Poszukiwanie wymarzonej nieruchomości to proces, który wymaga sporo zaangażowania i czasu. Czasem przez kilka tygodni, a nawet miesięcy, nie udaje się znaleźć nic wartego uwagi, aż nagle pojawia się mieszkanie, które spełnia nasze oczekiwania w stu procentach. Nie zawsze wtedy jesteśmy gotowi szybko sfinalizować transakcję, ale chcemy zarezerwować mieszkanie, by mieć pewność, że ktoś nie sprzątnie nam jej sprzed nosa. W takich sytuacjach pomaga umowa rezerwacyjna, która da nam czas na odpowiednie przygotowanie się do właściwej transakcji. Zobaczmy, kiedy warto zawrzeć umowę rezerwacyjną i jakie zalety i wady ma to rozwiązanie.
Umowa rezerwacyjna mieszkania – co to jest?
Umowa rezerwacyjna to umowa, która nie została formalnie uregulowana przepisami szczegółowymi, ale funkcjonuje szeroko na rynku nieruchomości opierając się głównie na przepisach kodeksu cywilnego. Celem zawarcia umowy rezerwacyjnej jest rezerwacja mieszkania na pewien czas, zanim będzie można przeprowadzić dalsze kroki związane z zakupem mieszkania czyli np. podpisanie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej.
Umowa rezerwacyjna jest stosowana najczęściej na rynku pierwotnym, gdy chcesz kupić mieszkanie od dewelopera, ale inwestycja jest na bardzo wczesnym etapie i jeszcze dużo czasu będzie musiało upłynąć aż zostanie ona zakończona. W tym okresie wiele może się zmienić, dlatego często, zamiast podpisywania umowy deweloperskiej, podpisuje się umowę rezerwacyjną, która wyłącza dane mieszkanie z oferty i daje rezerwującemu możliwość przygotowania się do umowy deweloperskiej.
Umowę rezerwacyjną można spotkać również na rynku wtórnym, gdyż pozwala szybko zarezerwować mieszkanie, szczególnie jeśli oferta na zakup mieszkania jest dla Ciebie okazją. Co prawda umowa rezerwacyjna nie gwarantuje, że kupisz wybrane mieszkanie, ale zdecydowanie zwiększa szansę na taki finał, gdyż powstrzymuje właściciela na pewien czas od poszukiwania innych kupujących.
Skutki prawne podpisania umowy rezerwacyjnej są zależne od tego, jaka umowa rezerwacyjna mieszkania została podpisana. Wyróżniamy bowiem dwa rodzaje umów rezerwacyjnych:
- Zwykła umowa rezerwacyjna mieszkania
- Umowa rezerwacyjna mieszkania z elementami umowy przedwstępnej.
Do jej zawarcia nie jest wymagana żadna szczególna forma, przy czym praktykowana jest zwykła forma pisemna.
Zwykła umowa rezerwacyjna
Zwykła umowa rezerwacyjna to umowa zawarta pomiędzy kupującym i sprzedającym (osobą prywatną lub deweloperem), w której kupujący rezerwuje mieszkanie dla siebie, a sprzedający zobowiązuje się, że nie będzie mieszkania oferował nikomu innemu. Zwykle umowa taka wprowadza rezerwację mieszkania na ustalony wcześniej czas, podczas którego sprzedający nie będzie go oferował nikomu innemu. Kupujący nie jest jednak zobowiązany do zakupu mieszkania, a jego rezygnacja może nastąpić w każdej chwili, bez żadnych poważniejszych konsekwencji. Jedyną konsekwencją może być utrata opłaty rezerwacyjnej, którą wpłacił przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej.
Opłata rezerwacyjna w umowie rezerwacyjnej przyjmuje formę wynagrodzenia dla sprzedającego za to, że zdjął mieszkanie z oferty i nie oferował go nikomu przez ustalony w umowie czas. W sytuacji, gdyby kupujący nie zdecydował się na zakup mieszkania i zrezygnował z rezerwacji, opłata pozostaje w kieszeni sprzedającego. Jeśli to sprzedający się wycofa, to powinien zwrócić opłatę rezerwacyjną, chyba że strony w umowie ustaliły inaczej. Jeśli umowa dojdzie do skutku, do opłata rezerwacyjna może być zaliczona na poczet ceny mieszkania.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej może być różna. Niektórzy deweloperzy stosują stałą wysokość opłaty rezerwacyjnej dla danej inwestycji, niezależnej od ceny rezerwowanego mieszkania. Inni z kolei określają ją jako procent przyszłej ceny, a zatem jej wysokość różni się w zależności od tego, jaka jest cena rezerwowanego mieszkania. W przypadku umowy rezerwacyjnej zawieranej ze sprzedającym na rynku wtórnym, opłata rezerwacyjna jest ustalana pomiędzy stronami i zwykle wynosi kilka tysięcy złotych.
Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej
Nieco większe skutki prawne niesie za sobą podpisanie umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej. W treści takiej umowy zawarte jest już nie tylko zobowiązanie osoby sprzedającej do wycofania oferty z rynku, ale również zobowiązanie kupującego do zakupu mieszkania w określonym czasie za określoną cenę.
W tym przypadku za niedotrzymanie zobowiązań strony mogą już dochodzić wzajemnych roszczeń. W umowie rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej opłata rezerwacyjna może być zastąpiona przez zadatek, z którym wiążą się już zupełnie inne konsekwencje i jest to rozwiązanie zdecydowanie korzystniejsze, szczególnie dla kupującego. Dzięki temu masz większą pewność, że kupujący nie zrezygnuje z rezerwacji mieszkania dla Ciebie, bo to będzie wiązało się z koniecznością zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, a zatem musiałby się pojawić ktoś z naprawdę atrakcyjną ofertą cenową, by sprzedający zdecydował się na złamanie postanowień umowy rezerwacyjnej.
Kiedy warto zawierać umowę rezerwacyjną?
Jak już wspomnieliśmy umowa rezerwacyjna na pewien czas wyłącza mieszkanie ze sprzedaży i sprawia, że sprzedający zobowiązuje się nie poszukiwać na niego kupca. Zawarcie umowy rezerwacyjnej daje zatem dodatkowy czas kupującemu na ostateczne podjęcie decyzji o zakupie oraz na zorganizowanie środków potrzebnych na jego zakup. Co prawda w przypadku zakupu mieszkania na kredyt umowa rezerwacyjna nie wystarczy do złożenia wniosku kredytowego, ale może służyć wstępnej weryfikacji czy są szanse na uzyskanie kredytu. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego za gotówkę zawarcie umowy rezerwacyjnej może poprzedzać zawarcie umowy przyrzeczonej, której przygotowanie zwykle zajmuje kilka dni. Zastępuje ona zatem umowę przedwstępną, a jednocześnie daje możliwość wycofania się z zakupu, gdy jednak po przemyśleniu uznamy, że nie jest to nieruchomość naszych marzeń.
Umowa rezerwacyjna może być zawierana zarówno wtedy, gdy przedmiotem umowy jest zakup mieszkania, jak i domu jednorodzinnego czy innej nieruchomości, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Przy jej zawieraniu należy zawsze sprawdzić, czy osoba podpisująca umowę i pobierająca opłatę rezerwacyjną jest właścicielem danej nieruchomości i zawarcie umowy tego rodzaju będzie faktycznie skuteczne.
Umowa rezerwacyjna a najem
Umowa rezerwacyjna bywa używana nie tylko przy zakupie nieruchomości, ale również przy jej wynajmie. Jej rola jest tutaj identyczna jak w przypadku rezerwacji na zakup mieszkania czyli jej celem jest wyłączenie mieszkania na wynajem z oferty rynkowej na określony w umowie czas. Tutaj również występuje opłata rezerwacyjna, zwykle w wysokości jednomiesięcznego czynszu.
Umowa rezerwacyjna przy wynajmie mieszkań jest najczęściej praktykowana w sytuacji wynajmu mieszkania przez obcokrajowca. Wielu cudzoziemców poszukuje mieszkania na wynajem jeszcze ze swojego kraju, by od razu po przyjeździe mieć możliwość zawarcia umowy najmu i wprowadzenia się do wybranego lokum. W takich sytuacjach umowa rezerwacyjna i wniesiona opłata rezerwacyjna pozwala im spać spokojnie, że mieszkanie na nich zaczeka i właściciel nie wynajmie go komuś innemu.
Pomocne materiały:
