Służebność gruntowa to jedno z pojęć, które u wielu osób zainteresowanych zakupem działki wzbudza pewien niepokój. Sprawdźmy, czy faktycznie jest się czego obawiać i w jakich sytuacjach może pojawić się służebność gruntowa.
Służebność – co to jest?
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które jest regulowane przepisami kodeksu cywilnego, a dokładniej art. 285. W polskim prawie służebność występuje w trzech wersjach. Jest to:
- służebność gruntowa,
- służebność osobista,
- służebność przesyłu.
W przypadku służebności gruntowej mamy do czynienia z sytuacją, obciążenia jednej nieruchomości na rzecz drugiej. Oznacza to, że właściciel jednej z nieruchomości (nieruchomości władnącej), ma prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie. Najczęściej jest to służebność polegająca na prawie przejazdu lub przechodu wyznaczoną częścią nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa jest powiązana z nieruchomością gruntową, a nie z jej właścicielami, co oznacza, że zmiana właściciela nie znosi ustanowionej służebności gruntowej.
Służebność osobista, to prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej, które przysługuje konkretnej osobie i wygasa z chwilą jej śmierci.
Służebność przesyłu to prawo służebności ustanowione na rzecz przedsiębiorstwa zajmującego się dostawą mediów np. prądu, gazu, wody, kanalizacji itp. Występuje ono w sytuacjach, w których prawidłowe funkcjonowanie instalacji zapewniających wymaga budowy urządzeń przesyłowych na działkach nienależących do przedsiębiorstwa. Stroną władnącą pozostaje przedsiębiorstwo, a służebność ustaje dopiero w momencie, gdy przestaje ono istnieć.
Służebność gruntowa w praktyce
Wiedząc już, co o służebności gruntowej mówią przepisy możemy przyjrzeć się, jak wygląda sprawa służebności w praktyce. Zgodnie z tym, co napisano, w większości przypadków ustanowienie służebności gruntowej dotyczy przejazdu i przechodu. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości władnącej ma prawo do korzystania z wyznaczonej części nieruchomości obciążonej, a jej właściciel nie ma prawa mu tego odmówić.
W wielu przypadkach służebność gruntową przejazdu i przechodu to służebność drogi koniecznej czyli jedyna możliwość dostępu do drogi publicznej dla działki władnącej. Bardzo często zdarza się tak, że właściciel działki położonej bezpośrednio przy drodze publicznej decyduje się podzielić swoją działkę i sprzedać część bez dostępu do drogi publicznej. By sprzedaż była możliwa, musi on zagwarantować dostęp do drogi publicznej, więc decyduje się na ustanowienie służebności gruntowej. Mógłby on wybrać inną możliwość, czyli wydzielić część swojej działki na drogę i sprzedać ją razem z działką, ale często woli jednak zatrzymać sobie prawo własności i zapewnić dostęp przez ustanowienie służebności.
Służebność gruntowa może być ustanowiona bezpłatnie, ale właściciel nieruchomości władnącej może być również zobowiązany do uiszczania opłat z tytułu służebności. Ich wysokość jest ustalana pomiędzy stronami i może być ona jednorazowa lub cykliczna.
Ustanowienia służebności gruntowej może być skutkiem zawarcia poświadczonej notarialnie umowy pomiędzy właścicielami nieruchomości sąsiadujących. Może, ale nie musi być ona ujawniona w księdze wieczystej (w dziale I i III).
Skutki służebności dla nieruchomości obciążonej i władnącej
Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe, które rodzi prawa i obowiązki dla każdej ze stron. Właściciel nieruchomości obciążonej nie może w pełni korzystać z przysługującego mu prawa własności nieruchomości, gdyż określona jej część musi pozostać dostępna dla właściciela nieruchomości władnącej. Nie może zatem zagrodzić przejazdu czy zabudować części działki, która jest obciążona służebnością.
Z kolej właściciel nieruchomości władnącej ma obowiązek uiszczać stosowne opłaty za ustanowienie służebności (chyba że jest to służebność nieodpłatna). Musi również pamiętać, że może korzystać z nieruchomości obciążonej jedynie w określonym zakresie.
W związku z powyższymi prawami i obowiązkami, służebność gruntowa może być źródłem konfliktów. Właściciel nieruchomości obciążonej może mieć pretensje do właściciela nieruchomości władnącej np. o nadmierny ruch samochodowy i hałas z tym związany. Z kolei właściciel nieruchomości władnącej może narzekać na jakość drogi dojazdowej do swojej posesji, a właściciel nieruchomości obciążonej może nie czuć potrzeby wykonania prac naprawczych. Oczywiście nie musi tak być, gdyż wiele zależy od dobrej woli obu stron, ale ustanowienia służebności gruntowej jest potencjalnym źródłem konfliktów.
Zniesienie służebności gruntowej – czy jest możliwe?
Mając na uwadze ewentualne problemy, które mogą się pojawić w związku ze służebnością gruntową, warto wiedzieć, że możliwe jest wygaśnięcie lub zniesienie służebności gruntowej.
Wygaśnięcie służebności gruntowej może nastąpić w następujących przypadkach:
- zrzeczenie się służebności gruntowej przez właściciela nieruchomości władnącej – występuje bardzo często w sytuacjach, w których działka uzyskała bezpośrednio dostęp do drogi publicznej i służebność nie jest już potrzebna
- w wyniku tzw. konfuzji, gdy właściciel nieruchomości władnącej staje się właścicielem nieruchomości obciążonej lub odwrotnie
- wskutek niewykonywania służebności przez 10 lat
Z kolei zniesienie służebności może nastąpić bez wynagrodzenia lub z wynagrodzeniem. Zniesienie służebności bez wynagrodzenia występuje w sytuacji, gdy istnienie służebności nie jest potrzebne do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (np. wspomniany wyżej inny dostęp do drogi publicznej). Natomiast zniesienie służebności za wynagrodzeniem występuje w przypadku, gdy nie jest już ona konieczna dla właściciela nieruchomości władnącej, ale z powodu zmiany stosunków stała się ona szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej.
Warto wiedzieć, że wygaśnięcie i zniesienie służebności nie powoduje z automatu wykreślenia zapisów o niej z księgi wieczystej. Wykreślenie zapisów wymaga złożenia stosownych wniosków do sądu wieczystoksięgowego wraz z dokumentami potwierdzającymi wygaśnięcie lub zniesienie służebności.
Pomocne materiały:
