Wynajmowanie mieszkań to ważna część rynku nieruchomości, na której spotykają się właściciele mieszkań oraz najemcy, szukający lokum dla siebie. Każda ze stron przy wynajmie może popełnić błędy, a ich skutki mogą być bardzo dotkliwe. Zobacz, jakie są najczęstsze błędy popełniane przy najmie mieszkań i sprawdź, jak możesz ich uniknąć.
Brak umowy najmu zawartej na piśmie
Bardzo często możemy spotkać się z sytuacjami, w której chętny na wynajem mieszkania okazuje się znajomy albo znajomy znajomego. W takich przypadkach właściciel często uważa, że umowa najmu zawarta na piśmie nie będzie potrzebna, bo skoro to znajomy, to przecież nie będzie z nim żadnych problemów. Wszystko jest ustalane ustnie, i choć ma moc prawną, to jednak bardzo trudno jest udowodnić drugiej stronie, na co się umówiła.
Jak mówią prawnicy: umowy zawiera się na czasy wojny, a nie pokoju, więc dobra umowa najmu pomoże nam wtedy, gdyby jednak najemca okazał się problematyczny. Dobra umowa najmu chroni obie strony, więc jej podpisanie leży również w interesie najemcy. Doświadczenie pokazuje, że znajomy najemca czy wynajmujący wcale nie oznacza braku problemów, dlatego przy każdym najmie, niezależnie od tego czy najemcą ma być znajomy czy obcy, dla własnego bezpieczeństwa, konieczne jest zawarcie umowy najmu na piśmie.
Brak sprawdzenia stron umowy
Rynek nieruchomości na wynajem jest bardzo szeroki, dlatego wśród tysięcy uczciwych najemców i wynajmujących znajdą się niestety i tacy, którym z uczciwością jest bardzo nie pod drodze. Zdarzają się przypadki oferowania wynajmu mieszkań przez osoby, które nie mają prawa do dysponowania nieruchomością. Wynajem takiego mieszkania może rodzić szereg problemów dla najemcy, z koniecznością opuszczenia wynajmowanego mieszkania włącznie. Błędu tego można uniknąć prosząc osobę oferującą mieszkania do wynajęcia o pokazanie dokumentów potwierdzających prawo do dysponowania nieruchomością i jego wynajmu, czyli np. akt własności, numer księgi wieczystej, którą można sprawdzić online, lub umowę najmu zezwalającą na podnajem.
Sprawdzenie kim jest druga strona umowy działa też w drugą stronę, czyli wynajmujący również powinien zweryfikować kim jest jego przyszły najemca. Podstawą jest rozmowa o tym, czym zajmuje się najemca, gdzie pracuje itd., co pozwoli wstępnie ocenić czy istnieją przesłanki mogące być przyczyną problemów z regularnym opłacaniem czynszu. Czasem to wystarczy, by poczuć, że ktoś lawiruje i nie mówi prawdy, a to powinno zapalić lampkę ostrzegawczą i pomóc podjąć decyzję o niewynajmowaniu mieszkania takiemu najemcy. Można też poprosić najemcę o zaświadczenie o wysokości zarobków lub kontakt do osób, od których wcześniej wynajmował mieszkanie, by zapytać o przebieg najmu poprzedniego lokalu. Można również sprawdzić potencjalnego najemcę w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych prowadzonym przy Krajowym Rejestrze Sądowym, co kosztuje ok. 20 zł, ale zdecydowanie zmniejsza ryzyko przyszłych problemów z najemcą.
Niedopełnienie formalności związanych z najmem okazjonalnym
Najem okazjonalny to rodzaj umowy, która lepiej zabezpiecza interesy wynajmującego i pozwala mu szybciej rozwiązać problem z eksmisją najemcy, gdy ten przestanie płacić. Jej zawarcie wymaga dodatkowych oświadczeń, w tym oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Tę część formalności wynajmujący wypełnia zwykle bardzo dokładnie, ale niestety zapomina o tym, że umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Jeśli wynajmujący tego nie zrobi, to mimo oświadczeń najemcy umowa taka zamienia się w zwyczajną umowę najmu, dla której obowiązują przepisy wynikające wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to większe problemy z eksmisją najemcy i długi proces prowadzący do dochodzenia swoich praw.
Brak kaucji
Kolejnym najczęściej popełnianym błędem przy wynajmie mieszkań jest pominięcie kaucji czyli kwoty zabezpieczającej interesy właściciela w przypadku problemów z płatnościami czynszu, mediów lub powstania zniszczeń. Wpłacona przez najemcę kaucja za mieszkanie pozwala właścicielowi spać spokojnie, że ma on środki na pokrycie ewentualnych zaległości czy zniszczeń. Brak kaucji w umowie powoduje, że w razie problemów właściciel ma bardzo utrudnione dochodzenie swoich roszczeń, a gdy najemca nie chce współpracować, to sprawy takie mogą ciągnąć się bardzo długo.
Niedokładnie sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy
Kolejnym błędem popełnianym przy wynajmie mieszkania jest pominięcie dokładnie sporządzonego protokołu zdawczo-odbiorczego. Niektórzy właściciele wpisują do niego jedynie stan liczników, niemal całkowicie pomijając opis stanu mieszkania oraz jego wyposażenia. To oczywisty błąd, gdyż to protokół zdawczo-odbiorczy jest podstawą do rozliczenia się z najemcą po zakończeniu najmu. Jeśli nie ma protokołu, to trudno jest wskazać usterki i szkody powstałe podczas trwania najmu, a tym samym nie ma podstaw, by koszty ich usunięcia odliczyć od wpłaconej wcześniej kaucji. Jeśli mamy do czynienia z uczciwym najemcą, to można się z nim dogadać i rozwiązać ten problem polubownie, nawet jeśli nie ma dowodów w postaci protokołu. Jeśli jednak są problemy, by dogadać się z najemcą, to niestety brak protokołu powoduje, że właściciel nie ma dowodów dokumentujących czas powstania szkód, a tym samym dochodzenie swoich praw będzie znacząco utrudnione.
W celu uniknięcia tego błędu należy poświęcić czas na sporządzenie dokładnego protokołu zdawczo-odbiorczego, opisując dokładnie stan mieszkania i jego wyposażenia. Dobrze byłoby uzupełnić go o dokumentację fotograficzną, dzięki czemu czarno na białym byłoby widać stan mieszkania przed i po najmie.
Ucz się na cudzych błędach!
Lista błędów popełnianych przy wynajmie mieszkania może być oczywiście dużo dłuższa. Na liście mogłyby się znaleźć takie pozycje jak wyposażenie niedopasowane do grupy docelowej, zbyt wygórowane oczekiwania co do czynszu za mieszkanie czy też źle przygotowane ogłoszenie o wynajmie, powodujące problemy ze znalezieniem najemców. Konsekwencje ich popełnienia są jednak dużo mniej dotkliwe niż tych, które wymieniliśmy w artykule.
Większość wspomnianych błędów dotyczy kwestii formalnych i może wynikać z nieznajomości prawa lub zbyt optymistycznego podejścia do najmu. Prawda jest jednak bardziej brutalna i na rynku nieruchomości jest pewien procent najemców, którzy nie są uczciwi, co przy wspomnianych w tym artykule błędach powoduje duże i dotkliwe problemy dla właściciela. Warto zatem uczyć się na cudzych błędach, zadbać o sporządzenie dokładnej umowy najmu oraz o dopełnienie pozostałych formalności, by najem okazał się bezproblemowy, a właściciel mógł spać spokojnie, że jego interesy są odpowiednio zabezpieczone.
Pomocne materiały:
