywanie działalności pozarolniczej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego MPZP mogą być one oznaczone w następujący sposób:
- R – tereny rolnicze
- RM – tereny zabudowy zagrodowej
- RU – tereny obsługi produkcji rolniczej
Ewidencja gruntów i budynków stosuje natomiast następujące oznaczenia dla gruntów rolnych:
- R – grunty orne
- S – sady
- Ł – łąki trwałe
- Ps – pastwiska trwałe
- Br – grunty rolne zabudowane
- Wsr – grunty pod stawami
- W – grunty pod rowami
- Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych
Działki rolne jak sama nazwa wskazuje są przeznaczone pod uprawy rolnicze, ale jak widać mogą się pojawić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tereny pod zabudowę zagrodową, co oznacza, że na tych terenach możliwa jest budowa. Nie wszystkie działki rolne się jednak do tego nadają, dlatego zanim zdecydujemy się na zakup działki rolnej, to powinniśmy sprawdzić, co na ten temat mówi MPZP i dowiedzieć się, jakie są możliwości odrolnienia gruntów.
Działki siedliskowe
Specyficznym rodzajem działek są działki siedliskowe czyli działki z zabudową zagrodową, których właścicielem jest osoba posiadająca status rolnika lub prawo do wykonywania tego zawodu. Na ich terenie można budować budynki gospodarcze, a więc stajnie, obory, stodoły, ale również budynki jednorodzinne, które są zgodne z zapisami MPZP. Nie każda działka siedliskowa nadaje się jednak pod zabudowę, gdyż problemem może być brak odpowiedniej infrastruktury oraz dojazdu.
Działki leśne
Działki leśne to działki gruntowe, które mają powierzchnię co najmniej 0,1 ha i są pokryte roślinnością typowo leśną lub związane z gospodarką leśną i sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy. W ewidencji gruntów i budynków działki leśne mają oznaczenie Ls, a w MPZP stosowane są następujące oznaczenia terenów zielonych, do których zaliczają się lasy:
- ZN – tereny zielone objęte ochroną przyrody
- ZL – lasy
- ZP – tereny zieleni urządzonej
- ZD – tereny ogrodów działkowych
- ZC – cmentarze
- ZZ – obszary zagrożone powodzią
Działki leśne nie mogą być zabudowywane, a jedynym odstępstwem od tej reguły dotyczą budowy budynków związanych z gospodarką leśną. W związku z tym marzenie o mieszkaniu w środku lasu jest trudne do zrealizowania, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by zamieszkać w bezpośrednim sąsiedztwie lasu. Przed zakupem działki należy oczywiście dokładnie sprawdzić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, by nie okazało się, że działka ta jest przeznaczona pod zalesienie, co wyłącza możliwość jej zabudowania.
Rodzaje działek gruntowych- podsumowanie
Jak widać działki gruntowe mogą mieć bardzo różne przeznaczenie, które znacząco wpływa na późniejsze możliwości ich zagospodarowania. Wybierając się na poszukiwania działki pod domek letniskowy, dom jednorodzinny czy szukając możliwości zakupu działki leśnej warto mieć świadomość, jakie są oznaczenia działek gruntowych w dokumentach. Dzięki temu będzie można szybko sprawdzić, czy jest możliwe takie zagospodarowanie działki, o którym marzymy, czy wymaga to przejścia przez długą i mozolną procedurę odrolnienia lub odlesienia, czy może przepisy nie dają nam żadnej możliwości tego rodzaju.
Pomocne materiały:
