Wynajem mieszkań rodzi wiele pytań dotyczących nie tylko umowy najmu oraz praw i obowiązków każdej ze stron, ale również rozliczeń podatkowych. Bez wątpienia płacenie podatku od wynajmu mieszkania jest obowiązkowe, ale jego wysokość i sposób rozliczeń zależy od kilku czynników. Zobaczmy, w jaki sposób należy zgłosić wynajem do urzędu skarbowego oraz jaki podatek od wynajmu mieszkania należy zapłacić.
Wynajem mieszkania – jako firma czy jako osoba prywatna?
Podstawową kwestią, która ma wpływ na sposób rozliczeń z urzędem skarbowym, jest sposób wynajmu mieszkań. Mieszkania mogą bowiem wynajmować zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy, którymi często są osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą. Jeśli wynajmowane jest 1-2 mieszkania, to nie ma przeszkód, by rozliczać to jako najem prywatny. Jeśli jednak wynajmowanych mieszkań jest więcej, to może to nosić znamiona działalności gospodarczej i wówczas konieczne będzie rozliczanie podatku jako firma.
Jeśli najem mieszkania rozliczany jest przez osobę prywatną, to może ona wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub rozliczenie na zasadach ogólnych czyli wg skali podatkowej. Przedsiębiorca nie ma możliwości wyboru ryczałtu, lecz ma możliwość rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych czyli wg skali podatkowej lub w ramach wybranego podatku liniowego. Należy jednak pamiętać, że przychody z wynajmu są rozliczane w taki sam sposób jak przychody z całej działalności gospodarczej, więc wybierając sposób rozliczeń należy brać to pod uwagę.
Zryczałtowany podatek od wynajmu mieszkania – tylko dla osób fizycznych
Jak wspomniano wcześniej, osoby fizyczne chcące rozliczyć najem mieszkania mogą zdecydować się na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku ryczałtowego zależy od kwoty rocznych przychodów i wynosi:
- 8,5% jeśli roczne przychody z najmu nie przekraczają 100 000 zł
- 12% jeśli roczne przychody przekraczają 100 000 zł
W przypadku ryczałtu podatek do zapłacenia obliczany jest od kwoty przychodu, a nie dochodu, co oznacza, że wynajmujący mieszkanie nie może odliczyć poniesionych kosztów związanych z najmem. Nie może zatem skorzystać z możliwości odliczenia odsetek od kredytu, amortyzacji czy kosztów remontu i wyposażenia mieszkania.
W przypadku najmu prywatnego nie można również skorzystać z kwoty wolnej od podatku, co oznacza, że obowiązek opłacania podatku ryczałtowego pojawia się już od pierwszych osiągniętych przychodów, niezależnie od ich wysokości.
Przychody z najmu rozliczanego ryczałtem nie łączą się z przychodami z innych źródeł, a zatem wskazane progi przychodów, od których zależna jest stawka podatku, dotyczą jedynie przychodów z najmu.
Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych – w ramach najmu prywatnego i działalności gospodarczej
Drugim sposobem rozliczeń z fiskusem jest opodatkowanie na zasadach ogólnych czyli obowiązuje skala podatkowa. W roku 2021 jest to
- 17% podatku przy dochodzie do 85 528 zł
- 32% podatku od nadwyżki tej kwoty.
Podatek wg skali płaci się od dochodu, a nie od przychodu, co oznacza, że przy jego wyliczaniu możesz od przychodu odjąć koszty związane z wynajmem. W ich skład wchodzą przede wszystkim koszty remontu oraz wyposażenia mieszkania, a w przypadku rozliczania się w ramach działalności gospodarczej również amortyzacja i odsetki od kredytu.
W tym przypadku można skorzystać z kwoty wolnej od podatku, co oznacza, że jeśli Twoimi jedynymi dochodami w ciągu roku są dochody z najmu mieszkania, a Twój dochód wyniesie mniej niż 8000 zł, to nie zapłacisz ani złotówki podatku. Musisz jednak pamiętać, że od 2017 roku wysokość tej kwoty nie jest stała, lecz zależna od sumy rocznych dochodów, a zatem, jeśli Twoje dochody przekroczą 127 000 zł, to kwota wolna od podatku wyniesie 0zł.
Warto również wiedzieć, że niezależnie od tego, czy wynajem mieszkania na zasadach ogólnych rozlicza się w ramach najmu przez osobę fizyczną, czy też w ramach działalności gospodarczej, to przychód z najmu łączy się z przychodami z innych źródeł i wysokość kwoty wolnej od podatku jest uzależniona od ich łącznej sumy. Wszystkie przychody i koszty liczy się razem, a dopiero potem wylicza się podatek korzystając ze wspomnianej wcześniej skali podatkowej.
Wybierając formę opodatkowania na zasadach ogólnych podatnicy mogą również skorzystać z możliwości odliczania ulg podatkowych, np. na dzieci czy Internet oraz wspólnego rozliczania się z małżonkiem lub jako osoby samotnie wychowujące dzieci.
Opodatkowanie najmu podatkiem liniowym – tylko dla osób prowadzących działalność
Prowadząc działalność gospodarczą podatek dochodowy od najmu mieszkania można również rozliczać korzystając z podatku liniowego. W tym przypadku obowiązuje jedna stawka podatkowa, która wynosi 19% i jest niezależna od wysokości osiąganego dochodu.
Podobnie jak w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, wynajmujący ma możliwość odliczeń kosztów związanych z wynajmem. Musi jednak pamiętać, że wybierając ten sposób rozliczeń z fiskusem, stawka ta dotyczy wszystkich przychodów osiąganych z prowadzonej działalności gospodarczej, a nie tylko przychodów z najmu.
Wybór podatku liniowego zamyka możliwość wspólnego rozliczania się z małżonkiem czy jako osoba samotnie wychowująca dziecko oraz skorzystania z ulg m.in. na dzieci, rehabilitacyjnej czy na Internet.
Zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego
Termin zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego zależy od tego, jaka umowa została zawarta. Jeśli jest to najem prywatny i została zawarta umowa najmu okazjonalnego, to wynajmujący musi zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy. Jeśli mamy do czynienia ze zwyczajną umową najmu, to nie trzeba zgłaszać nic dodatkowo, lecz zgłoszenie następuje wraz z wpłatą pierwszej zaliczki na poczet podatku dochodowego. Podatnik jest zobowiązany ją zapłacić do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód.
Jak płacić podatek od wynajmu?
W ciągu roku osoba osiągająca przychody z wynajmu mieszkania musi płacić miesięczne zaliczki na podatek. W przypadku ryczałtu musi to robić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym przychód został osiągnięty. Natomiast jeśli przychody z wynajmu mieszkania są rozliczane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i została wybrana kwartalna forma rozliczeń, to wówczas zaliczki na podatek od najmu płacone są również w odstępach kwartalnych, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu kończącym kolejny kwartał roku.
Zaliczki na podatek płaci się na mikrorachunek podatkowy czyli rachunek indywidualny, stworzony dla każdego podatnika oddzielnie. Jego numer można otrzymać w dowolnym urzędzie skarbowym lub skorzystać z darmowego generatora takich rachunków udostępnionego na stronie rządowej.
Podatek od wynajmu – jakie deklaracje należy złożyć?
W trakcie roku kalendarzowego podatnik nie musi składać żadnych cząstkowych deklaracji podatkowych. Natomiast po upływie roku musi się rozliczyć, składając odpowiednią deklarację PIT. W przypadku rozliczenia ryczałtem ewidencjonowanym podatnik składa PIT 28. Czas na złożenie tej deklaracji ma do końca lutego, a w sytuacji takiej jak w tym roku (2021), gdy dzień ten wypada w niedzielę, to termin złożenia deklaracji upływa 1 marca 2021.
Podatnicy rozliczający się na zasadach ogólnych mają nieco więcej czasu na złożenie swojej deklaracji PIT, gdyż termin ten upływa 30 kwietnia. W zależności od tego, jakie jest główne źródło dochodu (praca na etacie czy działalność gospodarcza) podatnicy składają PIT 36 lub PIT 37. Natomiast podatnicy, którzy wybrali podatek liniowy PIT 36l.
Czy można zmienić formę opodatkowania?
Wiele osób zastanawia się czy raz wybrane formy opodatkowania można zmienić. Dobra wiadomość dla nich jest taka, że jest to możliwe, choć nie może nastąpić w dowolnym momencie. Chęć zmiany formy opodatkowania należy zgłosić do urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód w danym roku podatkowym. Jeśli więc podatnik pierwszy przychód osiągnął w marcu, to może zmienić formę opodatkowania do 20 kwietnia. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik osiągnął pierwszy przychód w grudniu. Wówczas decyzję o ewentualnej zmianie formy opodatkowania powinien podjąć do końca roku i w tym czasie zgłosić zmianę do urzędu skarbowego.
Jaka forma opodatkowania jest najbardziej opłacalna?
Znając wszystkie sposoby, w jakie można rozliczać podatek od wynajmu mieszkania nie da się jednoznacznie wskazać, który sposób jest najbardziej korzystny. Na wysokość podatku wpływają bowiem bardzo różne czynniki, m.in. takie jak wysokość przychodów z innych źródeł czy wysokość kosztów związanych z wynajmem, a zatem decyzję o tym, jaką formę opodatkowania wybrać, powinno się zawsze podejmować po dokładnych obliczeniach. W trakcie wyliczeń należy wziąć pod uwagę wszystkie źródła przychodów oraz możliwości skorzystania z ulg i dopiero po takich obliczeniach można określić, który sposób rozliczania podatku od wynajmu będzie najbardziej korzystny w danej sytuacji.
Pomocne materiały:
