Możliwości czerpania zysków z mieszkań zakupionych jako inwestycja jest wiele. Można podnieść ich wartość i sprzedaż z zyskiem, można wynajmować na krótki termin lub długoterminowo. W związku z tym ostatnim sposobem inwestowania często pojawia się dylemat, co jest lepsze: wynajem mieszkania w całości czy wynajem na pokoje. Dziś skupimy się na tym, czy i kiedy warto wynajmować mieszkanie na pokoje, a odpowiedź na to nie jest wcale oczywista.
Wynajem na pokoje – im większe mieszkanie, tym wyższa stopa zwrotu
Wynajem mieszkania na pokoje to temat, który interesuje szczególnie właścicieli mieszkań 3-pokojowych i większych oraz domów. Rzadko kiedy rozważają taką opcję wynajmujący mieszkania 2-pokojowe, choć i w ich przypadku takie rozwiązanie może się sprawdzić, szczególnie jeśli mieszkanie jest położone w dużym mieście i w dobrej lokalizacji.
Główną zaletą wynajmu na pokoje jest możliwość znacznego podniesienia stopy zwrotu z inwestycji. Czynsz najmu za całe mieszkanie jest bowiem niższy niż suma czynszów za pojedyncze pokoje. Dzięki temu właściciel mieszkania może podnieść miesięczne przychody o kilkaset złotych (a czasem nawet więcej), przy niewiele większym nakładzie pracy związanym z obsługą najmu.
Można powiedzieć, że wynajem mieszkania na pokoje jest rozwiązaniem pośrednim, pomiędzy wynajmem mieszkania w całości, które wymaga najmniej zaangażowania ze strony właściciela, a wynajmem krótkoterminowym, które przynosi największe zyski, ale jego obsługa jest bardzo czasochłonna.
Właściciele większych mieszkań i domów mogą rozważyć wynajem na pokoje również wtedy, gdy trudno im znaleźć najemcę na całe mieszkanie lub dom. Wynajem takiej nieruchomości może być bowiem zbyt drogi dla jednej rodziny. Właściciel, zamiast obniżać czynsz najmu, by znaleźć chętnego na wynajęcie mieszkania w całości, może zmienić strategię i zaproponować do wynajęcia pokoje. Wynajem takiego mieszkania pozwala wówczas osiągnąć dobry poziom przychodów z najmu i zmniejszyć straty powstałe z powodu pustostanu.
Mieszkanie na pokoje – wynajem dla studentów i nie tylko
Rozważając wynajem mieszkania na pokoje warto zastanowić się nad tym, kto może zamieszkać w takim mieszkaniu. Jedną z najliczniejszych grup są studenci, którzy przyjeżdżają na studia z mniejszych miejscowości do ośrodków akademickich. Nic zatem dziwnego, że wynajem na pokoje jest popularny w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Trójmiasto czy w innych, mniejszych ośrodkach akademickich. Często jest tak, że grupa studentów z jednej miejscowości wybiera się do tego samego miasta na studia i chce zamieszkać razem. Dzięki temu, że znają się ze sobą, to zmniejsza się prawdopodobieństwo konfliktów, które dotyczą lokatorów.
Drugą grupą osób, które chętnie korzystają z opcji wynajmu pokoju, są osoby pracujące, których nie stać na wynajem kawalerki, ale mogą sobie pozwolić na wynajem pokoju. Niestety w tym przypadku można spodziewać się pewnych problemów, gdy lokatorzy poszczególnych pokoi nie będą się ze sobą dogadywać. Konflikty te powinni oni rozwiązywać pomiędzy sobą, ale niestety może zdarzyć się tak, że jeden trudny najemca zatruwa życie innym lokatorom i wówczas trzeba poszukać salomonowego rozwiązania, który pomoże rozwiązać ten problem.
Wyposażenie mieszkania na pokoje
W przypadku wynajmu mieszkania na pokoje niemal obligatoryjne jest oferowanie mieszkania w pełni wyposażonego. Do rzadkości należą sytuacje, w których najemca ma własne meble, które chce wnieść do wynajmowanego mieszkania. W większości przypadków oczekuje on pełnego wyposażenia, które pozwoli mu wygodnie zamieszkać, dlatego wynajmujący powinien być na to przygotowany.
Z punktu widzenia wynajmującego wyposażenie mieszkania to dodatkowe koszty, ale biorąc pod uwagę korzyści w postaci wyższego czynszu z wynajmu, nie powinno go to zbytnio martwić. Na wyposażenie pokoju najczęściej składa się łóżko, szafa/komoda, biurko/stół i krzesło/krzesła. Nie muszą to być meble designerskie z litego drewna, ale solidne funkcjonalne wyposażenie, dzięki któremu lokator będzie mógł wygodnie mieszkać w wynajmowanym pokoju. Pamiętajmy, że to właśnie w tym pomieszczeniu będzie spędzał najwięcej czasu, gdyż w mieszkaniu poza kuchnią, korytarzem i łazienką nie będzie wspólnej przestrzeni dziennej.
Należy również pamiętać o odpowiednim wyposażeniu kuchni, w której każdy z najemców powinien mieć własną szafkę. Koniecznie należy również zadbać o dużą lodówkę, by najemcy mogli swobodnie zmieścić do niej swoje wiktuały oraz stolik kuchenny, przy którym będzie można zjeść posiłek. W bardzo małych kuchniach, których nie brakuje w blokach z wielkiej płyty, warto zastosować składane blaty i stoliki, które pozwolą w razie potrzeby zwiększyć ilość miejsca w kuchni.
Wynajem na pokoje – umowa najmu
Wynajmując mieszkania na pokoje trzeba pamiętać, że właściciel powinien zawrzeć oddzielną umowę najmu z każdym najemcą, czyli najczęściej na każdy pokój oddzielnie. Oprócz podstawowych ustaleń dotyczących wysokości czynszu najmu, okresu trwania umowy oraz sytuacji, w których strony mają prawo wypowiedzenia umowy, umowa powinna zawierać również jasno określony sposób rozliczania mediów.
Określenie sposoby rozliczeń za media jest bardzo ważne, gdyż w mieszkaniach wynajmowanych na pokoje nie ma oddzielnych liczników mediów na każdy pokój. Zużycie wody, prądu, ogrzewania czy gazu musi być zatem rozliczane proporcjonalnie na każdego z lokatorów. Proporcja może zależeć od liczby pokoi lub od liczby mieszkańców, jeśli niektóre pokoje są kilkuosobowe, przy czym wybrany sposób powinien być jasno określony w umowie najmu. Dzięki temu sytuacja wzajemnych rozliczeń jest jasna i ograniczone jest pole do ewentualnych konfliktów.
Wynajmujący mieszkania na pokoje, podobnie jak w przypadku wynajmu całego mieszkania, może zażądać od najemcy wpłacenia kaucji, jako zabezpieczenia swoich interesów. Kaucja zwykle wynosi nieco więcej niż miesięczny czynsz za pokój, a zasady jej rozliczenia są identyczne jak w przypadku wynajmu mieszkania w całości.
Wynajem mieszkania na pokoje – kiedy jest opłacalny?
Wspomnieliśmy już, że wynajem mieszkania na pokoje jest bardziej opłacalny od wynajmu mieszkania w całości, gdyż najemcy pokoi łącznie płacą więcej niż właściciel otrzymałby wynajmując mieszkanie jako całość. Wynajem ten jest również dobrym sposobem na zminimalizowanie kosztów pustostanów. W przypadku zmian najemcy w mieszkaniu wynajmowanym jako całość właściciel przez okres poszukiwania nowego najemcy traci cały swój przychód. Natomiast wynajmując na pokoje, nawet jeśli najemcy będą się zmieniać, to do rzadkości będą należeć sytuacje, w których wszyscy najemcy równocześnie zrezygnują z wynajmu. Dzięki temu zachowany zostanie cash flow i w każdym miesiącu właściciel otrzyma czynsz za pozostałe pokoje w mieszkaniu. To ważny argument dla tych, którzy kupili mieszkanie na wynajem posiłkując się kredytem i czynsz najmu służy do pokrycia raty kredytowej.
Warto pamiętać o tym, że wynajem mieszkania na pokoje nie sprawdzi się wszędzie, gdyż do powodzenia takiego zamierzenia potrzebne są nie tylko większe mieszkania nadające się, by wynajmować je na pokoje, ale również chętni, aby w takim mieszkaniu zamieszkać. Ze znalezieniem lokatorów nie powinno być problemu w większych miastach, szczególnie tych będących ośrodkami akademickimi. Idealna lokalizacja mieszkania wynajmowanego na pokoje to bliskość uczelni oraz rozwinięta komunikacja zbiorowa pozwalająca szybko dostać się w niemal każdą część miasta. Mniejsze zainteresowanie będzie na obrzeżach, w dzielnicach chętniej wybieranych przez rodziny, choć i tutaj taki pomysł może się udać, jeśli np. w pobliżu znajdują się biurowce i ich pracownicy mogą być chętni wynająć mieszkanie na pokoje.
Trudniej znaleźć chętnych na mieszkanie na pokoje może być w mniejszych miejscowościach. Nie ma w nich uczelni przyciągających co roku tysiące studentów, nie ma też zwykle większych firm, które ściągają do siebie pracowników. W związku z tym będzie mało chętnych na wynajem pojedynczych pokoi. Oczywiście i wśród małych miejscowości mogą się znaleźć takie, które mają potencjał, bo np. rozwija się w ich pobliżu strefa inwestycyjna, dlatego koniecznie trzeba zrobić badanie rynku. Dzięki temu będzie można ocenić potencjał takiej inwestycji i podjąć decyzję, jaki sposób wynajęcia będzie najlepszy w danym przypadku.
Warto również pamiętać, że nawet wśród świetnie położonych mieszkań, znajdą się takie, które nie nadają się do tego, by wynajmować je na pokoje. Chodzi tu przede wszystkim o układ wnętrza, który musi zapewniać przynajmniej minimum prywatności. Salon z aneksem kuchennym czy pokój bez drzwi z miejsca przekreślają takie mieszkanie do wynajmu na pokoje, bo każdy z najemców poszukuje choćby odrobiny prywatności, a taki układ mu tego nie zapewni. Owszem, salon z aneksem kuchennym może stanowić wspólną przestrzeń dzienną, ale wówczas nie jest on liczony jako pokój do wynajęcia i w takim przypadku wynajem mieszkania na pokoje może przestać być opłacalny. Rozwiązaniem może być wynajęcie całego mieszkania lub remont, podczas którego mieszkanie zostanie dostosowane do potrzeb lokatorów wynajmujących oddzielny pokój.
Pomocne materiały:
