Zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym wiąże się z udziałem w nieruchomości wspólnej. Niezrozumienie istotny tego prawa przyczynia się do powstawania do sporów sąsiedzkich, co dla żadnej ze stron nie jest miłe. Aby tego uniknąć dobrze jest wiedzieć, czym są części wspólne nieruchomości oraz jakie prawa i obowiązki się z nimi wiążą.
Czym są części wspólne nieruchomości?
Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomości wspólne jako „grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Będzie to zatem m.in. klatka schodowa, korytarz, winda, chodnik przed budynkiem, pralnia czy suszarnia. Do części wspólnych nieruchomości należą również fundamenty, dach, elewacja, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje elektryczne itp. leżące poza lokalem mieszkalnym.
Wszystkie wyżej wymienione części budynku stanowią części wspólne nieruchomości, a to oznacza, że żaden z właścicieli lokali nie może samodzielnie decydować o sposobie ich zagospodarowania, remontowania czy aranżacji. Może to jednak zrobić wspólnota mieszkaniowa czyli ogół właścicieli wszystkich lokali w budynku, którzy mają udział w nieruchomości wspólnej. Wielkość udziału zależy od stosunku powierzchni mieszkania i pomieszczeń przynależnych do całkowitej powierzchni nieruchomości i jest on ustalany przy wyodrębnianiu samodzielnego lokalu mieszkalnego.
Udział w nieruchomości wspólnej – prawa i obowiązki
Prawo związane z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości pozwala korzystać z nich każdemu właścicielowi pod warunkiem, że nie zakłóca to możliwości korzystania z niej innym właścicielom. Nie zawsze jest to rozumiane w ten sam sposób, co niestety rodzi liczne konflikty, o których piszemy poniżej. Bez wątpienia zakazane jest użytkowanie ich w taki sposób, które zagrażają bezpieczeństwu innych mieszkańców, a więc np. naruszają przepisy bezpieczeństwa pożarowego.
Każdy ze współwłaścicieli musi również partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej przypadającemu mu udziałowi. Ma również prawo do decydowania o remontach i innych sprawach dotyczących części wspólnej nieruchomości, ale ostateczna decyzja jest podejmowana przez ogół właścicieli poprzez podjęcie stosownej uchwały.
Problemy związane z częściami wspólnymi nieruchomości
Jak napisaliśmy wcześniej, udział w nieruchomości wspólnej nie oznacza możliwości dowolnego wykorzystania części wspólnych nieruchomości. Można z nich korzystać jedynie w takim zakresie, który nie zakłóca możliwości korzystania innym współwłaścicielom. W teorii nie jest to zadanie trudne, w praktyce okazuje się jednak, że jest to źródło licznych konfliktów pomiędzy mieszkańcami.
Niektórym wydaje się, że np. wystawienie przed drzwi mieszkania śmieci jest dozwolone, bo przecież nie przeszkadza to w przejściu przez korytarz. Dla innych będzie jednak niedopuszczalne, bo zapachy i estetyka korytarza zostanie zaburzona. Podobne problemy mogą być związane z trzymaniem na korytarzu wózka, roweru czy hulajnogi, a także niepotrzebnych mebli itp. i konflikt sąsiedzki gotowy.
Wspólnoty mieszkaniowe starają się zabezpieczyć przed konfliktami tego rodzaju tworząc regulaminy wewnętrzne, które każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej musi zaakceptować własnoręcznym podpisem. Nie zawsze jednak takie rozwiązanie jest skuteczne, dlatego sądy są pełne spraw związanych z konfliktami sąsiedzkimi tego rodzaju.
Jak widać udział w części wspólnej nieruchomości to prawo, które może być źródłem sporów sąsiedzkich. W takiej sytuacji najlepiej rozmawiać z sąsiadami, by wspólnie szukać kompromisów, dzięki którym nie dojdzie do eskalacji konfliktu.
Pomocne materiały:
