Jednym z pytań, który pojawia się wraz z planem wynajmu mieszkania, jest okres trwania umowy. Można wybrać umowę najmu na czas określony lub nieokreślony. Mają one określone skutki prawne, więc warto znać konsekwencje, jakie wiążą się z każdym z tych rozwiązań. Zobaczmy, czy lepiej zawrzeć umowę najmu na czas określony czy nieokreślony.
Umowa najmu na czas określony
Umowa na czas określony to umowa, w której wskazany jest konkretny termin zakończenia okresu najmu. Przez cały ten okres najemca ma prawo zajmować wynajęty lokal i musi płacić właścicielowi ustalony w umowie czynsz najmu. Wielu właścicieli bardzo ceni sobie to rozwiązanie, gdyż zawierając umowę najmu na czas określony wie, przez jaki czas będzie otrzymywał regularne przychody. Takie rozwiązanie cenią sobie również najemcy, którzy mają pewność, że właściciel nie wypowie im niespodziewanie najmu, co pozwala im zachować stabilizację życiową i zawodową.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
W związku z charakterem umowy, która jasno określa czas trwania umowy najmu, co do zasady nie można jej wypowiedzieć. Ustawodawca jednak przewidział kilka możliwości, w których wypowiedzenie umowy najmu na czas określony jest możliwe.
Podstawowym powodem, który daje prawo najemcy do wypowiedzenia umowy najmu na czas określony są wady lokalu, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Jak wynika z art. 664 k.c., zanim najemca złoży wypowiedzenie umowy najmu, to musi wezwać właściciela do usunięcia powstałych wad. Drugim warunkiem, który pozwala najemcy skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy najmu przed terminem jest czas powstania wad. Aby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, wady uniemożliwiające korzystanie z lokalu musiały powstać w trakcie trwania najmu lub, jeśli były już wcześniej, najemca nie wiedział o nich w momencie rozpoczęcia najmu.
Przepisy kodeksu cywilnego, a dokładniej art. 682 k.c. umożliwiają najemcy wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym również wtedy, gdy w lokalu pojawią się wady zagrażające życiu lub zdrowiu. W tym przypadku nie ma jednak znaczenia, czy wada powstała w trakcie trwania najmu czy była już wcześniej, bo sam fakt, że zagraża ona życiu lub zdrowiu najemcy, uprawnia go do wypowiedzenia umowy najmu na czas określony. Przykładem takiej wady może być np. grzyb w mieszkaniu.
Strony zawierające umowę najmu na czas określony mogą również zastrzec w umowie sytuacje, w których każda ze stron będzie miała prawo złożenia wypowiedzenia. Mogą to być przypadki uzależnione od sytuacji życiowych najemcy np. przebiegu studiów (prawo wypowiedzenia umowy najmu, gdy student nie zaliczy roku), pracy (prawo wypowiedzenia gdy najemca zostanie służbowo przeniesiony do innego miasta) lub regularnych płatności (np. prawo wypowiedzenia przez wynajmującego, gdy najemca zalega z czynszem za x okresów). Warunki te zależą od ustaleń pomiędzy stronami i zawierając umowę na czas określony z pewnością warto rozważyć ich umieszczenie, co da furtkę do rozwiązania umowy najmu przed upływem terminu ustalonego w umowie.
Umowa najmu na czas określony – kiedy obowiązkowe?
Zawarcie umowy na czas określony może być wymuszone przepisami dotyczącymi zawierania określonego rodzaju umów. Na czas określony musi być zawarta umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, a zatem przy wyborze takiej umowy najmu, ani właściciel, ani najemca nie mogą zastanawiać się nad wyborem umowy najmu na czas nieokreślony.
W przypadku umów najmu okazjonalnego przepisy ograniczają czas trwania najmu do 10 lat z możliwością przedłużenia. W przypadku umów najmu instytucjonalnego, czas trwania umowy na czas określony może być dowolny, nawet 20 czy 30 lat. Podpisanie umowy najmu instytucjonalnego znosi również działanie przepisów kodeksu cywilnego mówiących o tym, że umowa najmu zawarta na czas określony 10 lat po tym okresie przechodzi automatycznie w umowę na czas nieokreślony.
Umowa najmu na czas nieokreślony
Umowa na czas nieokreślony to umowa, której podpisanie może wynikać z zamiaru lub niedopatrzenia. Oznacza to, że umową najmu na czas nieokreślony będzie zarówno umowa najmu, w której treści znajduje się sformułowanie, że została ona zawarta na czas nieokreślony, jak i taka, w której nie zostanie podany czas trwania najmu. Zgodnie z przepisami staje się ona umową na czas nieokreślony regulowaną przepisami kodeksu cywilnego o najmie.
Wypowiedzenie umowy na czas nieokreślony
Przepisy przewidują, że wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieokreślony może zarówno wynajmujący, jak i najemca. Okres wypowiedzenia może zostać ustalony dowolnie pomiędzy stronami, przy czym ustalenie to musi być poparte zapisami w umowie. Często strony określają miesięczny okres wypowiedzenia. Jeśli jednak strony nie określą okresu wypowiedzenia, to stosuje się przepis dotyczący okresu wypowiedzenia zgodnie z art. 688 k.c. Przepis ten mówi, że umowa na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli czynsz najmu płacony jest co miesiąc.
Warto tutaj wspomnieć, że w przypadku umów na czas nieokreślony bardzo nierówno potraktowane są strony umowy najmu. Najemca może bowiem wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyny, natomiast wynajmujący może to zrobić tylko wtedy, gdy zostaną spełnione określone w przepisach warunki. Wypowiedzenie umowy na czas nieokreślony przez wynajmującego jest zatem możliwe tylko w przypadkach szczegółowo określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, wśród których najważniejsze są takie, w których najemca:
- używał lokalu niezgodnie z umową,
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat eksploatacyjnych za co najmniej 3 pełne okresy płatności i to pomimo pisemnej informacji o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczeniu kolejnego miesięcznego terminu uregulowania zaległych płatności,
- wynajął, podnajął, oddał do bezpłatnego użytkowania mieszkanie lub jego część bez pisemnej zgody właściciela,
- używał lokalu, który znajduje się w budynku przeznaczonym do remontu lub rozbiórki (w określonych przypadkach na właścicielu ciąży również obowiązek zapewnienia lokatorowi lokalu zastępczego, ale na czas nie dłuższy niż rok).
Wszystkie powyższe powody oznaczają, że mamy do czynienia z najemcą problematycznym i dobrze, że w takich sytuacjach właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę. Brakuje tutaj jednak powodów innych, bardziej prozaicznych, które powodują, że właściciel chce zmienić najemcę, a prawo nie daje mu takiej możliwości.
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron
Warto wiedzieć, że zarówno umowa zawarta na czas oznaczony, jak i umowa zawarta na czas nieoznaczony, może zostać rozwiązana za porozumieniem stron. Dzięki tej możliwości można zakończyć najem nawet wtedy, gdy powód wypowiedzenia nie mieści się w katalogu wskazanych wyżej przyczyn. Oczywiście obie strony muszą faktycznie dojść do porozumienia, ale w wielu przypadkach udaje się je wypracować i umowy najmu zostają rozwiązane.
Umowa najmu na czas określony czy nieokreślony – co jest korzystniejsze?
Znając różnice pomiędzy przepisami dotyczącymi umów na czas określony i nieoznaczony wiele osób zastanawia się, które rozwiązanie jest dla nich korzystniejsze. Patrząc na nierównowagę pomiędzy możliwościami wypowiedzenia umowy na czas nieoznaczony, wynajmujący zdecydowanie powinien dążyć do podpisywania umów na czas określony. Najlepsze dla niego będą umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, które z samej swojej natury są zawierane na czas określony i zawierają szereg dodatkowych instrumentów pozwalających na łatwiejsze rozwiązanie problemów z niepłacącym najemcą.
Jeśli zawarcie umowy najmu instytucjonalnego i okazjonalnego jest niemożliwe, bo np. najemca jest obcokrajowcem i nie ma kto złożyć oświadczenia niezbędnego do zawarcia takiej umowy, to i tak wynajmujący powinien dążyć do podpisania umowy na czas określony. Daje mu to nie tylko pewność przychodów przez określony czas, ale daje również możliwość uwzględnienia w umowie sytuacji przewidujących możliwość wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron, a nie tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie lokatorów.
Pomocne materiały:
