Poszukując mieszkania do zakupu dostajesz informację na temat stanu prawnego oferowanej nieruchomości. Jedną z możliwości jest odrębna własność lokalu mieszkalnego, która z punktu widzenia kupującego jest rozwiązaniem bardzo korzystnym. Zobaczmy zatem co kryje się pod tym pojęciem oraz jakie konsekwencje niesie za sobą taki zakup.
Odrębna własność – daje najszersze uprawnienia
Odrębna własność lokalu to najpełniejsze prawo własności, w którym stajemy się w pełni właścicielem lokalu mieszkalnego oraz mamy prawa do gruntu pod budynkiem oraz nieruchomości wspólnej, która nie jest przypisana do wyłącznego korzystania przez właścicieli innych lokali mieszkalnych. Wielkość udziałów przypadających w gruncie pod budynkiem oraz w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oblicza się uwzględniając powierzchnię lokalu mieszkalnego w proporcji do powierzchni całej nieruchomości.
Każde mieszkanie stanowiące odrębną własność ma założoną księgę wieczystą prowadzoną przez wydział ksiąg wieczystych właściwego dla lokalizacji nieruchomości sądu rejonowego. Dzięki jawności ksiąg wieczystych, dane w nich zawarte są dostępne dla każdego kto zna jej numer, a rękojmia wiary publicznej pozwala traktować je jako pewne.
Posiadając odrębną własność lokalu mieszkalnego masz prawo pełnego dysponowania swoją własnością, co oznacza, że możesz mieszkanie sprzedać, wynająć, a możesz również obciążyć je zaciągając kredyt hipoteczny.
Odrębna własność lokalu a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
W obrocie nieruchomościami znajdują się zarówno mieszkania stanowiące odrębną własność lokalu, jak i mieszkania o innym statusie prawnym, którym najczęściej jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Oba te prawa są do siebie podobne, ale jednak to odrębna własność lokalu mieszkalnego jest prawem najszerszym i dającym największe uprawnienia.
Główną różnicą pomiędzy odrębną własnością lokali a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego jest kwestia własności lokalu. Mając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jesteśmy właścicielem lokalu, gdyż własność tę posiada spółdzielnia mieszkaniowa. Jest ona również właścicielem gruntu pod budynkiem i części wspólnych. Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ma jednak prawo dysponować swoim lokalem: sprzedawać go, wynajmować, zapisywać w testamencie oraz może zaciągnąć kredyt hipoteczny na jego zakup. Do własnościowego prawa do lokalu nie musi być prowadzona księga wieczysta, chociaż nie ma ku temu żadnych przeszkód.
Odrębna własność – wszystkie nowobudowane mieszkania
Wszystkie nowobudowane lokale mieszkalne są sprzedawane jako odrębna własność, a ustanowienie odrębnej własności lokalu jest obligatoryjne. Jeśli zatem kupujesz mieszkanie od dewelopera, to z pewnością będzie to odrębna własność lokalu.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w blokach budowanych kilkadziesiąt lat wcześniej czyli w okresie PRLu. W tamtym okresie budowaniem zajmowały się spółdzielnie mieszkaniowe, a mieszkańcy otrzymywali lokatorskie prawa do lokalu. W okresie transformacji mieli oni możliwość wykupić swoje mieszkania na własność, zamieniając spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które trwa do dziś. Niektórzy zdecydowali się przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność lokalu, dlatego można spotkać w ofercie rynkowej mieszkania w blokach z PRLu, dla których przysługuje odrębna własność.
Jeszcze inaczej wygląda sytuacja z mieszkaniami w kamienicach. W części kamienic mieszkania stanowią odrębną własność, dzięki czemu można nimi swobodnie dysponować i bez przeszkód można nimi obracać. W niektórych kamienicach nie ma jednak odrębnej własności lokalu, a mieszkania w kamienicy mają status udziału. Taki stan prawny może rodzić sporo kłopotów, gdyż do niektórych decyzji związanych z lokalem np. zaciągnięcie kredytu hipotecznego, wymagana jest zgoda pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
Pomocne materiały:
