Inwestowanie w nieruchomości może mieć bardzo różne oblicze, a rozwój turystyki i coraz wyższe wymagania wobec kwater w miejscowościach turystycznych przyczyniły się do wzrostu zainteresowania apartamentami inwestycyjnymi. Zobaczmy zatem, na czym polega taka inwestycja i czy warto kupić apartament inwestycyjny.
Apartament inwestycyjny – co to jest?
Apartament inwestycyjny to mieszkanie położone w miejscowości turystycznej w kompleksie mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Apartamenty takie najczęściej znajdują się w miejscowościach nadmorskich i górskich, choć segment ten rozwija się również w innych turystycznie atrakcyjnych miejscach, np. na Mazurach. Są to rejony chętnie odwiedzane przez turystów, co daje szansę na wysoką stopę zwrotu z inwestycji.
Kupując mieszkanie w inwestycji apartamentowej najczęściej podpisuje się umowę z operatorem, który będzie zajmował się bieżącą obsługą najmu. Dzięki temu inwestor nie musi martwić się, kto otworzy mieszkanie turystom, kto w nim posprząta i kto przygotuje je dla kolejnych wypoczywających. Inwestor może również wybrać sobie termin, w którym mieszkanie ma być dostępne dla niego, ale musi mieć świadomość, że każdy taki pobyt w wysokim sezonie turystycznym ma wpływ na obniżenie stopy zwrotu z najmu.
Korzyści z zakupu apartamentów inwestycyjnych
Apartamenty inwestycyjne są sprzedawane zwykle jako wykończone pod klucz, co znacznie ułatwia i przyspiesza wynajem mieszkania. Nie trzeba samodzielnie zajmować się sprawami wykończenia wnętrz, co jest szczególnie istotne, gdy apartament jest położony na drugim końcu Polski. Dzięki temu po odebraniu kluczy można od razu zacząć czerpać zyski z najmu. Dodatkową zaletą takiego rozwiązania jest fakt, że sposób wykończenia mieszkania i jego układ funkcjonalny jest zwykle zaprojektowany przez architekta wnętrz, a zatem jest dopasowany do wysokich wymagań przyszłych najemców.
Ważną zaletą dla inwestorów decydujących się na zakup apartamentów inwestycyjnych jest możliwość powierzenia obsługi najmu firmie zarządzającej. Firma taka, oprócz bieżącej obsługi najmu zwykle przejmuje na siebie również marketing i poszukiwania klientów, dzięki czemu inwestor nie musi w ogóle poświęcać czasu na kwestie związane z wynajmem mieszkania.
Wiele firm zajmujących się obsługą najmu apartamentów inwestycyjnych w swoich umowach określa gwarantowaną stopę zwrotu. Sięgają one 6-8% w skali roku, co przy aktualnym poziomie stóp procentowych sprawia, że apartamenty inwestycyjne są intratną lokatą kapitału, a wymagają dużo mniej zaangażowania inwestora niż inne inwestycje w nieruchomości.
Apartamenty inwestycyjne – czy mają jakieś wady?
Mimo wielu przytoczonych wyżej korzyści apartamenty inwestycyjne mają niestety również swoje wady. Do najważniejszych należy wysoka cena, która może nie przytłaczać osób szukających mieszkania w Warszawie, gdyż stawki tam również należą do wyśrubowanych, ale z pewnością jest ona dużo wyższa niż cena mieszkania na wynajem w mniejszym polskim mieście. Za najmniejsze apartamenty inwestycyjne trzeba zapłacić co najmniej 300 tys. zł, a większy wybór mamy dopiero wtedy, gdy dysponujemy kwotą rzędu 500 – 700 tys. zł.
Apartamenty inwestycyjne, jak każda inwestycja w nieruchomości, są obarczone ryzykiem. Ostatni rok, w którym pandemia covid-19 dała się mocno we znaki branży turystycznej, pokazał dobitnie, że nie zawsze można liczyć na prognozowane stopy zwrotu. Jeśli w umowie z firmą zarządzającą nie ma gwarantowanych stóp zwrotu, to trzeba samodzielnie wykonać szacunkowe obliczenia i zastanowić się, ile może ona wynosić. Koniecznie trzeba brać pod uwagę długość sezonu turystycznego w danym rejonie oraz średnie stawki za wynajem apartamentów w podobnej lokalizacji i standardzie. W miejscowościach nadmorskich sezon zwykle jest krótszy niż w rejonach górskich, którymi turyści są zainteresowani zarówno latem, jak i zimą. Od przychodów należy odjąć koszty obsługi bieżącej oraz uwzględnić koszty koniecznych remontów, które zwykle przeprowadza się co 5-6 lat. Dopiero tak obliczona stopa zwrotu może być podstawą do oceny, czy taka inwestycja się opłaca.
Ważnym aspektem, którego nie można pominąć opisując apartamenty inwestycyjne, jest kwestia ich sprzedaży na rynku wtórnym. W Polsce ten segment rynku nieruchomości dopiero się rozwija, a zatem nie ma zbyt wielu ofert sprzedaży inwestycji tego rodzaju na rynku wtórnym. Większość osób chcących kupić apartamenty inwestycyjne szuka nowych inwestycji, których nie brakuje, a do zakupu mieszkania na rynku wtórnym przekonałaby ich prawdopodobnie niższa cena niż nieruchomości prosto od dewelopera. W związku z powyższym trudno raczej liczyć na duży wzrost wartości apartamentu w czasie, tak jak to się dzieje w przypadku nieruchomości innego rodzaju. Jednakże ceny nowych inwestycji są coraz wyższe, więc w przypadku chęci sprzedaży swojego apartamentu po kilku latach prawdopodobnie będzie można znaleźć nabywcę za cenę wyższą niż cena zakupu, ale kwestią otwartą pozostaje czy będzie to cena faktycznie znacząco podnosząca stopę zwrotu z inwestycji.
Apartamenty inwestycyjne czy mieszkanie na wynajem?
Zanim ostatecznie odpowiemy na pytanie, czy warto inwestować w apartamenty inwestycyjne proponujemy małe porównanie mieszkania na wynajem i apartamentu inwestycyjnego. Jedna i druga inwestycja w nieruchomości zakłada zakup jej w celu późniejszego wynajmowania. Mieszkanie na wynajem może być wynajmowane na krótki lub długi termin, może być również wynajmowane na pokoje, co oznacza, że taka inwestycja pozwala bardziej elastycznie dopasowywać się do potrzeb rynku. Apartamenty inwestycyjne natomiast są z założenia nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem krótkoterminowy, a główne kryterium ich lokalizacji, jakim jest atrakcyjność turystyczna miejscowości, sprawia, że dużo trudniej jest znaleźć alternatywne metody wynajmu.
Drugą ważną różnicą pomiędzy mieszkaniem na wynajem a apartamentem inwestycyjnym jest zaangażowanie czasowe w obsługę najmu. Apartamenty inwestycyjne są zarządzane przez operatora co oznacza, że właściciel podpisując z nim umowę w całości powierzył mu pieczę nad obsługą inwestycji i nie musi zajmować się żadnymi sprawami związanymi z obsługą najmu. W przypadku mieszkań na wynajem istnieje również możliwość zlecenia zarządzania najmem i staje się to coraz bardziej popularne, ale nadal jest spora grupa inwestorów, którzy zajmują się tym samodzielnie. Wymaga to pewnego nakładu czasu i bieżącego kontrolowania wielu kwestii związanych z najmem, ale niewątpliwie jest rozwiązaniem tańszym, co dla wielu jest argumentem decydującym.
Ostatnią różnicą, o której warto wspomnieć porównując apartamenty inwestycyjne i mieszkania na wynajem jest ich lokalizacja. Jak wspomniano wcześniej, apartamenty inwestycyjne to nieruchomości zlokalizowane w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, natomiast mieszkania na wynajem może być położone niemal w każdym miejscu Polski, w którym istnieje rynek najmu. Dzięki temu można inwestować w pobliżu swojego miejsca zamieszkania, co znacznie ułatwia obsługę najmu i umożliwia doglądanie mieszkania na wynajem.
Czy warto inwestować w apartamenty inwestycyjne?
Podsumowując nasze powyższe rozważania czas znaleźć odpowiedź na pytanie, czy warto inwestować w apartamenty inwestycyjne. Mimo najszczerszych chęci znalezienia jednoznacznej odpowiedzi nie możemy takiej dać, gdyż jest wiele aspektów, które należy brać pod uwagę przy podejmowaniu decyzji. To, co dla jednych będzie zaletą (własny apartament w miejscowości turystycznej), dla innych stanie się wadą (konieczność korzystania z operatora ze względu na odległość) itp. itd. Z pewnością przy podejmowaniu decyzji należy pod uwagę również ryzyko związane z inwestowaniem oraz szacowany zysk, a także własne oczekiwania oraz cel, w jakim chcemy zainwestować w nieruchomość. Dla jednych ważniejszy będzie bieżący przychód, dla innych możliwość lokaty nadwyżki kapitału, a jeszcze inni potraktują taką inwestycją w kategoriach prestiżowych. Każdy musi zatem sam podjąć decyzję i w oparciu o swoje indywidualne kryteria określić, czy taka inwestycja jest dla niego. Mamy nadzieję, że przytoczone wyżej zalety i wady pomogą podjąć tę decyzję bardziej świadomie.
Pomocne materiały:
