Zakup mieszkania na wynajem to forma inwestowania, która ciesz się dużym zainteresowaniem. Dzięki wynajmowi można osiągać bieżące przychody, a jednocześnie w dłuższej perspektywie zyskać na wzroście wartości nieruchomości w czasie. Czy jednak inwestycja taka jest również opłacalna, gdy środki na inwestycję będą pochodziły z kredytu hipotecznego? Sprawdźmy, w jaki sposób to wyliczyć.
Zakup mieszkania pod wynajem przed pandemią
Głównym czynnikiem, który ma wpływ na decyzję o inwestycji w mieszkanie na wynajem jest stopa zwrotu. W sytuacji, gdy inwestor chce kupić mieszkanie na wynajem z własnych środków, przy obliczaniu stopy zwrotu bierze pod uwagę wszystkie koszty zakupu mieszkania, a więc jego cenę, koszty okołozakupowe i koszty wyposażenia, a następnie zestawia tę wartość z oczekiwanymi dochodami.
Jeśli jednak mieszkanie na wynajem ma być kupione ze środków pozyskanych z kredytu hipotecznego, to sprawa się nieco komplikuje. Do wszystkich wyżej wymienionych kosztów dochodzą bowiem koszty kredytu hipotecznego, na który składają się przede wszystkim marża bankowa oraz stopy procentowe. Przez ostatnie lata stopy procentowe były na niskim poziomie, co sprawiało, że wiele osób decydowało się na zakup mieszkania na wynajem korzystające ze środków z kredytu hipotecznego. Koszt uzyskania tego kapitały był bowiem zdecydowanie niższy niż wzrost wartości mieszkań w czasie, a ratę kredytową zwykle pokrywał czynsz najmu mieszkania. Dzięki temu właściciel nie tylko nie musiał dodatkowo wykładać własnych środków na spłatę rat kredytowych, bo kredyt spłacał się sam, a dodatkowo miał niewielkie gotówkowe przychody miesięczne. W sytuacji, gdyby jednak zdecydował się sprzedać mieszkanie, to dzięki wzrostowi jego wartości zyskiwał jeszcze więcej, więc inwestycja spinała się pod każdym względem.
Przez pewien czas ryzyko przy takiej inwestycji było bardzo niewielkie, bo stopy procentowe utrzymywały niski poziom, a chętnych na wynajem mieszkania było bardzo dużo. Korzystne były też rozwiązania podatkowe pozwalające na wliczanie w koszty amortyzacji kupionego mieszkania oraz odsetek od kredytu, dzięki czemu obciążenia podatkowe były ograniczone do minimum, a czasem nawet do zera.
Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny na początku 2022 roku
Z perspektywy początku 2022 roku możemy spojrzeć na powyższy opis z pewną nostalgią. Z końcem 2021 roku została bowiem podniesiona referencyjna stopa procentowa, a kolejne jej podwyżki sprawiły, że z początkiem 2022 roku jest ona na poziomie 2,25%. Oznacza to znaczący wzrost raty kredytu w porównaniu z jej wysokością we wrześniu 2021 czyli w okresie sprzed podwyżek. Szacuje się, że dla kredytu złotówkowego zaciągniętego na 30 lat w wysokości 300 tys. złotych rata wzrasta o ok. 500zł, a dla kredytu w wysokości 500 tys. zł wzrost może wynieść nawet 800zł. W związku z tym dotychczasowa opłacalność inwestycji staje pod znakiem zapytania, bo może okazać się, że czynsz najmu nie pokryje raty kredytowej.
Dodatkowo w 2022 roku zaczęły obowiązywać przepisy Polskiego Ładu, które znoszą możliwość rozliczania przychodów z najmu mieszkań według skali podatkowej. Co prawda osoby, które już wcześniej korzystały z takiej możliwości mają jeszcze rok vacatio legis, ale nowi inwestorzy, którzy dopiero myślą o wynajmie mieszkań, przychody z najmu mogą rozliczać jedynie ryczałtem, niezależnie od tego, czy jest to najem prywatny czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że nie mogą już od przychodów odliczyć amortyzacji czy kosztów odsetek od kredytu, a w przypadku przychodów z najmu podatek zawsze wyniesie więcej niż zero.
Gdy do tych dwóch czynników wpływających na opłacalność wynajmu mieszkania kupionego na kredyt hipoteczny dodamy jeszcze sytuację pandemii, która znacznie ograniczyła popyt na rynku najmu, zarówno długoterminowego, jak i krótkoterminowego, to nie dziwią wątpliwości, jakie pojawiają się wśród inwestorów.
Biorąc powyższe pod uwagę zakup nieruchomości na wynajem na kredyt hipoteczny powinno być poprzedzone naprawdę bardzo dokładnymi obliczeniami. W dodatku mówi się też o tym, że RPP może jeszcze podnieść stopy procentowe, a to oznacza dalszy wzrost kosztów kredytu i negatywnie wpływa na opłacalność zakupu mieszkania na wynajem. Wydaje się zatem, że w aktualnej sytuacji rynkowej kupno mieszkania może być dobrym sposobem na uchronienie kapitału przed spadkiem wartości z powodu rosnącej inflacji i przy dobrej okazji zakup taki może nadal się opłacać. Natomiast raczej nie warto decydować się na zaciąganie zobowiązań w postaci kredytu, gdyż wysokość czynszu za najem mieszkania może nie starczyć na jej spłacenie, co wyklucza opłacalność takiej inwestycji.
Pomocne materiały:
