Inwestowanie w nieruchomości jest uznawane za bezpieczne i znacznie bardziej opłacalne niż trzymanie kapitału w banku na niskooprocentowanych lokatach. Należy jednak pamiętać, że inwestycja w nieruchomości nie zawsze musi się opłacać, dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie danego mieszkania trzeba obliczyć rentowność inwestycji. Zobaczmy zatem jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji.
Stopa zwrotu – co to jest?
Stopa zwrotu to podstawowa miara, które jest używana, gdy chcemy obliczyć opłacalność inwestycji. Najczęściej inwestorzy do obliczeń wykorzystują stopę ROI czyli return on investment. Oblicza się ją dzieląc spodziewane dochody przez zainwestowane środki, a uzyskany ułamek mnożąc przez 100%.
ROI=(zysk netto/całkowite nakłady inwestycyjne)*100%
Można również obliczyć stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału czyli ROE. Wówczas wzór, z którego obliczamy stopę zwrotu z kapitału wygląda następująco:
ROE=(zysk netto/kapitał własny)*100%
Pierwszy wzór czyli wskaźnik ROI jest zwykle stosowany przy inwestycjach długoterminowych, gdy chcemy obliczyć rentowność wynajmu mieszkań. Natomiast drugi wzór (ROE) jest najczęściej wykorzystywany przez osoby korzystające przy finansowaniu inwestycji z kapitału obcego i w szybkim tempie chcące pomnożyć kapitał własny. Ten wskaźnik wykorzystuje się m.in. do obliczania rentowności flipów, w których inwestor posiłkuje się kapitałem obcym np. kredytem lub kapitałem innego inwestora.
Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem?
Znając wzory, które można zastosować do obliczenia stopy zwrotu z inwestycji czas przystąpić do obliczeń. Wielu początkujących inwestorów stosuje do ceny opłacalności wynajmu mieszkań wskaźnik ROI, ale do wzoru podstawia jedynie oczekiwany przyszły roczny czynsz najmu i cenę kupowanego mieszkania. To niestety może zaburzać uzyskane wyniki, bo do ceny kupowanego mieszkania należy doliczyć pozostałe koszty związane z zakupem. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego będzie to zatem podatek PCC w wysokości 2% ceny mieszkania, koszty notarialne czy koszty ewentualnego remontu. Może się również pojawić koszt w postaci prowizji dla agencji nieruchomości, jeśli mieszkanie jest kupowane za jej pośrednictwem. To łącznie od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, które należy doliczyć do nakładów inwestycyjnych.
Natomiast przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, dodatkowymi nakładami będą przede wszystkim koszty wykończenia mieszkania. Kupowane od dewelopera lokum jest zwykle w stanie deweloperskim i zanim będzie mogło zostać wynajęte musi być do tego dobrze przygotowane.
Warto również pamiętać o drugiej danej podstawianej do wzoru na wskaźnik ROI czyli zyskowi netto. Jak widać mamy tutaj do czynienia nie z przychodami z czynszu, a z zyskami, czyli od uzyskanych przychodów musimy odjąć podatek od nieruchomości oraz podatek dochodowy. Przed wejściem w życie przepisów Nowego Ładu można było wybrać sposób rozliczania podatku od przychodów z najmu lokali mieszkalnych, natomiast zgodnie z nowymi przepisami wchodzącymi w życie od 2022 roku, wszystkie przychody z najmu prywatnego muszą być rozliczane w formie ryczałtu. Podstawą do jego obliczenia jest kwota osiąganych przychodów, a stawka podatku zależy od ich wysokości. Ryczałt dla przychodów z najmu do 100 tys. złotych wynosi 8,5%, a powyżej tej kwoty stosuje się stawkę 12,5%. Wyjątkiem są osoby, które przed 2022 rokiem rozliczały najem prywatny w oparciu o zasady ogólne, które jeszcze przez rok będą miały możliwość korzystania z tej formy podatkowej i dopiero w 2023r. dotkną ich zmiany podatkowe wynikające z przepisów Nowego Ładu.
Rentowność wynajmu mieszkań – jaka jest godna uwagi?
Wiedząc już na co zwracać uwagę przy obliczaniu zwrotu z inwestycji czas zastanowić się jaka stopa zwrotu oznacza inwestycję godną uwagi. Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa, gdyż do oceny sytuacji można przyjąć różne punkty widzenia. Dla niektórych zadowalająca będzie stopa zwrotu wyższa niż można uzyskać na lokatach bankowych. Dla innych z kolei będzie to stopa zwrotu na poziomie znacznie przekraczającym oprocentowanie lokat i poziom inflacji, gdyż tylko wtedy ich kapitał nie tylko przestanie tracić na wartości, ale również będzie zarabiał, a zatem będzie realizował cel inwestycyjny.
Obliczając rentowność inwestycji należy jednak również zauważyć, że jej wysokość zależy od rynku nieruchomości, na którym chcemy zainwestować. W dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto, gdzie nieruchomości są bardzo drogie, uzyskanie wysokich stóp zwrotu z inwestycji nie jest łatwe. Natomiast w mniejszych miastach, w których poziom cen mieszkań jest znacznie niższy, a zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest dość duże, można uzyskiwać znacznie wyższe stopy zwrotu, raczej nieosiągalne w największych miastach Polski.
Inwestując w mieszkanie na wynajem warto również pamiętać o tym, że to może być opłacalne nie tylko ze względu na wysokość rocznej stopy zwrotu z inwestycji, ale również ze względu na wzrost wartości nieruchomości w czasie. Roczna stopa zwrotu nie musi być zatem jedynym wskaźnikiem, który jest brany pod uwagę, by ocenić opłacalność inwestycji, gdyż to właśnie kilkuprocentowy wzrost wartości nieruchomości w czasie może być czynnikiem przesądzającym o tym, że zwrot z inwestycji będzie uznany za warty uwagi i mieszkanie będzie warte zakupu.
Pomocne materiały:
