Od początku trwania wojny w Ukrainie do Polski przyjechało już ponad 2mln uchodźców. Część z nich traktuje nasz kraj jako przystanek do dalszej podroży, ale wielu będzie chciało osiąść tutaj na dłużej. Na początku będą oni wynajmować mieszkania, ale z czasem niektórzy zdecydują się na zakup nieruchomości. Sprawdźmy zatem, jak wygląda nabycie nieruchomości przez cudzoziemca i formalności z nią związane.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców – z zezwoleniem czy nie?
Podstawą prawną regulującą możliwości zakupu nieruchomości przez cudzoziemców jest ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278). Zgodnie z jego zapisami, osoby pochodzące z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej mogą nabywać nieruchomości w Polsce bez konieczności uzyskania zezwolenia. Mogą oni nabywać nieruchomości oraz akcje i udziały w spółkach będących właścicielem bądź wieczystym użytkownikiem nieruchomości w Polsce bez żadnych ograniczeń.
Pozostali cudzoziemcy muszą ubiegać się o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Przepisy te od 2021 roku dotyczą również obywateli Wielkiej Brytanii, którzy po Brexicie dołączyli do grupy cudzoziemców, którzy muszą ubiegać się o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Pozwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kiedy nie jest konieczne?
Mimo że przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jasno określają, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca pochodzącego spoza obszaru Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej wymaga uzyskania zezwolenia, to są od tej zasady pewne wyjątki.
Dla wielu cudzoziemców najistotniejsza będzie informacja, że z obowiązku uzyskania zezwolenia są wyłączone zakupy samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi (strych, piwnica) oraz garażu. Nie trzeba mieć zatem pozwolenia na nabycie nieruchomości, jeśli obcokrajowiec z kraju spoza Europejskiego obszaru gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej chce kupić mieszkanie pozwalające na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych nabywcy.
Pozwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest również potrzebne, jeśli obcokrajowiec chce nabyć nieruchomość, gdy minie co najmniej 5 lat od uzyskania pozwolenia na pobyt stały w naszym kraju lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE. Nie trzeba mieć również zezwolenia, jeśli cudzoziemiec jest w związku małżeńskim z osobą posiadającą obywatelstwo polskie, kupowana nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego oraz mieszka w Polsce już co najmniej 2 lata.
Nie ma też konieczności uzyskiwania pozwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, jeśli nieruchomość ma być nabyta na podstawie dziedziczenia ustawowego. Jeśli jednak cudzoziemiec dziedziczy nieruchomość na podstawie testamentu, to w ciągu 2 lat od jego otwarcia musi zgłosić się do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w strefie nadgranicznej i o powierzchni powyżej 1ha
Wszystkie wyżej wymienione sytuacje, które zwalniają z obowiązku uzyskania zezwolenia, nie odnoszą się do zakupu nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1h. W tych sytuacjach nawet wyżej wymienione osoby uprawnione do zakupu nieruchomości bez zezwolenia muszą wystąpić z wnioskiem o jego wydanie.
Zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kiedy jest konieczne?
Zgodnie z tym, co zostało napisane powyżej, możliwe jest nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, który zaspokoi potrzeby mieszkaniowe nabywcy, przez cudzoziemca, niezależnie od tego, z jakiego kraju on pochodzi, bez konieczności uzyskania zgody ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Jednakże w sytuacji, gdy cudzoziemiec chce nabyć inną nieruchomość, to w sytuacji, gdy pochodzi on z kraju spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, musi uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości. Oznacza to, że Ukraińcy, którzy chcą kupić nieruchomość w Polsce, a nie jest to samodzielny lokal mieszkalny, muszą uzyskać pozwolenie.
Zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wydaje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji i musi ono zostać uzyskane przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości. Zgoda taka nie jest jednak wymagana przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej lub przedwstępnej.
Uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw wewnętrznych i administracji wymaga spełnienia jednocześnie dwóch przesłanek, którymi są:
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
- cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Odmowa zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – przyczyny
W 2022 roku do MSWiA wpłynęło 1375 wniosków o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości oraz zakup udziałów i akcji w spółkach będących właścicielem bądź użytkownikiem nieruchomości w Polsce. W porównaniu z rokiem poprzednim liczba wniosków o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wzrosła o niemal 25%. Nie wszystkie wnioski zostały jednak rozpatrzone pozytywnie, gdyż wydano aż 138 decyzji odmownych.
Najczęstszą przyczyną odmowy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca był brak wykazania więzi z Polską. Za takie uznawane są:
- polskie pochodzenie,
- związek małżeński z osobą mającą obywatelstwo polskie,
- zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub status rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
- bycie członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
- prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
W 2022 roku jedna odmowa została podjęta na podstawie sprzeciwu Ministerstwa Obrony Narodowej i jedna na podstawie sprzeciwu Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Odmowa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – co dalej?
Od odmownej decyzji o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, można się odwołać do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Warto to zrobić, szczególnie jeśli jako przyczyna odmowy był wskazany brak więzi z Polską, a zdaniem wnioskodawcy taki związek istnieje. Przykładem pozytywnego rozpatrzenia skargi jest sytuacja, w której minister odmówił zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego w nieformalnym związku z Polką, z którą spodziewał się dziecka. Sąd uznał, że mimo braku formalnej legalizacji tego związku jest to przesłanka pozwalająca na uznanie tej sytuacji jako posiadanie więzi z Polską i przychylił się do wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Ile się czeka na wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?
Wnioski o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca są rozpatrywane w kolejności wpłynięcia. W pierwszym kroku sprawdzana jest kompletność wniosku czyli sprawdza się, czy wniosek cudzoziemca zawiera wszystkie niezbędne dokumenty i informacje. Dokładna lista dokumentów potrzebnych w danej sytuacji jest dostępna na stronie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Jeśli wniosek okaże się niekompletny, to wnioskodawca zostanie wezwany do uzupełnienia braków.
Po skompletowaniu wszystkich dokumentów MSWiA występuje o opinię do MON, a jeśli wniosek dotyczy nieruchomości rolnej, to również do MRiRW. Obie instytucje mają 14 dni na zaopiniowanie wniosku, a jeśli tego nie zrobią, to wniosek może przejść do dalszego etapu. Zdarza się jednak, że MON lub MRiRW wnioskują o wydłużenie okresu na wniesienie sprzeciwu do 2 miesięcy. W kolejnym etapie rozpatrywania wniosku Minister może zwrócić się o opinię od innych instytucji lub organizacji zawodowych, które mają 30 dni na ich wyrażenie.
Mając na względzie kolejność rozpatrywania wniosków uzależnioną od ich liczby oraz fakt, że do ich rozpatrzenie czasem wymaga dodatkowych opinii trudno jednoznacznie powiedzieć ile się czeka na wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemca. Praktyka pokazuje, że średnio należy się liczyć z okresem ok. 5 miesięcy, przy czym oczywiście zdarzają się sytuacje, że wniosek zostanie rozpatrzony szybciej, np. w ciągu 2 miesięcy, ale również i takie, że rozpatrywanie wniosku będzie trwało znacznie dłużej.
Pomocne materiały:
