Dostęp do drogi publicznej jest niezbędny, gdy działka ma zostać zabudowana. Dopóki nie ma dostępu do drogi publicznej, zgodnie z aktualnymi przepisami, zabudowa działki nie będzie możliwa. Sprawdźmy zatem, jak zapewnić dostęp do drogi publicznej.
Dostęp do drogi publicznej – definicja
Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, za dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub dostęp pośredni, poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Drogi publiczne to drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. W większości to drogi asfaltowe, dobrze utrzymane, które są dostępne dla każdego. Trzeba jednak ale nie każda droga, która wygląda dobrze i jest dostępna dla każdego, ma status drogi publicznej. Aby to sprawdzić, należy skontaktować się z urzędem gminy i poprosić o informację na temat statusu danej drogi. Jeśli będzie to droga publiczna, to można przystąpić do kolejnego kroku, czyli do uzyskania pozwolenia na zjazd z drogi publicznej. Gdy okaże się, że działka nie ma dostępu do drogi publicznej, to trzeba znaleźć rozwiązanie, które ten dostęp zapewni.
Brak dostępu do drogi publicznej – co robić?
Jak wyżej wspomniano, dostęp do drogi publicznej może zapewnić pośrednio czyli poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowienie służebności drogowej. Drogi wewnętrzne mogą należeć do prywatnych właścicieli lub znajdować się w zasobie gminy, co zdarza się dość często, gdy po budowie osiedla deweloper zwraca się do gminy o włączenie drogi wewnętrznej do jej zasobu dróg. W takiej sytuacji gmina staje się odpowiedzialna za utrzymanie drogi, a więc m.in. za jej odśnieżanie czy nawierzchnię.
Jeśli droga wewnętrzna jest dostępna dla wszystkich, to nie trzeba składać wniosku o możliwość korzystania z niej i warunek dostępu do drogi publicznej jest spełniony. Nieco inaczej wygląda jednak sytuacja, gdy droga wewnętrzna nie jest ogólnodostępna. W takim przypadku, chcąc zapewnić sobie dostęp do drogi publicznej za jej pośrednictwem, należy nawiązać kontakt z właścicielem i ustalić zasady korzystania z drogi publicznej. Może to być ustanowienie służebności drogowej na rzecz każdoczesnego właściciela działki lub zawarcie umowy o korzystanie z drogi wewnętrznej.
Ustanowienie służebności gruntowej odbywa się poprzez podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, orzeczenia sądowego lub poprzez zasiedzenie. Poprzez ustanowienie służebności gruntowej właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej uzyskuje możliwość przechodu i przejazdu przez określony w umowie fragment działki sąsiedniej. Właściciel nieruchomości obciążonej może uzyskiwać z tego tytułu wynagrodzenie jednorazowe lub okresowe w kwocie ustalonej w umowie. Ustanowienie służebności gruntowej musi być wpisane do księgi wieczystej obu nieruchomości – zarówno nieruchomości władnącej (tej, która korzysta), jak i obciążonej (tej, przez którą można przejeżdżać). Służebność dotyczy nieruchomości, a nie jej właścicieli, więc w przypadku zmiany właściciela nieruchomości nadal pozostaje ona w mocy.
Nieco inaczej jest w sytuacji, gdy prawo do korzystania z drogi wewnętrznej powstaje na mocy umowy o korzystanie. W umowie należy ustalić wszystkie warunki korzystania z drogi oraz ewentualne wynagrodzenie dla właściciela drogi wewnętrznej. Umowa taka jest umową cywilno-prawną, nie wymaga do swojej ważności formy aktu notarialnego, ale wiąże tylko strony tej umowy. Oznacza to, że w przypadku zmiany właściciela którejkolwiek z nieruchomości, ponownie należy zawrzeć umowę o korzystanie z drogi wewnętrznej. Z tego powodu rozwiązanie to bywa traktowane jako rozwiązanie tymczasowe, np. do czasu wybudowania zjazdu z drogi publicznej.
Chcąc uzyskać dostęp do drogi publicznej można również rozmawiać z właścicielem nieruchomości sąsiedniej i spróbować odkupić kawałek gruntu, dzięki któremu będzie możliwy dostęp do drogi publicznej. To rozwiązanie ma wiele plusów, gdyż likwiduje w zarodku ewentualne konflikty mogące powstać przy służebności czy umowie o korzystanie, ale ma też wadę – jest często zdecydowanie droższe.
Zjazd z drogi publicznej – procedura
W sytuacji, gdy działka ma dostęp do drogi publicznej, to przed jej zabudowaniem należy postarać się o zezwolenie na lokalizację zjazdu. Jest ono wydawane w formie decyzji administracyjnej zarządcy drogi publicznej i ma charakter uznaniowy. Oznacza to, że urząd może wydać decyzję odmowną, ale musi wyjaśnić przyczyny odmowy, którą może być np. zagrożenie bezpieczeństwa dla użytkowników drogi publicznej, brak możliwości budowy zjazdu ze względu na znaczną różnicę wysokości terenu itp.
W decyzji pozytywnej, urząd wyraża zgodę na budowę zjazdu z drogi publicznej, zawarte są informacje na temat dokładnej lokalizacji zjazdu oraz parametry techniczne, którym musi on odpowiadać. Przed jego budową konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, a następnie zgłoszenie rozpoczęcia prac budowlanych.
Pomocne materiały:
