Analizy i raporty Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?

Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?

Powiązane artykuły:

Ceny mieszkań w Warszawie zawsze budzą wiele emocji, szczególnie gdy porównamy je z cenami nieruchomości w innych dużych miastach Polski. Warszawa od lat jest najdroższym miastem w Polsce, ale nadal znajdują się chętni na zakup mieszkania w stolicy, więc nie ma co liczyć na spadek cen. Zobaczmy jak kształtują się ceny mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym i wtórnym.

Mieszkania na sprzedaż w Warszawie – rynek pierwotny

Zgodnie z raportem opublikowanym przez portal Rynekpierwotny.pl za IV kwartał 2020 r. w Warszawie było 337 inwestycji deweloperskich. Dla porównania rok wcześniej było to 342, co oznacza delikatny spadek liczby inwestycji, przy czym wydaje się on niewielki zważywszy na marcowo-kwietniowy lockdown oraz stale trwającą walkę z pandemią koronawirusa. Deweloperzy jak widać nie przestraszyli się wizji kryzysowych i nie wstrzymali inwestycji, co sprawiło, że deweloperskie mieszkania na sprzedaż pojawiły się na rynku w dużej ilości.

Najwięcej inwestycji, bo aż 55, znajdowało się na Białołęce, ale tuż za nią znajdował się Mokotów (45 inwestycji) i Praga Południa (35 inwestycji). Najmniej inwestycji deweloperskich znajdowało się na Żoliborzu (4), w Wesołej (3) i Rembertowie (3). Liczby te przekładają się również na liczbę dostępnych mieszkań, bo liczba inwestycji pokrywa się z liczbą oferowanych mieszkań.

Zdecydowaną większość inwestycji stanowiły mieszkania, a tylko 19 inwestycji deweloperskich w Warszawie stanowiły domy. Najwięcej domów buduje się na Wilanowie, Ursynowie i w dzielnicy Wawer. Pojedyncze inwestycje tego rodzaju pojawiają się również w północnej części Białołęki, niemal tuż przy granicach Warszawy oraz na Bemowie, Ochocie i w Ursusie.

Ceny mieszkań Warszawa – rynek pierwotny

Osoby poszukujące mieszkania dla siebie z pewnością są zainteresowane nie tylko lokalizacją inwestycji, ale również jej ceną. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego 10 495 zł/m2 i była o 1,3% wyższa niż w III kwartale 2020r. Nie widać zatem tutaj żadnych obniżek, na której liczyło sporo osób.

Wysoka średnia cena mieszkania za metr kwadratowy nie w pełni oddaje obraz cen mieszkań w Warszawie, gdyż można zaobserwować bardzo duże różnice pomiędzy cenami w zależności od lokalizacji. Najwyższe ceny mieszkań dotyczą nieruchomości położonych w dzielnicy Śródmieście, gdzie średnia cena mieszkania oscyluje w okolicach 16 600zł/m2. Cena ta jest o ok. 6% niższa niż w kwartale poprzednim i jest to jeden z najwyższych spadków cen mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie. Wysokie ceny mieszkań w Warszawie dotyczą również takich dzielnic jak Ochota (14 299zł) czy Wola (13 926zł). Ponad 12tys. zł/m2 trzeba zapłacić wybierając mieszkanie na Mokotowie, Bielanach i Żoliborz.

W Warszawie nadal można jednak kupić mieszkanie tańsze o ponad połowę do mieszkań w Śródmieściu, lecz należy wybrać inną ich lokalizację. Wybierając Wesołą zapłacimy za metr mieszkania średnio 7 425zł, w Rembertowie 7 495zł, na Białołęce 7 834zł, a w Wawrze 7 862zł. Nieco ponad 8 tys. zł trzeba zapłacić średnio za metr mieszkania na Targówku i w Ursusie.

Ceny mieszkań w Warszawie – rynek wtórny

Mimo tak dużej liczby inwestycji deweloperskich nadal ogromny udział w rynku sprzedaży mieszkań mają mieszkania z rynku wtórnego. Zgodnie z danymi opublikowanymi przez Bankier.pl ich średnia cena ofertowa w grudniu 2020r. kształtowała się na poziomie 12 060zł/m2 i była o 3,6% wyższa niż rok wcześniej. Tutaj również nie widać żadnych spadków, które prognozowano w połowie roku 2020 r. Popyt na mieszkania nie ustaje, a zatem trudno oczekiwać, że ceny mieszkań w Warszawie spadną.

Analizujące średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego należy zwrócić uwagę na to, że im mniejsze mieszkanie, tym cena za metr kwadratowy wyższa. Ta prawidłowość dotyczy jednak nie tylko mieszkań w Warszawie, ale jest charakterystyczna dla wszystkich rynków mieszkań w Polsce.

W Warszawie różnice te są dość znaczne, gdyż za najmniejsze mieszkania czyli o powierzchni do 38m2 trzeba zapłacić średnio ok. 13 tys. zł/m2, a za mieszkania większe (39-90m2), średnia cena metra spada do poziomu ok. 11,5 tys. zł/m2.

Podobnie jak w przypadku cen mieszkań z rynku pierwotnego, tak i w tym przypadku mamy do czynienia ze sporymi różnicami cenowymi pomiędzy dzielnicami Warszawy. Różnice te sięgają kilku tysięcy złotych, co oznacza, że mając do wydania ok. 300 tys. złotych możemy liczyć na zakup ok. 20 metrowej kawalerki w Śródmieściu lub ok. 40 metrowego mieszkania na Białołęce. Należy jednak liczyć się z tym, że na zakup mieszkania w Warszawie trzeba przeznaczyć ok. 550 000 zł, bo zgodnie z danymi serwisu tabelaofert.pl tyle wynosiła mediana średniej ceny mieszkania w Warszawie.

Ceny mieszkań w Warszawie – prognozy na 2021 r.

Rok temu, gdy rozpoczynała się pandemia wielu ekspertów mówiło, że ceny mieszkań w Warszawie i w innych dużych miastach w Polsce będą spadać. Ich prognozy okazały się jednak niewłaściwe, gdyż na rynek nieruchomości ma wpływ wiele różnych czynników, wśród których istotne znaczenie ma niski poziom stóp procentowych skłaniający wiele osób do szukania lepszych sposobów lokowania posiadanego kapitału. Szacuje się, że nawet 2/3 transakcji na rynku nieruchomości dotyczy nieruchomości kupowanych w celach inwestycyjnych, a popyt na mieszkania tego typu nie zmienił się w trakcie pandemii. Osoby dysponujące kapitałem szukają bezpiecznej lokaty dla swoich środków, a inwestycje w nieruchomości wydają się być jednym z najlepszych rozwiązań tego rodzaju.

Dodatkowym czynnikiem jest wycofywanie się dużych graczy z inwestycji biurowych i wchodzenie ich na rynki mieszkaniowe, co z pewnością nie przyczyni się do obniżki ceny mieszkań. Warszawa i inne duże miasta Polski na pewno będą jednym z celów funduszy inwestycyjnych, a zatem przy rosnącym popycie nie należy się spodziewać, że nagle mieszkanie w Warszawie będzie można kupić taniej niż dotychczas. Raczej należy się liczyć ze stałym wzrostem cen mieszkań, a nawet jeśli w stolicy pojawią się jakieś niewielkie spadki, to będą miały one charakter przejściowy i po chwilowym zachwianiu tren wzrostowy będzie się utrzymywał.

Czy prognozy banków i ekspertów finansowych okażą się właściwe? Czas pokaże, ale roczne doświadczenie z koronawirusem pokazało, że rynek mieszkań jest rynkiem stabilnym i większy wpływ na jego stan mają niskie stopy procentowe i duży popyt na mieszkania niż widmo kryzysu gospodarczego, o którym mówi się już od początku pandemii. Faktem jest, że niektóre branże bardzo ucierpiały przez pandemię, ale są też i takie, które są na fali wznoszącej i notują niespotykane do tej pory wzrosty. W związku z tym ceny mieszkań w stolicy raczej również utrzymają trend wzrostowy i nie należy się spodziewać dużych obniżek w najbliższym czasie.


Pomocne materiały:

Polecamy: