W ostatnim czasie na portalach ogłoszeniowych pojawiło się ogłoszenie o sprzedaży mieszkania z lokatorem, którym był ponad 90 letni mężczyzna. W mediach rozgorzała dyskusja na temat formy zamieszczonego ogłoszenia oraz etycznych kwestii z tym związanych, co zwróciło uwagę na temat zakupu i sprzedaży mieszkania z lokatorem. Zobaczmy, co warto wiedzieć na temat mieszkań z lokatorem oraz spójrzmy na ten temat zarówno od strony osoby planującej kupno mieszkania, jak i planującej sprzedaż mieszkania z lokatorem.
Kupno i sprzedaż mieszkania z lokatorem – czy to legalne?
Zgodnie z obowiązującym prawem mieszkania z lokatorem mogą być przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Nic zatem nie stoi na przeszkodzie, by kupić lub sprzedać mieszkanie z lokatorem. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z tego, że sprzedaż mieszkania z lokatorem może być znacznie trudniejsza. Najczęściej konieczne będzie znaczące obniżenie ceny mieszkania, nawet o 30-40% w stosunku do cen rynkowych, by znaleźć osobę gotową kupić mieszkanie z lokatorem. Wyjątkiem są sytuacje, w których sprzedawany jest tzw. gotowiec inwestycyjny. Wówczas dobry lokator jest wręcz pożądany i cena sprzedaży takiego mieszkania nie różni się od cen rynkowych.
W sytuacji odwrotnej, gdy planujesz zakup mieszkania, to decydując się na zakup mieszkania z lokatorem musisz mieć świadomość, że z jego obecnością wiążą się znaczne ograniczenia dotyczące możliwości i sposobu wykorzystania nieruchomości. Duże znaczenie ma również tytuł prawny, na podstawie którego lokator zajmuje mieszkanie, bo od niego zależy, czy i w jaki sposób będzie można pozbyć się lokatora. Od tego zależy również cena mieszkania, która może być bardzo atrakcyjna. Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania powinieneś zrobić porównanie korzyści i strat, żeby realnie ocenić, czy to rozwiązanie jest dobre dla Ciebie.
Niezależnie jednak od tego, czy kupujesz mieszkanie czy też chcesz sprzedać mieszkanie z lokatorem, to powinieneś rzetelnie poinformować drugą stronę transakcji o istnieniu lokatora.
Lokator w mieszkaniu – podstawa prawna
Lokator może zajmować mieszkanie na podstawie różnych tytułów prawnych. Dość często można spotkać mieszkania z lokatorem, któremu przysługuje dożywotnia służebność mieszkania lub prawo dożywocia. W obu przypadkach lokator taki ma prawo mieszkać w mieszkaniu aż do swojej śmierci.
Dożywotnia służebność mieszkania to najczęściej wynik darowizny, której przedmiotem było mieszkanie, a darczyńca zastrzegł sobie w umowie darowizny prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu aż do śmierci. Prawo to obciąża nieruchomość i przechodzi na każdoczesnego jej właściciela, ale nie powoduje dodatkowych zobowiązań dotyczących dożywotnika.
Nieco inaczej jest w przypadku prawa dożywocia powstającego na podstawie umowy dożywocia, która jest umową wzajemnie zobowiązującą. Oznacza to, że osoba przekazuje prawo własności nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę. Dokładne obowiązki związane z opieką określa kodeks cywilny. Prawo to jednak związane jest nieodłącznie z nieruchomością, a zatem zmiana właściciela powoduje przeniesienie obowiązków wynikających z tej umowy. Umowę dożywocia można zamienić na rentę dożywotnią, ale dożywotnik musi się na to zgodzić, a osoba kupująca mieszkanie musi chcieć ją wypłacać. Jak sama nazwa wskazuje, prawo to wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika.
Zarówno prawo dożywocia wynikające z umowy dożywocia, jak i prawo dożywotniego mieszkania wynikającego z umowy darowizny, powinny być ujawnione w księdze wieczystej.
Lokator może zajmować mieszkanie również na podstawie umowy najmu. W takiej sytuacji usunięcie lokatora najlepiej rozpocząć od rozmów z nim i ustalenia sposobu rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Jeśli lokator nie chce się porozumieć, a umowa najmu była zawarta na czas określony, to po jej zakończeniu powinien opuścić zajmowany lokal. Lokator powinien również opuścić lokal w sytuacji, gdy upłynął okres wypowiedzenia umowy najmu. Niestety, lokatorzy bywają różni i nie wszyscy stosują się do zobowiązań wynikających z umów, które podpisali. W takiej sytuacji niestety nie można wyrzucić lokatora na bruk, gdyż ustawa o ochronie praw lokatorów tego zabrania. Właściciel nieruchomości może jednak wystąpić z wnioskiem do sądu o eksmisję i… uzbroić się w cierpliwość, bo to procedura, która może trwać dość długo.
Kupno mieszkania z lokatorem – czy warto?
Patrząc na konsekwencje wiążące się z kupnem mieszkania z lokatorem można się zastanawiać, czy warto decydować się na taki zakup. Wszystko zależy od tego, w jakim celu chcesz kupić mieszkanie i na podstawie jakiego tytułu prawnego lokator zajmuje mieszkanie. Jeśli szukasz gotowca inwestycyjnego, to płacący lokator z długoterminową umową najmu jest atutem, a nie wadą. W sytuacji, gdy szukasz okazji czyli chcesz kupić mieszkanie w dobrej cenie i liczysz na zyski wynikające ze wzrostu wartości nieruchomości w czasie, a nie zależy Ci na tym, by zarabiać na wynajmie mieszkania, to zakup mieszkania z lokatorem, któremu przysługuje prawo dożywotniego zamieszkiwania, nie wydaje się złym pomysłem.
W innych przypadkach, gdy lokatorem jest najemca, który nie płaci lub nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu lub też lokatorem jest poprzedni właściciel mieszkania, który został pozbawiony swoich praw w wyniku licytacji komorniczej, to zakup takiego mieszkania jest ryzykowny. Pozbycie się lokatora będzie nie tylko wymagało cierpliwości, ale również znajomości procedur eksmisyjnych.
Pomocne materiały:
