Realizacja marzeń o własnym domu zaczyna się od zakupu działki. Jeśli kupowana działka budowlana jest duża, to masz szerokie możliwości jej zabudowy. Problem może pojawić się jednak, gdy kupujesz działkę o niewielkich rozmiarach. W takiej sytuacji dobrze jest znać przepisy dotyczące nieprzekraczalnej linii zabudowy, by móc sprawdzić, czy budowa wymarzonego domu jest możliwa.
Nieprzekraczalna linia zabudowy – co to jest?
Nieprzekraczalna linia zabudowy wskazuje obszar, którego w trakcie budowy domu nie można przekroczyć. Jest ona określana w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, dzięki czemu przed zakupem działki można sprawdzić, jakie wytyczne jej dotyczą. Celem jej wprowadzenia jest troska o ład przestrzenny i harmonijną zabudowę dopasowaną do miejsca, którego dotyczy.
Jak sama nazwa wskazuje, nieprzekraczalna linia zabudowy nie może zostać przekroczona, a to oznacza, że poza jej obrys nie mogą wystawać żadne elementy budynku. W wyjątkowych sytuacjach linię tę można przekroczyć, ale wszystkie przypadki, w których jest to możliwe są opisane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli w zapisach planów nie znajdziesz takich informacji, to znaczy, że nieprzekraczalna linia zabudowy musi zostać zachowana.
Jeśli w gminie, w której chcesz kupić działkę, nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, to informacje o nieprzekraczalnej linii zabudowy dostaniesz w decyzji o warunkach zabudowy.
Ile wynosi nieprzekraczalna linia zabudowy?
Określając nieprzekraczalna linię zabudowy bierze się pod uwagę rodzaj terenu, w jakim znajduje się działka oraz rodzaju drogi, przy której jest położona. Dla działek położonych w obszarze zabudowanym odległości od drogi publicznej jest mniejsza niż w przypadku działek położonych poza obszarem zabudowanym. Zwykle wartość ta wynosi od 6 do 50m, a im większa droga, tym większa odległość domu od drogi publicznej.
Zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych minimalne odległości od drogi wynoszą:
- drogi krajowe – 10 metrów w terenie zabudowanym i 25 m w niezabudowanym,
- drogi wojewódzkie i powiatowe – 8 m w zabudowanym i 20 m w niezabudowanym,
- drogi gminne – 6 m w zabudowanym i 15 m w niezabudowanym,
- autostrady – 30 m na terenie zabudowanym i 50 m w niezabudowanym,
- drogi ekspresowe – 20 m w terenie zabudowanym i 40 m w niezabudowanym.
Jak wspomniano wyżej są to minimalne odległości, a zatem Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego musi je uwzględniać, ale w razie potrzeby może je dodatkowo zwiększyć.
Nieprzekraczalna linia zabudowy – czego dotyczy?
Nieprzekraczalna linia zabudowy dotyczy wszystkich obiektów budowlanych, a więc nie tylko budynków mieszkalnych, ale również garaży, budynków niemieszkalnych, gospodarczych oraz budowli czy obiektów małej architektury. Poza nią nie mogą wystawać żadne elementy domu, w tym również balkony czy tarasy.
Nieprzekraczalna linia zabudowy nie dotyczy jednak ogrodzeń, podjazdów, miejsc pod śmietniki czy urządzeń instalacyjnych. Dzięki temu możesz bez przeszkód postawić ogrodzenie w granicy działki, nawet jeśli jest ona przed nieprzekraczalną linią zabudowy.
Przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy – kary
Przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy skutkuje karami, głównie finansowymi, ale w określonych przypadkach również karą pozbawienia wolności do 2 lat. Głównym skutkiem jest jednak nakaz rozebrania elementów, które poza nią wystają. Jest traktowane jako samowola budowlana, a to oznacza, że nie ulega przedawnieniu. Nie ma zatem co liczyć na to, że „jakoś to będzie”, ale planując budowę domu sprawdzić istniejące zapisy wyznaczające nieprzekraczalną linię zabudowy dla danej działki. Pozwoli to sprawdzić, czy jest szansa na budowę domu, o jakim marzysz.
Obowiązująca linia zabudowy a nieprzekraczalna linia zabudowy
Sprawdzając zapisy znajdujące się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oprócz informacji o nieprzekraczalnej linii zabudowy znajdziesz również informacje o obowiązującej linii zabudowy. Została ona wyznaczona w celu zachowania ładu przestrzennego w okolicy. To linia, do której budynek musi przylegać licem ściany frontowej, ale wystające elementy, takie jak np. balkon mogą poza nią wystawać.
W odróżnieniu od nieprzekraczalnej linii zabudowy, która wyznacza jedynie granicę, której nie można przekroczyć, ale nie definiuje odległości od niej, obowiązująca linia zabudowy musi pokrywać się z licem budynku.
Pomocne materiały:
