Niemal każdy wynajmujący mieszkania zastanawia się, jak szybko wynająć mieszkanie. Jest to szczególnie ważne w czasach pandemii, gdy z rynku najmu zniknęła część najemców, co znacznie zmniejszyło popyt, a na rynek trafiły dodatkowe mieszkania dotychczas oferowane w trybie najmu krótkoterminowego dla turystów. Zobaczmy zatem jak szybko wynająć mieszkanie, by do minimum ograniczyć czas pustostanów oraz mieć pewność, że wynajem będzie bezpieczny.
Dobrze przygotuj mieszkanie do grupy docelowej
Jednym z podstawowych warunków, który pozwoli jest szybko znaleźć klientów na wynajem mieszkania, jest odpowiednie przygotowanie mieszkania do konkretnej grupy najemców. Inne potrzeby mają single, inne pary, a jeszcze inne rodziny z dziećmi. Jako właściciel musisz zdecydować, kto będzie najlepszym klientem dla Ciebie i do tego powinieneś dopasować swoją ofertę.
Wybór grupy najemców może zależeć od lokalizacji nieruchomości oraz od jej rozmiaru czy układu funkcjonalnego. Bliskość biurowców czy budynków uczelni przyciąga młodych pracowników korporacji i studentów. Starsze osiedla pełne zieleni i z dobrze rozwiniętą infrastrukturą żłobkowo-przedszkolną są z kolei atrakcyjne dla rodzin z małymi dziećmi. Wiedząc o tych czynnikach, które mogą skłaniać określoną grupę osób do większego zainteresowania się danym mieszkaniem, możesz dopasować rodzaj mebli oraz inne wyposażenie mieszkania do ich potrzeb.
Przygotuj ofertę dopasowaną do potrzeb wybranej grupy
Po podjęciu decyzji na temat tego, kto może być Twoim najlepszym najemcą, przygotuj odpowiednią ofertę. Podkreślaj w niej te atuty mieszkania na wynajem, które uznasz za najważniejsze dla wybranych przez Ciebie najemców. Możesz więc zwrócić uwagę walory lokalizacji np. bliskość przystanków komunikacji zbiorowej, rozwiniętą infrastrukturę przydatną na co dzień (sklepy, żłobki, przedszkola, szkoły, punkty usługowe) czy też spokój i dużą ilość zieleni.
W opisie mieszkania na wynajem powinieneś również skupić się na walorach funkcjonalnych mieszkania, podkreślając niezależność dzięki wynajmowi kawalerki czy obecność kilku pomieszczeń, dzięki czemu każdy z domowników będzie mógł mieć odrobinę prywatności. Zwróć uwagę, że to, co dla jednej grupy docelowej będzie atutem np. otwarta kuchnia, dla innej może być wadą, więc musisz naprawdę dobrze zastanowić się, komu chcesz wynająć mieszkanie i na tej bazie budować spójną ofertę. Jeśli będziesz chciał zadowolić wszystkich, to znacznie zmniejszysz swoje szanse na szybki wynajem, bo i tutaj ma swoje zastosowanie zasada: jak coś jest do wszystkiego, to jest do niczego.
Ustal wysokość czynszu najmu
Niezwykle ważnym aspektem, który może wpłynąć szybkość znalezienia najemcy, jest wysokość czynszu. To temat aktualnie bardzo trudny, bo jak pisaliśmy w artykule o cenach mieszkań w czasie pandemii Covid-19, rynek najmu odnotował znaczne spadki czynszów. Wielu właścicieli nieruchomości na wynajem jeszcze nie przyjęło do wiadomości tego faktu i nadal chcą wynajmować mieszkania w cenach sprzed pandemii. Takie działania kończą się zwykle przedłużaniem okresów pustostanów i zdecydowanie nie pomagają szybko znaleźć kolejnych najemców.
Jeśli chcesz szybko wynająć mieszkanie to zdecydowanie powinieneś dopasować czynsz najmu do realiów rynkowych. Warto więc zrobić mały research, przejrzeć oferty na portalach czy porozmawiać z pośrednikiem. Polecamy szczególnie współpracę z pośrednikiem, bo to osoba, która zna nie tylko ceny ofertowe, ale przede wszystkim realne ceny, na które opiewają podpisywane umowy najmu. Ceny ofertowe niestety odzwierciedlają często pobożne życzenia właściciela, a nie mają nic wspólnego z realną kwotą, za którą faktycznie będzie można wynająć mieszkanie, więc opieranie się wyłącznie na nich może wiązać się z przedłużeniem czasu potrzebnego na znalezienie najemcy.
Zadbaj o umowę najmu
Bardzo ważnym aspektem, o którą musisz zadbać, jeśli chcesz wynająć mieszkanie, jest dobra umowa najmu. Dobra, czyli taka, która jasno określa prawa i obowiązki oraz zabezpiecza równoważnie interesy obu stron. Dzięki niej możesz spać spokojnie, wiedząc, że odpowiednie zapisy zmniejszają ryzyko problemów z eksmisją najemcy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Więcej o umowie najmu i jej zapisach znajdziesz w kompleksowym poradniku jak wynająć mieszkanie.
Jeśli chcesz szybko wynająć mieszkanie, to nie idź na skróty i nie ściągaj pierwszej lepszej umowy najmu dostępnej w internecie. Działając w ten sposób możesz narazić się na straty i sprawy sądowe ciągnące się latami. Zdecydowanie lepiej jest skorzystać z porady prawnika, który zajmuje się najmem na co dzień i wie, jak powinna wyglądać dobra umowa najmu. Jej przygotowanie może zająć kilka-kilkanaście dni, więc jeśli chcesz szybko wynająć mieszkanie, to zadbaj o to w pierwszej kolejności. Dzięki temu będziesz mógł przedstawić umowę od razu po tym, jak najemca zdecyduje się na najem.
Pamiętaj, że dla Twojego bezpieczeństwa, umowa najmu powinna być zawarta w formie pisemnej. Unikaj zatem pośpiechu i nie pozostawaj przy ustaleniach ustnych, bo to niestety często kończy się kłopotami. Stój na twardym stanowisku, że klucze do wynajmowanego mieszkania wydasz dopiero wtedy, gdy umowa najmu zostanie podpisana. Przedstaw korzyści tego rozwiązania dla obu stron i przekonaj najemcę, że zawarcie umowy w formie pisemnej jest bezpieczniejsze również dla niego.
Co nagle, to po diable czyli sprawdź najemcę
Wielu właścicieli chcąc do minimum skrócić czas pustostanu czyli zmniejszyć straty związane z takim stanem, jest gotowych wynająć mieszkanie pierwszej osobie, z którą dojdzie do porozumienia w zakresie warunków najmu. Nie jest to jednak dobry pomysł, bo właściciel mieszkania dla własnego bezpieczeństwa powinien zweryfikować wypłacalność najemcy. Nie sztuką jest bowiem podpisać umowę najmu i udostępnić mieszkanie najemcy, ale sztuką jest znaleźć taką osobę, która faktycznie będzie rzetelnie wywiązywać się z zaciągniętych zobowiązań.
Dobrze jest zatem porozmawiać z potencjalnym najemcą na temat źródeł finansowania czynszu najmu. W przypadku studentów są to zwykle rodzice, co oznacza, że warto spytać o status ich zatrudnienia i w razie wątpliwości skontaktować się z ich pracodawcą. W przypadku osób pracujących również warto zapytać o miejsce zatrudnienia lub poprosić o namiary na poprzednich właścicieli, od których zainteresowany najmem wynajmował mieszkanie. Jeśli już na tym etapie pojawią się problemy i potencjalny najemca nie będzie chciał udzielić odpowiedzi na pytania dotyczące źródeł dochodów, to właściciel mieszkania powinien dobrze się zastanowić, czy faktycznie dobrze zrobi wynajmując mieszkanie tej osobie.
Weryfikując najemcę warto polegać również na intuicji. Nawet gdy przyszły najemca został pozytywnie zweryfikowany i właściciel mieszkania nie ma wątpliwości, co do jego wypłacalności, to pozostają jeszcze sygnały niewerbalne, które odbieramy nieświadomie. Są osoby, które już po pierwszej rozmowie wydają nam się znane od zawsze, a są i takie, z którymi trudno nam złapać nic porozumienia, mimo że pozornie wszystko wydaje się być w porządku. Potem często okazuje się, że przeczucia były nieomylne, a kontakty z taką osobą kończyły się dla nas niepomyślnie. Jeśli zatem szósty zmysł mówi, że mimo braku wątpliwości formalnych, nie jest to osoba odpowiednia na najemcę, to zastanów się dwa razy, zanim zdecydujesz się wynająć jej mieszkanie.
Dopełnij wszelkich formalności
Pośpiech jest zawsze złym doradcą i nawet jeśli chcesz szybko wynająć mieszkanie, to nie zapominaj o dopełnieniu odpowiednich formalności. Wcześniej wspomnieliśmy już o zawarciu umowie najmu w formie pisemnej, a teraz skupimy się na podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. To ważny dokument, który zawiera informacje na temat stanu mieszkania w dniu przekazania kluczy oraz stan liczników za media. Protokół zdawczo-odbiorczy jest podstawą do późniejszych rozliczeń z najemcą, gdyby doszło do znaczącego pogorszenia wynajmowanego mieszkania, znacznie odbiegającego od tzw. normalnego zużycia.
Stworzenie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego zajmuje kilkadziesiąt minut, więc dla oszczędności czasu nie warto z niego rezygnować. Czasem wynajmującemu wydaje się, że protokół zdawczo-odbiorczy służy wyłącznie do wpisania stanów liczników, ale takie podejście nie jest właściwie. Lekceważąc ten dokument niejeden pluł już sobie w brodę, gdy okazywało się, że najemca mocno zniszczył mieszkanie, ale udowodnienie tego było bardzo trudne ze względu na brak pisemnego potwierdzenia stanu mieszkania w dniu rozpoczynającym najem, podpisanego przez każdą z obu stron.
Pomocne Materiały:
