Własny dom jednorodzinny z kawałkiem ogrodu, w którym można miło spędzać czas, to marzenie bardzo wielu osób. Jedni decydują się na zakup gotowej nieruchomości, a inni wolą mieć wpływ na wszystko co dotyczy budowy, więc spełnianie marzeń zaczynają od znalezienia idealnej działki budowlanej. Często tym poszukiwaniom towarzyszy pytanie ile kosztuje działka budowlana. Na to pytanie nie ma niestety jednej właściwej odpowiedzi, więc zobaczmy, jak kształtują się ceny działek budowlanych w Polsce.
Średnia cena działek budowlanych w Polsce
GUS publikuje informacje na temat średniej ceny gruntów budowlanych w Polsce, która w 2019 r. wyniosła 72,6 m2. W porównaniu do roku 2018, kiedy to średnia cena działki pod budowę wynosiła 66,9 m2 widać nieco ponad 8% wzrost.
Tendencja wzrostu średnich cen gruntów, nie tylko budowlanych, jest zauważalny od lat, a dane z GUS pozwalają stwierdzić, że od 2004 r. wzrosły one aż o 476%. Oficjalnych danych za 2020 r. jeszcze nie ma, ale wstępne dane pozwalają zauważyć, że po delikatnej stabilizacji, a nawet niewielkich spadkach w II kwartale 2020 r., spowodowanego najprawdopodobniej pandemią, trend wzrostowy został utrzymany. Można zatem powiedzieć, że mimo lockdownu i ograniczeń związanych z pandemią koronawirusa 2020 r. nie przyniósł zaskakujących zmian i grunty budowlane nadal cieszą się sporym zainteresowaniem.
Ceny działek w zależności od lokalizacji
Jednym z najważniejszych czynników wpływających na cenę działek, tak jak w przypadku innych nieruchomości, jest ich lokalizacja. Działki położone w dużych miastach są zdecydowanie droższe od działek położonych na terenach podmiejskich czy wiejskich. Różnice mogą sięgać nawet kilkuset procent. Dla przykładu w woj. pomorskim średnia cena działki budowlanej w 2019 r. wyniosła nieco ponad 109zł/m2, podczas gdy w sąsiadującym z nim województwie warmińsko-mazurskim działka pod budowę domu kosztowała tylko 30zł/m2. Różnica jest zatem kolosalna i widać wyraźnie, że w Polsce działkę budowlaną o powierzchni 10 arów można kupić zarówno za 30 000 zł, jak i 100 000 zł.
Wspomniane wyżej ceny działek budowlanych dotyczą średniej ceny działki za metr kwadratowy na obszarze całego województwa. Należy jednak pamiętać, że w stolicach województw ceny te są zdecydowanie wyższe niż poza nimi, a różnice są naprawdę ogromne i sięgają kilkuset procent. Najdroższa pod tym względem jest Warszawa, gdzie za mkw działki budowlanej trzeba było zapłacić w III kwartale 2020 r. aż 775zł, podczas gdy w województwie mazowieckim działki budowlane były sprzedawane średnio po 151zł. Na kolejnych miejscach podium plasowały się Gdańsk (552zł/mkw), Kraków (495zł/mkw). Ponad 350zł/mkw trzeba było zapłacić również za działkę we Wrocławiu i Poznaniu. (Źródło: Raport o cenach nieruchomości Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium).
Działki budowlane – od czego zależy ich cena?
Patrząc na zebrane wyżej dane można wysnuć wniosek, że ceny działek budowlanych zależą jedynie od lokalizacji. Nie jest to jednak prawda, gdyż na cenę działki wpływa jeszcze wiele innych czynników.
Istotny wpływ na cenę działki będzie miał jej kształt, położenie względem stron świata oraz ukształtowanie terenu. Płaskie działki budowlane kwadratowe lub szerokie działki budowlane prostokątne z wjazdem od północy lub wschodu będą droższe niż działki ze spadkiem, wąskie, z wjazdem od południa czy zachodu.
Jednym z nich jest otoczenie, czyli sposób zagospodarowania działek sąsiadujących. Jeśli działka leży w malowniczej okolicy, w sąsiedztwie innych domów jednorodzinnych, z dala od hałaśliwych fabryk i ulic, to z pewnością jej cena będzie wyższa niż działki w sąsiedztwie terenów przemysłowych czy autostrady.
Ważnym czynnikiem mającym wpływ na ceny działek jest też uzbrojenie czyli dostęp do mediów takich jak prąd, gaz, woda czy kanalizacja. Działki, do których doprowadzone zostały media lub takie, które łatwo można do nich podłączyć będą droższe niż działki położone na terenach ubogich w dostęp do mediów.
Należy też pamiętać, że czynnikiem wpływającym na wartość gruntów będą miały również istniejące ograniczenia w ich użytkowaniu. Chodzi przede wszystkim o wszelkie służebności, które mogą ograniczać możliwości zabudowy działki oraz być źródłem konfliktów z właścicielami działek sąsiednich. Warto zatem sprawdzić działkę budowlaną w księdze wieczystej, a szczególnie działy I i III.
Na cenę działek budowlanych wpływa również istnienie planu zagospodarowania przestrzennego. Działki, na których obowiązuje MPZP są droższe niż miejsca, w których plan taki nie został uchwalony. Istnienie planu miejscowego pozwala bowiem szybko i sprawnie uzyskać pozwolenie na budowę, podczas gdy starania o wydanie warunków zabudowy mogą trwać zdecydowanie dłużej, co znacznie przedłuża czas otrzymania pozwolenia na budowę i przystąpienia do realizacji marzenia o własnym domu.
Czy ceny działek nie odstraszają kupujących?
Patrząc na wspomniane wyżej informacje dotyczące cen działek w Polsce pojawiają się pytania, czy ceny działek nie stanowią bariery dla kupujących. Stały wzrost cen działek, który obserwujemy od lat dowodzi, że tak nie jest i stały popyt na działki budowlane sprawia, że ich ceny nieustannie rosną. Zgodnie z danymi GUS w 2019 r. nowych właścicieli znalazło prawie 24,5 tys. działek budowlanych, a sumaryczna wartość sprzedaży wyniosła 3,2 mld złotych. Oznacza to, że średnia wartość kupionej działki budowlanej w 2019 r. wyniosła ok. 130 tys. zł.
Najwięcej działek budowlanych, bo aż 17,5 tys. kupiono na wsi, a ich łączna wartość wyniosła 2 mld złotych, co oznacza, że średnia wartość działki budowlanej kupionej na wsi wyniosła ok. 115 tys. zł, podczas gdy średnia cena działki budowlanej kupionej w mieście wyniosła 170 tys. zł.
Najwięcej działek zmieniło swojego właściciela w woj. mazowieckim, śląskim i małopolskim, a najmniej liczna była sprzedaż działek z województwach świętokrzyskim, zachodniopomorskim i opolskim.
Patrząc na wzrostowy trend cen działek można śmiało powiedzieć, że najlepszy czas na to, by kupić działkę budowlaną jest teraz. Z każdym kolejnym miesiącem jej cena może być wyższa, a nic nie wskazuje na to, by trend wzrostu cen gruntów miał się odwrócić. Paradoksalnie pandemia wcale nie zmniejszyła zainteresowania ludzi działkami, a wręcz przeciwnie, lockdown wprowadzony w marcu i kwietniu 2020 r. spowodowały, że ludzie zaczęli doceniać wartość posiadania prywatnego ogródka. Mimo widma kryzysu ekonomicznego spowodowanego przez lockdown zainteresowanie działkami nie spadło, czego dowodem są stale rosnące ceny gruntów.
Pomocne materiały:
