Zasiedzenie nieruchomości to przejęcie zgodnie z przepisami prawa własności. Może do niej dojść tylko w ściśle określonych przypadkach, a w celu jego potwierdzenia niezbędne jest postępowanie sądowe. Sprawdźmy, w jakich przypadkach może dojść do zasiedzenia oraz jak można się przed nim uchronić.
Zasiedzenie nieruchomości – co to jest?
Zasiedzenie nieruchomości to sposób nabycia własności nieruchomości wynikający z użytkowania jej przez określony czas i traktowania jej jak prawowity właściciel. Zasiedzenia może dokonać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, a przedmiotem zasiedzenia mogą być nieruchomości budynkowe i lokalowe oraz służebności gruntowe. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeśli występują przesłanki zasiedzenia nieruchomości, to z mocy prawa prawowity właściciel nieruchomości traci je na rzecz osoby, która zasiedziała nieruchomość.
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości
Jak wyżej wspomnieliśmy, zasiedzenie nieruchomości może nastąpić, gdy spełnione są przesłanki zasiedzenia, do których należy:
- posiadanie samoistne,
- ciągłość posiadania,
- upływ czasu.
W kontekście zasiedzenia nieruchomości pojawia się również termin „zasiedzenie w dobrej wierze” lub „zasiedzenie w złej wierze”, ale nie są one traktowane jako przesłanki zasiedzenia, a jedynie czynniki wpływające na termin, w którym zasiedzenie może zostać stwierdzone.
Warto tutaj dokładniej wyjaśnić, czym jest posiadanie samoistne. Otóż jest to sytuacja, w której posiadacz samoistny traktuje daną nieruchomość jak własną, a zachowanie to nie wynika np. z posiadania zależnego będącego następstwem zawartych umów. Posiadaczem samoistnym nie może być zatem najemca, dzierżawca, użytkownik. Traktowanie rzeczy jak własnej oznacza, że posiadacz samoistny opiekuje się nieruchomością, np. remontuje ją, płaci za nią podatki.
Drugą przesłanką zasiedzenia jest ciągłość posiadania samoistnego. Posiadacz samoistny musi udowodnić, że posiada nieruchomość nieprzerwanie przez określony czas. Jego długość jest zależna od tego, czy było to posiadanie w dobrej czy złej wierze. W pierwszym przypadku wystarczy, że posiadanie nieruchomości trwa 20 lat, a w drugim okres ten musi wynosić 30 lat.
Posiadanie w dobrej wierze a posiadanie w złej wierze
Dużo wątpliwości przy okazji zasiedzenia nieruchomości budzi kwestia posiadania w dobrej i złej wierze. Posiadacz samoistny w dobrej wierze to osoba, która zachowuje się jak właściciel nieruchomości, gdyż jest w błędnym lub usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Za posiadanie w dobrej wierze nie jest uznawana sytuacja, gdy posiadacz samoistny nabył nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego, gdyż osoba taka jest świadoma, że nie nabyła własności nieruchomości.
Natomiast posiadanie w złej wierze to sytuacja, w której posiadacz samoistny wie lub przy niewielkim wysiłku może się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości, a mimo to nadal zachowuje się jak właściciel.
Warto przy tym dodać, że w trakcie postępowania sądowego o zasiedzenie nieruchomości do oceny dobrej lub złej wiary przyjmuje się moment, w którym rozpoczęło się posiadanie nieruchomości. Jeśli w tym momencie posiadacz samoistny mógł uważać, z różnych powodów, że jest właścicielem nieruchomości, to sąd ocenia to jako posiadanie w dobrej wierze i możliwe jest zasiedzenie nieruchomości po 20 latach. Nie ma przy tym znaczenia, czy w okresie posiadania samoistnego dowiedział się on, że nie przysługuje mu prawo własności, czy też nie. W sytuacji, gdy w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie, posiadacz samoistny wiedział, że nie ma prawa własności nieruchomości lub mógł się tego w prosty sposób dowiedzieć, to sąd uznaje to za posiadanie w złej wierze czyli zasiedzenie nieruchomości jest możliwe dopiero po 30 latach.
Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości
Jeśli spełnione są wszystkie wyżej wymienione przesłanki zasiedzenia nieruchomości, to posiadacz samoistny staje się jej właścicielem z mocy prawa. Do jego stwierdzenia konieczne jest jednak przeprowadzenie nieprocesowego postępowania sądowego, w trakcie którego sąd bada, czy faktycznie doszło do zasiedzenia nieruchomości. Prawomocna decyzja sądu jest również podstawą wpisu do księgi wieczystej lub do jej założenia.
Nabycie własności poprzez zasiedzenie podlega opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania czyli wartości nieruchomości. Od podstawy opodatkowania można odjąć nakłady poniesione w trakcie trwania okresu zasiedzenia oraz wartość budynków, jeśli zostały wzniesione na zasiedzianym gruncie przez osobę, która dokonała zasiedzenia.
Przerwanie biegu zasiedzenia nieruchomości
Patrząc na przepisy umożliwiające zasiedzenie nieruchomości niejeden właściciel zastanawia się, czy można się uchronić przed utratą prawa własności. Jak wynika z wymienionych wyżej przesłanek zasiedzenia, jednym z najlepszych sposobów jest przerwanie biegu zasiedzenia. Jeśli zatem właściciel dowie się, że jego nieruchomością włada osoba niebędąca właścicielem, to w celu przerwania biegu zasiedzenia może np. zawrzeć z taką osobą umowę najmu lub dzierżawy. Dzięki temu posiadacz samoistny stanie się posiadaczem zależnym, co uniemożliwi mu staranie się o zasiedzenie nieruchomości.
Przerwanie biegu zasiedzenia nastąpi również wtedy, gdy prawowity właściciel nieruchomości wniesie do sądu sprawę dotyczącą danej nieruchomości.
Pomocne materiały:
