Planujesz zakup mieszkania i przeglądając ogłoszenia widzisz informacje na temat stanu własności. Najczęściej pojawia się informacja, że jest to pełna własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale być może nie rozumiesz czym się one różnią. Zobacz najważniejsze różnice pomiędzy nimi i sprawdź, jaki wpływ na Twoje prawa ma forma własności nieruchomości.
Formy własności mieszkania – pełna własność
Pełna własność, nazywana również odrębną własnością, to prawo własności nieruchomości dające najszersze uprawnienia. Właściciel ma pełne prawo dysponowania mieszkaniem, czyli może z niego korzystać w sposób zgodny z przeznaczeniem oraz pobierać dochody i inne pożytki związane z posiadaniem tej rzeczy. Oznacza to, że właściciel mający prawo własności może dowolnie dysponować mieszkaniem pod warunkiem, że nie narusza przepisów praw innych osób i obowiązującego prawa.
Dokumentem ściśle związanym z prawem własności mieszkania jest księga wieczysta, w której właściciel jest wpisany w dziale II. W księdze wieczystej dla mieszkania znajdą się również zapisy dotyczące udziału w gruncie, na którym posadowiony jest budynek oraz wysokości udziału w częściach wspólnych. Prawa właściciela mogą być ograniczone przez wpisy zawarte w dziale III księgi wieczystej, w którym mogą się znaleźć zapisy dotyczące prawa dożywocia, służebności ustanowionej na danej nieruchomości czy wpisy związane z egzekucją.
Prawo własności jest prawem dziedzicznym, a zatem po śmierci właściciela nieruchomość wchodzi w skład masy spadkowej i podlega dziedziczeniu zgodnie z jego wolą zapisaną w testamencie lub w ramach dziedziczenia wynikającego wprost z prawa spadkowego.
Prawo własności nieruchomości można również sprzedać, a przeniesienie prawa do lokalu musi nastąpić w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – najważniejsze cechy
Na polskim rynku nieruchomości można spotkać wiele nieruchomości, zwłaszcza pochodzących z okresu PRLu, których właściciele nie dysponują odrębną własnością, ale mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest to ograniczone prawo do lokalu, które dla jego posiadacza oznacza możliwość korzystania z rzeczy oraz pobierania z niej pożytków, ale dla niektórych czynności wymaga zgody spółdzielni. Faktycznie bowiem właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia, podobnie jak gruntu pod budynkiem, i to ona ma prawo do decydowania o ważnych zmianach, do których należy m.in. zmiana przeznaczenia lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być zbywane, dziedziczone i podlega egzekucji. Może być również obciążone hipoteką, co oznacza, że można zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Hipoteka może zostać obciążona również przez kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię mieszkaniową i wówczas obciąża wszystkie mieszkania, które leżą na jej terenie.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może mieć założoną księgę wieczystą, ale nie ma takiego obowiązku. Może zostać również przekształcone w odrębną własność, co może stać się automatycznie lub na wniosek zainteresowanego. Automatyczne przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu następuje w przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni. O przekształcenie własnościowego prawa do lokalu można również składać wniosek do spółdzielni, która ma 6 miesięcy na to, by przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z prawo własności. Warunkiem jest jednak uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem oraz brak obciążeń jego poprzednich właścicieli, spłata kredytu obciążającego hipotekę zaciągniętego przez spółdzielnię oraz brak zaległości czynszowych.
Różne formy własności – konsekwencje dla nabywcy
Patrząc na różnice pomiędzy odrębną własnością a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu wydaje się, że nie są one aż tak znaczące. W obu przypadkach mamy bowiem możliwość zbywania i dziedziczenia nieruchomości oraz możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny pod jej zastaw. Pewną niedogodnością może jednak okazać się konieczność uzyskiwania zgody spółdzielni przy niektórych czynnościach, która dotyka osób posiadających mieszkanie własnościowe.
Warto jednak wiedzieć, że różnice pomiędzy tymi formami własności wiążą się również z pewnymi ograniczeniami, jeśli decydujemy się na wynajem mieszkań. W takich przypadkach ważna jest optymalizacja podatkowa, której elementem jest możliwość rozliczania amortyzacji będącego procentem od ceny zakupionego mieszkania.
Jeśli mieszkanie kupione na wynajem było użytkowane wcześniej przez co najmniej 60 miesięcy, to właściciel pełnego prawa własności ma możliwość stosować stawkę amortyzacji w wysokości do 10% wartości mieszkania, co znacznie zmniejsza jego obciążenia podatkowe. Natomiast właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może korzystać ze stawki 2,5% rocznej amortyzacji, niezależnie od tego, jak długo było użytkowane mieszkanie. Różnica jest zatem dość znacząca, bo przy mieszkaniu o wartości 500 000 zł pełna własność daje możliwość rocznych odpisów amortyzacyjnych w wysokości 50 000zł, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu umożliwia roczny odpis w wysokości 12 500zł, co może znacząco wpływać na wysokość płaconych podatków.
Znając różnice pomiędzy tymi najpopularniejszymi formami własności możesz zdecydować, która z nich będzie dla Ciebie lepsza. Jeśli chcesz mieszkać w kupionym mieszkaniu i nie masz w planie przekształcać go w lokal użytkowy ani wynajmować, to nie ma przeszkód, by kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli jednak traktujesz mieszkanie jako inwestycję i rozważasz różne możliwości jej użytkowania, to większe możliwości da Ci pełna własność, więc szukając nieruchomości inwestycyjnej zwróć na to szczególną uwagę.
Pomocne materiały:
