Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to dla wielu osób jedyna szansa na zakup mieszkania. Zobowiązanie to zaciąga się na długie lata, w czasie których będzie ono znacznie obciążało rodzinny budżet. W związku z powyższym przed podpisaniem umowy kredytowej warto sprawdzić jaki jest koszt kredytu hipotecznego. Zobacz, co ma największy wpływ na jego wysokość.
Koszt kredytu hipotecznego – nie tylko oprocentowanie
Bardzo często porównywanie ofert kredytów hipotecznych odbywa się na poziomie porównywania ich oprocentowania nominalnego. Nie jest to jednak prawidłowe, gdyż całkowity koszt kredytu zależy nie tylko od niego, ale również od prowizji za udzielenie kredytu, kosztu wyceny nieruchomości, sposobu spłat, ubezpieczenia czy kosztu dodatkowych produktów wymaganych przez bank przy udzielaniu kredytu. Wysokość tych kwot może sięgać kilku, a nawet kilkunastu tysięcy złotych, co znacząco może wpływać na całkowity koszt kredytu. Porównując między sobą oferty banków należy zatem zwracać szczególną uwagę na te elementy, bo diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach.
Zgodnie z przepisami banki oferujące kredyty hipoteczne są zobowiązane do podawania RRSO. Jest to rzeczywista roczna stopa oprocentowania, która jest obliczana poprzez zsumowanie wszystkich kosztów związanych z kredytem oraz przełożeniu ich na wartość procentową. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO ma ułatwiać porównywanie ofert różnych banków, ale niestety sprawa wcale nie jest tak oczywista. Nie ma bowiem narzuconego sposobu obliczania RRSO, co bardzo zaburza obraz sytuacji. Wystarczy niewielka różnica np. w okresie ubezpieczenia pomostowego i już wyliczona stawka RRSO jednego z banków będzie wydawać się atrakcyjniejsza, choć w rzeczywistości wcale taka nie będzie. Do tego dochodzą różnice w RRSO wynikające z okresu kredytowania oraz rodzaju rat, w jakich będzie spłacany kredyt. Jednym słowem RRSO może być pewną wskazówką przy porównywaniu atrakcyjności oferty kredytu hipotecznego, ale absolutnie nie powinno być jedynym wyznacznikiem, gdyż warto również przyjrzeć się bardziej szczegółowo wszystkim parametrom mającym wpływ na całkowity koszt kredytu.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Głównym parametrem mającym wpływ na koszt kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie. Jest ono zależne od wysokości stóp procentowych, które są ustalane przez Bank Centralny. Jeśli kredyt hipoteczny zaciągany jest w złotówkach, to oprocentowanie jest zależne od wskaźnika WIBOR, a dla kredytów w walutach obcych będzie to EURIBOR lub LIBOR (euro) oraz LIBOR (franki szwajcarskie). W tej chwili bardzo trudno jest uzyskać kredyt hipoteczny w walucie obcej, więc największy wpływ na wysokość oprocentowania kredytu ma WIBOR, który jest obliczany na poziomie stopy referencyjnej NBP.
W 2021 r. stopy procentowe są na bardzo niskim poziomie 0,1% i na razie prognozy mówią, że pozostaną one na takim poziomie jeszcze przez pewien czas. W związku z tym koszt kredytu hipotecznego wynikający z jego oprocentowania jest bardzo niski, co nie tylko zachęca do zakupu nieruchomości na kredyt, ale skłania również do inwestowania w nieruchomości ze wsparciem banku. Sytuacja to może jednak ulec zmianie, gdyż wysokość stóp procentowych w okresie kredytowania jest zmienna, co ma bezpośredni wpływ na koszt kredytu oraz wysokość spłacanych rat.
Na oprocentowanie kredytu hipotecznego ma wpływ również marża banku, która co do zasady przez cały okres kredytowania jest stała. Bank może jednak naliczać wyższą marżę w początkowym okresie kredytowania, szczególnie jeśli kredyt hipoteczny jest zaciągany na budowę domu. Dość często można spotkać się z sytuacją, że marża jest wyższa w okresie budowy, a po jej zakończeniu, gdy nieruchomość zostanie oddana do użytkowania, jest ona obniżana i ta obniżona stawka obowiązuje przez cały okres kredytowania. Marże banków mogą znacznie się od siebie różnić, gdyż można spotkać banki oferujące kredyt z marżą ok. 1%, ale i takie, które żądają marży 2-2,5%. Niektóre z nich uzależniają wysokość marży od wysokości wkładu własnego, inne różnicują jej wysokość w czasie, obniżając stawkę na początek. Każdy dodatkowy warunek sprawia, że przy kredycie na kwotę 500 tys. złotych różnica w wysokości raty wynikająca ze stawki marży może wynosić kilkaset złotych miesięcznie.
Okres spłaty kredytu
Na koszt kredytu hipotecznego ma wpływ okres, na jaki zaciągany jest kredyt. Im krótszy okres kredytowania, tym niższe koszty kredytu, a im dłuższy okres kredytowania, tym wyższe koszty. Należy jednak pamiętać, że krótszy okres kredytu oznacza wyższą kwotę raty do spłaty, a z kolei dłuższy okres kredytowania obniża wysokość miesięcznego obciążenia, ale powoduje, że łączny koszt kredytu hipotecznego będzie wyższy.
Sposób spłaty
Koszt kredytu hipotecznego jest również uzależniony od sposobu jego spłacania. Do wyboru są dwie możliwości czyli spłata w ratach równych i spłata w ratach malejących. W przypadku rat równych najpierw spłacane są odsetki, a dopiero potem kapitał, natomiast w przypadku rat malejących, rata kapitałowa jest stała, a odsetki maleją. W obu przypadkach odsetki obliczane są od aktualnego zadłużenia, a zatem w przypadku rat malejących koszty kredytu mogą być mniejsze.
Inne czynniki mające wpływ na całkowity koszt kredytu
Oprócz wyżej wymienionych czynników, które dotyczą każdego kredytu hipotecznego, są jeszcze inne czynniki mające wpływ na koszt kredytu. Są to m.in.:
Prowizja za udzielenie kredytu
Prowizja dla banku jest płatna jednorazowo w momencie udzielenie kredytu. Zwykle jest to ok. 2% wartości kredytu, przy czym banki mogą stosować różną politykę obniżającą lub podnoszącą jej wysokość. Prowizja w zależności od oferty może być doliczana do kwoty kredytu lub musi być zapłacona w gotówce.
Ubezpieczenie
Banki chcą dobrze zabezpieczyć swoje interesy, dlatego wymagają od kredytobiorców różnych ubezpieczeń. Standardem jest wymaganie ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych wraz z cesją na rzecz banku. Niektóre banki wymagają również ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego czy ubezpieczenia na życie, których koszty trzeba ponosić przez cały okres kredytowania.
Produkty dodatkowe
Niektóre banki wymagają od kredytobiorców skorzystania z jednego lub kilku dodatkowych produktów bankowych takich jak karta kredytowa, konto, ubezpieczenie na życie. Uzależniają od nich np. obniżenie marży do atrakcyjniejszego poziomu. Należy jednak uważać z takimi ofertami wiązanymi, bo może się okazać, że koszt ich utrzymywania przez cały okres kredytowania będzie wyższy niż zysk wynikający z korzyści, jakie bank oferuje w zamian. W efekcie całkowity koszt kredytu hipotecznego może być wyższy w banku wymagającym produktów dodatkowych niż w banku z pozoru oferującym gorsze warunki, ale bez wymagań dotyczących posiadania dodatkowych produktów bankowych.
Czy najtańszy kredyt hipoteczny zawsze jest najlepszy?
Wiedząc, co wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego można przystąpić do znalezienia odpowiedzi na pytanie, jak wybrać najtańszy kredyt hipoteczny. Już wiemy, że nie wystarczy porównać ze sobą oprocentowania kredytu hipotecznego czy RRSO podawane przez bank. Wielkości te mogą być punktem odniesienia i pod ich kątem warto przeglądać ranking kredytów hipotecznych, ale z pewnością po wyborze interesujących ofert dobrze byłoby przyjrzeć im się szczegółowo.
Może się bowiem okazać, że najniższe RRSO będzie miał kredyt hipoteczny zaciągnięty na 30 lat, z ratami malejącymi, a w praktyce będzie to oznaczało wysoką ratę kredytową w pierwszym okresie kredytowania, co będzie trudne do udźwignięcia. Czasem bowiem lepsza będzie oferta z wyższym RRSO, ale lepiej dopasowana do potrzeb kredytobiorcy, nawet jeśli oznacza ona wyższy całkowity koszt kredytu.
Pomocne materiały:
