Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od dochodu, a więc od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu. Biorąc pod uwagę wzrost cen mieszkań w ostatnim czasie, jest to niemała kwota, a zatem nic dziwnego, że wiele osób zastanawia się, czy można uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania. Ustawodawca przewiduje taką możliwość, ale wyznacza ścisłe reguły, które trzeba spełnić, by legalnie nie płacić podatku dochodowego. Zobaczmy, jak można skorzystać z takiej ulgi.
Podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku
Jeszcze nie tak dawno, bo do końca 2018 roku obowiązywały przepisy, które nakładały na spadkobiercę obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości odziedziczonej, jeśli od dnia nabycia spadku nie upłynęło 5 lat, liczone do końca roku kalendarzowego, w którym spadek został nabyty. Jednakże od 1 stycznia 2019 roku przepisy się zmieniły i nabywca spadku nie musi płacić podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku, jeśli minęło 5 lat od dnia nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Przepis ten dotyczy jednak wyłącznie spadków nabytych po zmianie ustawy, a zatem po 1 stycznia 2019 roku.
Spadkobiercy, którzy otrzymali spadek po 1 stycznia 2019 r. nie muszą zatem płacić podatku od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, pod warunkiem, że od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę do momentu sprzedaży minęło 5 lat. Należy jednak pamiętać, że termin 5 lat liczy się do końca roku kalendarzowego, w którym on upływa, a zatem nieruchomości nabyte z początkiem stycznia 2016 roku mogą być bez podatku sprzedane dopiero po zakończeniu roku 2021, podobnie jak nieruchomości nabyte w grudniu 2016 roku.
Jeśli spadkodawca nabył nieruchomość niedawno i nie minęło od tego dnia 5 lat, a spadkobierca chce ją sprzedać, to nadal może sprzedać nieruchomość bez podatku, pod warunkiem, że otrzymane pieniądze wykorzysta na własne cele mieszkaniowe.
Podatek od sprzedaży nieruchomości a własne cele mieszkaniowe
Drugim wyłączeniem z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości jest sytuacja, w której dochody ze sprzedaży mieszkania są przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Prawo to nosi nazwę ulgi mieszkaniowej i może z niego skorzystać każdy, kto po sprzedaży nieruchomości złoży oświadczenie iż otrzymane z sprzedaży pieniądze wykorzysta na własne cele mieszkaniowe. Na realizację tego oświadczenia jest 3 lata (od 2019 roku – wcześnie były 2 lata), ale potwierdzeniem wypełnienia warunku uprawniającego do skorzystania z ulgi jest podpisanie umowy przenoszącej własność. Umowa deweloperska i umowa przedwstępna nie są w tym wypadku wystarczające, by można było skorzystać z tej ulgi.
Czym są cele mieszkaniowe?
W związku z możliwością skorzystania z takiej ulgi mieszkaniowej pojawia się szereg pytań, czym są własne cele mieszkaniowe. Należy przez to rozumieć:
- nabycie budynku mieszkalnego,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- rozbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.
Mimo wyszczególnienia czym są cele mieszkaniowe, to jednak budzi się wiele wątpliwości związanych z tym zapisem. O ile z pewnością własne cele mieszkaniowe są realizowane przy zakupie nieruchomości przeznaczonej do zamieszkania, o tyle problemem staje się sytuacja, w której kupione mieszkanie jest przeznaczone na wynajem. Co prawda interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza, że jest to zgodne z przepisami i uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ale wielu prawników ma co do tego wątpliwości i nie ma tutaj jednoznacznej opinii w tej sprawie.
Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy jeszcze nie trzeba go płacić?
Oprócz wymienionych wyżej sytuacji można wskazać jeszcze co najmniej dwa przypadki, w których nie ma obowiązku płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Pierwsza taka sytuacja dotyczy sprzedaży nieruchomości po końcu roku kalendarzowego, w którym upłynie 5 lat od daty jej nabycia. Jeśli więc sprzedajesz nieruchomość, którą posiadasz dłużej, to nie musisz obawiać się, że będziesz miał obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
Drugim przypadkiem, który zwalnia z konieczności zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat jest brak dochodu. Oznacza to, że jeśli dojdzie do sprzedaży mieszkania po cenie takiej samej jak cena nabycia lub cenie niższej, to nawet jeśli transakcja zostanie przeprowadzona przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, to podatek dochodowy jest zerowy. Wynika to z tego, że podatek przy sprzedaży mieszkania to podatek dochodowy, a zatem płacony jest od dochodu czyli różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną kupna. Jeśli różnica ta jest zerowa lub cena sprzedaży jest niższa niż cena zakupu (zjawisko rzadkie na polskim rynku, ale możliwe), to podatek wynosi zero złotych.
Warto również dodać, że jako wydatek na cele mieszkaniowe może być traktowana spłata kredytu hipotecznego, pod warunkiem, że został on zaciągnięty przed dniem, w którym doszło do sprzedaży mieszkania. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym istnieją jednak rozbieżności w interpretacji przepisów, które powodują pewne zamieszanie i niepewność podatników, co do możliwości skorzystania z ulgi przy spłacie kredytu hipotecznego. Interpretacje indywidualne, które wydane zostały przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (źródło), pozwalają stwierdzić, że może być to spłata kredytu za nieruchomość należącą do sprzedającego, ale taką, w której faktycznie realizowany jest faktycznie cel mieszkaniowy czyli sprzedający w nim mieszka. Inne interpretacje pozwalają odliczyć jedynie część spłaty zaciągniętego kredytu, a jeszcze inne twierdzą, że spłata kredytu nigdy nie może być traktowana jako wydatek na cele mieszkaniowe.
Jak widać powyższe interpretacje organów podatkowych są ze sobą sprzeczne, co wynika z nieprecyzyjnego ich sformułowania. Wielu podatników czeka zatem na wyroki NSA, które pozwolą na ujednolicenie orzecznictwa, ale czy i kiedy ono nastąpi jest niestety trudne do stwierdzenia.
Inne istotne informacje dotyczące podatku od sprzedaży nieruchomości
Na koniec kilka słów dotyczących deklaracji podatkowych, do których składania jesteś zobowiązany zawsze, gdy następuje sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat. Nawet jeśli chcesz skorzystać z ulgi podatkowej lub podatek dochodowy jest zerowy ze względu na brak dochodu ze sprzedaży, jesteś zobowiązany do złożenia deklaracji pit 39 do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym transakcja została dokonana.
Jeśli wypełniając deklarację pit 39 wskażesz, że chcesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, a w ciągu kolejnych 3 lat nie uda Ci się zrealizować tego celu, to musisz złożyć korektę deklaracji oraz zapłacić podatek dochodowy, wraz z odsetkami za zwłokę za cały okres od dnia następującego po dniu, w którym minął termin złożenia deklaracji podatkowej aż do dnia, w którym podatek został zapłacony.
Patrząc na wszystko, co zostało napisane powyżej wydaje się, że najlepszym sposobem na to, by podatek od sprzedaży nieruchomości nie uszczuplił nam portfela jest czekanie aż upłynie 5 lat od dnia jego nabycia. Jeśli z jakiegoś powodu musisz sprzedać mieszkanie wcześniej, to tylko w określonych przypadkach podatek od sprzedaży nie będzie Cię dotyczył i warto je znać, by móc dobrze przemyśleć, czy sprzedaż nieruchomości faktycznie jest opłacalna, czy lepiej jednak zaczekać i przeprowadzić sprzedaż mieszkania w późniejszym terminie.
Pomocne materiały:
