Wynajem mieszkań to ważny segment rynku nieruchomości, który przynosi korzyści obu stronom umowy. Lokator może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, bez konieczności wydawania dużej kwoty lub wiązania się kredytem hipotecznym, a właściciel mieszkania może czerpać korzyści z najmu. Stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca, ale często pojawiają się wątpliwości kim jest najemca, a kim wynajmujący. Zobaczmy zatem jakie są między nimi różnice i jakie prawa i obowiązki się z tym wiążą.
Wynajmujący czyli kto?
Bardzo często w rozmowach z osobami zainteresowanymi wynajmem mieszkań pojawiają się wątpliwości, kim jest wynajmujący. Niektórzy uważają, że jest to osoba, która będzie mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, ale jest to niezgodne z prawdą i wprowadza duży zamęt w rozmowach dotyczących praw i obowiązków stron umowy najmu. Kwestię tę bardzo szczegółowo reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z zapisami Art. 2. 1. ustawy o ochronie praw lokatorów, ilekroć w ustawi jest mowa o właścicielu — należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Jednym słowem wynajmującym jest właściciel mieszkania, który na podstawie umowy najmu wynajmuje mieszkanie lokatorowi.
Najemca czyli kto?
Drugą stroną umowy najmu jest najemca czyli lokator. Jak zostało napisane we wspomnianej wyżej ustawie o ochronie praw lokatorów, ilekroć jest mowa o lokatorze, to należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Widać zatem wyraźnie, że najemca to osoba, która będzie mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu.
Dlaczego trzeba wiedzieć, kto jest kim w umowie najmu?
Ustalenie kto jest kim w stosunku najmu ma znaczenie nie tylko leksykalne, ale również formalne. Każda ze stron, a więc i najemca, i wynajmujący, mają swoje prawa i obowiązki. Podpisując umowę najmu muszą oni wiedzieć, które jej zapisy są dla nich szczególnie istotne, bo dzięki temu wiedzą, jakie uprawnienia ich dotyczą i z jakich zobowiązań muszą się oni wywiązać.
Prawa i obowiązki wynajmującego
Głównym prawem wynajmującego jest czerpanie pożytków finansowych z oddania rzeczy w najem. Zgodnie z prawem może zatem udostępnić najemcy mieszkanie, a w zamian za to musi on płacić mu ustalony w umowie czynsz. Wynajmujący ma również prawo do ustanowienia kaucji zabezpieczającej należyte wykonanie umowy oraz w określonych przepisami przypadkach ma prawo do zastawu na ruchomościach, które najemca wniósł do lokalu. Wynajmujący ma również prawo wypowiedzenia umowy najmu, ale może to zrobić jedynie w sytuacjach ściśle określonych w przepisach.
Wynajmujący oprócz powyższych praw ma również obowiązki. Głównym z nich jest utrzymywanie mieszkania w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania przez cały okres trwania umowy oraz zapewnienie sprawnego działania instalacji umożliwiając najemcy dostęp do mediów takich jak woda, prąd, ogrzewanie, gaz itd.
Prawa i obowiązki najemcy
Druga strona umowy czyli najemca również ma określone prawa i obowiązki. Najważniejszym obowiązkiem jest regularne płacenie czynszu w wysokości ustalonej w umowie. Najemca musi również dbać o mieszkanie, utrzymując je w odpowiednim stanie technicznym i sanitarnym oraz używać lokalu zgodnie z przeznaczeniem. Musi też przestrzegać zasad współżycia społecznego i nie może naruszać zasad miru domowego.
Najemcy lokalu przysługują również prawa, z których najważniejszym jest prawo wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminów wypowiedzenia bez podawania powodów, jeśli została zawarta umowa najmu na czas nieokreślony. Ma on również prawo żądać od wynajmującego wykonania napraw w mieszkaniu w określonym terminie, jeśli uniemożliwiają one korzystanie z mieszkania w sposób umówiony oraz może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli w mieszkaniu znajdują się wady uniemożliwiające korzystanie z niego lub zagrażające jego życiu lub zdrowiu.
Najemca i wynajmujący – inne ważne informacje
Oprócz wspomnianych praw i obowiązków, które ciążą na każdej ze stron umowy najmu, są jeszcze inne zapisy, które nieco ograniczają prawa każdej ze stron. Dla najemcy ważnym ograniczeniem jest zakaz podnajmu mieszkania bez zgody wynajmującego, chyba że strony umowy postanowią inaczej. Należy przez to rozumieć, że jeśli w umowie najmu nie ma żadnych informacji o tym, że najemca może podnająć mieszkanie lub jego część bez zgody wynajmującego, to znaczy, że nie ma on do tego prawa.
Dla wynajmującego pewnym ograniczeniem swobodnego dysponowania nieruchomością może być niemożność wypowiedzenia umowy najmu, jeśli została ona zawarta na czas nieokreślony, a najemca regularnie płaci czynsz. Oczywiście umowa najmu może zawsze zostać rozwiązana na mocy porozumienia stron, ale do tego potrzebna jest wola obu stron umowy. Jeśli takiej woli nie ma, to wynajmujący ma znacznie mniejsze możliwości zakończenia stosunku najmu niż najemca, ale rozwiązaniem tego problemu może być zawarcie umowy na czas określony, a najlepiej umowy najmu okazjonalnego, która lepiej dba o równowagę praw i obowiązków każdej ze stron umowy najmu.
Pomocne materiały:
