Od momentu wybuchu wojny w Ukrainie liczba obywateli tego kraju, którzy mieszkają w Polsce gwałtownie wzrosła. Niektórzy traktowali pobyt w naszym kraju tymczasowo, ale ponieważ sytuacja w ich ojczyźnie się nie poprawia, coraz więcej osób decyduje się tu osiąść na dłużej. Nic zatem dziwnego, że rośnie liczba Ukraińców, którzy chcą kupić mieszkanie w Polsce. Przygotowaliśmy ten poradnik, żeby ułatwić im to zadanie.
Nabycie nieruchomości przez Ukraińca – regulacje prawne
Przepisy dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dn. 24 marca 1920 r. Zgodnie z przepisami tam zawartymi, cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego musi uzyskać pozwolenie na zakup nieruchomości w Polsce. Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca złożony do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wydawać by się zatem mogło, że nabycie nieruchomości przez Ukraińca, jako osoby spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego, będzie wymagało uzyskania zezwolenia. Od tej reguły są jednak wyjątki.
Zgodnie z przepisami prawa polskiego cudzoziemcy spoza EOG, a zatem również Ukraińcy, nie potrzebują zezwolenia na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego. Bez uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji mogą zatem zdecydować się na zakup mieszkania oraz garażu, który do niego przynależy. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy mieszkanie lub garaż znajdują się w strefie nadgranicznej. W tym obszarze pozwolenie jest potrzebne niezależnie od rodzaju kupowanej nieruchomości.
Ustawodawca przewidział również inne wyjątki, które umożliwiają zakup nieruchomości przez Ukraińców, bez konieczności uzyskania zezwolenia. Do tych wyjątków należą:
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków.
Wyjątki te nie dotyczą jednak nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1ha.
Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego przez Ukraińca – krok po kroku
Procedura zakupu mieszkania przez obywatela Ukrainy jest niemal taka sama jak procedura zakupu nieruchomości przez obywatela polskiego. Należy zatem przejrzeć oferty mieszkań dostępnych na rynku, znaleźć mieszkanie, które nam odpowiada pod względem lokalizacji, metrażu i ceny, a następnie ustalić szczegółowo warunki zawarcia umowy przenoszącej własność.
Ukraińcy mogą kupować mieszkania w Polsce nie tylko za gotówkę, ale również na kredyt. Każdy obcokrajowiec posiadający stały lub czasowy pobyt w Polsce potwierdzony np. kartą pobytu może złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Niektóre banki wymagają dodatkowo, aby wnioskodawca posiadał numer PESEL. Ukraińcy mogą również wnioskować o bezpieczny kredyt 2% dostępny w ramach rządowego programu.
W takiej sytuacji, należy podpisać najpierw umowę przedwstępną, którą następnie należy przedłożyć w banku wraz z innymi dokumentami dołączonymi do wniosku o kredyt. Po otrzymaniu decyzji pozytywnej o przyznaniu kredytu hipotecznego można podpisać umowę przenoszącą własność mieszkania na Ukraińca.
Warto jednak wiedzieć, że o ile zakup mieszkania przez Ukraińca nie wymaga uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, to sytuacja zmienia się diametralnie, jeśli do mieszkania przynależy udział w gruncie, np. w postaci udziału w drodze dojazdowej do osiedla, co jest dość częste na nowych osiedlach. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości, co niestety przedłuża całą procedurę zakupu mieszkania o dobre kilka miesięcy. Jeśli zatem obywatel Ukrainy chce jak najszybciej kupić mieszkanie dla siebie, to powinien szukać takiego samodzielnego lokalu mieszkalnego, do którego nie przynależy udział w gruncie.
Nabycie nieruchomości przez Ukraińca innej niż samodzielny lokal mieszkalny – zezwolenie jest niezbędne
W sytuacji, gdy Ukrainiec chce kupić nieruchomość inną niż samodzielny lokal mieszkalny, a zatem np. dom, lokal biurowy czy grunt, to przed zakupem konieczne jest uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wydanie zezwolenia następuje na wniosek zainteresowanego, a jego uzyskanie będzie możliwe pod warunkiem spełnienia następujących przesłanek:
- nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego ani nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa
- wykazanie, że wnioskodawca może udowodnić, że zachodzą okoliczności potwierdzające więzi z Polską.
Potwierdzeniem więzi z Polską jest:
- polska narodowość lub pochodzenie,
- żona lub mąż, którzy są obywatelami polskimi,
- zezwolenie na pobyt stały, czasowy lub status rezydenta długoterminowego UE,
- pełnienie funkcji członka zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
- prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej w Polsce zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Do wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez Ukraińca trzeba dołączyć odpowiednie dokumenty, których lista znajduje się na stronie rządowej (lista dokumentów do wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca), a następnie uzbroić się w cierpliwość. Wniosek zostanie sprawdzony, a w razie braków formalnych konieczne będzie uzupełnienie braków.
Ile trwa uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości przez Ukraińca
Czas oczekiwania na uzyskanie zezwolenia niezbędnego do nabycia nieruchomości innej niż samodzielny lokal mieszkalny zależy od kilku czynników. Procedura uzyskania pozwolenia może się bowiem przedłużyć z powodu nagromadzenia dużej liczby wniosków, które są rozpatrywane w kolejności zgłoszeń. Wpływają na niego również terminy, które dotyczą wydania opinii przez inne instytucje.
Po uzupełnieniu ewentualnych braków formalnych, w dalszym etapie procedury, swoją opinię na temat wniosku wyda Minister Obrony Narodowej, a jeśli Ukrainiec chce nabyć grunt rolny, to dodatkowo Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Obie instytucje mają na wydanie opinii 14 dni, a jeśli tego nie zrobią, to uznaje się to za brak sprzeciwu i wniosek o wydanie nieruchomości przez Ukraińca może być dalej rozpatrywany. Oba ministerstwa mogą jednak zgłosić wniosek o przedłużenie, nawet do 2 miesięcy, terminu wniesienia sprzeciwu, co niestety bardzo mocno wpłynie na termin otrzymania zezwolenia na zakup nieruchomości przez Ukraińca.
Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może jednak wydłużyć listę instytucji, do których zgłosi się po opinię potrzebne do przeprowadzenia postępowania o wydanie pozwolenia na zakup nieruchomości przez obywateli Ukrainy. To kolejne dodatkowe dni poprzedzające uzyskanie pozwolenia na nabycie nieruchomości. W praktyce trzeba się liczyć z tym, że pozwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca będzie można uzyskać po co najmniej 2 miesiącach, ale często czas ten jest znacznie dłuższy. Pozwolenie jest ważne 2 lata od dnia wydania.
Ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na zakup nieruchomości przez Ukraińca?
Koszt związane z uzyskaniem pozwolenia na zakup nieruchomości przez Ukraińca można podzielić na dwie części. Pierwszą z nich jest opłata skarbowa, która aktualnie (listopad 2023) wynosi 1570zł, która może zostać podniesiona o kilkanaście złotych, jeśli do wniosku dołączasz pełnomocnictwo dla osoby spoza najbliższej rodziny.
Druga część kosztów związanych z uzyskaniem pozwolenia na zakup nieruchomości przez Ukraińca dotyczy opłat ponoszonych w celu przygotowania dokumentów. Chodzi tutaj m.in. wymagane wypisy i wyrysu z rejestru gruntów czy tłumaczenie przysięgłe dokumentów, których oryginały są sporządzone w języku obcym. Wysokość tych kosztów jest trudna do oszacowania, ale trzeba liczyć się z wydatkiem co najmniej kilkuset złotych.
Warto też wiedzieć, że są biura nieruchomości oraz kancelarie prawne, które pomagają Ukraińcom kompletować dokumentację niezbędną do złożenia wniosku o pozwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemców. Dzięki temu Ukraińcy oszczędzają czas i nerwy, które mogą być związane ze zderzeniem z polską biurokracją. Za tę usługę pobierają wynagrodzenie, a jego wysokość jest zależna od zakresu działania oraz stopnia skomplikowania sprawy, której wniosek dotyczy. W naszym biurze Tur Nieruchomości również możesz skorzystać z takiego wsparcia, więc zapraszamy do kontaktu.
Pomocne materiały:
