Zakup działki budowlanej to pierwszy krok do realizacji marzenia o własnym domu jednorodzinnym. Wiele osób podejmuje decyzję o kupnie pod wpływem emocji, nie zwracając uwagi na wiele ważnych elementów mających wpływ na przyszły dom i użytkowanie działki. Sprawdźmy zatem, na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej, by nie żałować zakupu.
Przeznaczenie działki
Dla wielu osób kluczowe znaczenie ma położenie działki budowlanej, a zwłaszcza otoczenie i widok z okien. Niejeden z mieszkańców miast decyduje się na zakup działki budowlanej pod miastem lub na wsi, gdyż chce mieszkać w spokojnej okolicy i odetchnąć od miejskiego ścisku i gwaru. Warto jednak pamiętać, że nie każda działka położona w takiej okolicy nadaje się pod zabudowę, a głównym wyznacznikiem możliwości jej zagospodarowania jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To dokument prawa lokalnego, który jasno precyzuje, czy działka może być zabudowana oraz określa wszelkie parametry, jakie musi spełnić przyszły dom. Jeśli danej gminie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to pierwszym krokiem będzie wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, która już na wstępie da odpowiedź, czy działka będzie mogła być zabudowana.
Kształt i wymiary działki budowlanej
Ważne znaczenie dla budowy domu ma kształt działki budowlanej. Najlepsze są działki prostokątne i kwadratowe, gdyż najłatwiej można je zagospodarować. Należy jednak brać pod uwagę nie tylko kształt działki, ale również jej wymiary. Długa i wąska działka bardzo ogranicza możliwości zabudowy, dlatego rozważając zakup takiej działki należy sprawdzić, czy uda się na niej zmieścić wymarzony dom, pamiętając o minimalnych odległościach od granicy działki wymaganej przez prawo.
Nie zawsze jednak należy od razu odrzucać działki budowlane, które mają kształt trójkąta czy trapezu. Jeśli są dość duże, to ich zagospodarowanie nie powinno nastręczać problemów, a nietypowy kształt działki może okazać się zaletą, gdyż takie działki często są znacznie tańsze niż działki o kształcie prostokąta czy kwadratu.
Ukształtowanie terenu i układ stron świata
Rozważając kupno działki budowlanej należy też mieć na uwadze ukształtowanie terenu. Najlepiej jest, gdy działka budowlana jest płaska, ale w niektórych rejonach naszego kraju znalezienie takiej działki jest bardzo trudne. Na działkach pochylonych również można budować, ale trzeba mieć świadomość, że może to wymagać dodatkowych nakładów finansowych na wzmocnienie fundamentów, zabezpieczenie skarpy czy dopasowanie projektu do specyfiki działki. Niektóre domy budowane na mocno nachylonych działkach to prawdziwe perełki architektury, bo projektant dobrze wykorzystał potencjał działki i dopasował projekt do ukształtowania terenu. Zdarzają się jednak również koszmarki budowlane, które nie tylko nie pasują do otoczenia, ale przede wszystkim są bardzo niefunkcjonalne.
Drugą ważną sprawą jest układ stron świata na działce. Najlepsze są działki z wjazdem od północy i wschodu, w których znacznie łatwiej dopasować układ wnętrza do warunków oświetlenia. Dla takich działek bez trudu można również znaleźć gotowe projekty domów i bez dużej adaptacji można je budować na wybranej działce. Nieco trudniej jest w przypadku działek z wjazdem od południa i zachodu, ale na nich również można zbudować wymarzony dom. Znalezienie projektu gotowego jest co prawda nieco trudniejsze, ale zawsze można zdecydować się na projekt indywidualny, uwzględniający warunki konkretnej działki.
Historia i otoczenie działki
Przed podjęciem decyzji o zakupie działki należy również zapytać o jej historię. Warto wiedzieć, czy działka była wcześniej zabudowana, bo być możne znajdują się na niej pozostałości po fundamentach, które będzie trzeba usunąć przed budową. Jeśli działka znajduje się na terenach w pobliżu dużych rzek, dobrze byłoby się dowiedzieć, czy kiedyś teren ten był zalewany. Dobrze byłoby na ten temat porozmawiać nie tylko ze sprzedającym, ale i z osobami mieszkającymi w okolicy, zwłaszcza starszymi, które mogą pamiętać wydarzenia sprzed kilkudziesięciu lat.
Niemałe znaczenie dla przyszłego komfortu życia ma otoczenie działki. Chodzi jednak nie tylko o aktualne otoczenie działki, ale także o to, co może w okolicy powstać w przyszłości. Znamy wiele przypadków, w których rozpoczęto budowę domu na wymarzonej działce w spokojnym miejscu, a potem okazało się, że w okolicy niebawem rozpocznie się budowa trasy szybkiego ruchu i o spokoju będzie można tylko pomarzyć. Aby tego uniknąć warto nie tylko porozmawiać z właścicielami sąsiednich działek, ale również zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego, w którym można sprawdzić przeznaczenie działek sąsiednich. Dzięki temu można uniknąć przykrych rozczarowań i frustracji, szczególnie jeśli na kupno działki i budowę domu zaciągnęliśmy duży kredyt hipoteczny.
Uzbrojenie terenu
Niemałe znaczenie dla kosztów budowy domu ma uzbrojenie działki czyli dostęp do mediów. Działki położone w pewnej odległości od innych zabudowań są dla wielu bardzo atrakcyjne, ale trzeba mieć świadomość, że dociągnięcie do nich mediów może wiązać się z większymi kosztami. Idealnie byłoby zatem, by kupić działkę budowlaną uzbrojoną czyli taką, do której są już podciągnięte media. Rozwiązaniem pośrednim będzie kupno działki z mediami w drodze czyli położonymi w bliskim sąsiedztwie, więc można przypuszczać, że koszty ich dociągnięcia nie będą wysokie.
Sprawdzając uzbrojenie terenu trzeba mieć też świadomość, że brak dostępu do niektórych mediów może wpływać m.in. na rodzaj ogrzewania. Jeśli w danej okolicy nie ma gazociągu, to nie będzie można ogrzewać domu gazem, a zatem pozostaje do wyboru pompa ciepła lub kotły na biomasę czy paliwo stałe. To z kolei może mieć wpływ na koszty budowy, na co również należy zwrócić uwagę przy zakupie działki.
Stan prawny i inne kwestie formalne
Kupno działki budowlanej, podobnie jak zakup innej nieruchomości, wymaga sprawdzenia jej stanu prawnego. Koniecznie należy więc sprawdzić księgę wieczystą, sprawdzając czy działka nie jest obciążona prawami osób trzecich, np. służebnością przejazdu i przechodu, oraz czy nie jest obciążona hipoteką. Warto też sprawdzić, czy osoba, z którą rozmawiamy o warunkach umowy sprzedaży jest właścicielem działki, a jeśli nie jest, to czy ma odpowiednie pełnomocnictwa do rozmów w imieniu właścicieli.
Warto też sprawdzić jak wygląda dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z przepisami każda działka budowlana, na której ma być wybudowany dom, musi mieć dostęp do drogi publicznej, który da się zweryfikować formalnie. Nie można zatem wyłącznie uwierzyć poprzedniemu właścicielowi na słowo, że do działki da się dotrzeć z drogi publicznej, lecz należy sprawdzić to formalnie. Może się bowiem okazać, że dojazd do działki jest przez parcelę sąsiada, który pozwala na to z dziada pradziada, ale nie jest to w żaden sposób sformalizowane. W takiej sytuacji koniecznie należy to sformalizować, negocjując wykupienie części działki sąsiada lub wpisując służebność do jego księgi wieczystej. Jednakże należy pamiętać, że dojazd do działki poprzez służebność zawsze może być źródłem przyszłych konfliktów, więc jeśli tylko jest taka możliwość, to trzeba takiej sytuacji unikać i dwa razy zastanowić się, czy taka działka budowlana jest warta zakupu.
Pomocne materiały:
