Pałace, dwory, mieszkania w kamienicach to tylko niektóre nieruchomości zabytkowe, których niepowtarzalny wygląd i klimat powoduje u niejednego miłość od pierwszego wejrzenia. Zanim jednak zdecydujesz się na zakup nieruchomości zabytkowej, to dowiedz się, z jakimi obowiązkami i ograniczeniami się to wiąże. Oto, co musisz wiedzieć, jeśli zdecydujesz się kupić nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków.
Nieruchomości zabytkowe czyli jakie?
Nieruchomości zabytkowe podlegają w Polsce ochronie, przy czym możemy wyróżnić cztery rodzaje ochrony, jakiej mogą podlegać. Podstawowym, a jednocześnie najbardziej restrykcyjnym sposobem ochrony zabytków nieruchomych jest wpisanie ich do rejestru zabytków. Poza tą formą nieruchomości zabytkowe mogą być również uznane za pomnik historyczny lub wejść w skład tworzonych parków kulturowych. Ostatnią formą ochrony nieruchomości zabytkowych jest wpisanie ich do gminnej ewidencji zabytków, przy czym obiekty ujęte w gminnej ewidencji zabytków powinny zostać uwzględnione w MPZP, gdyż tylko wtedy podlegają ochronie prawnej.
Wpis do rejestru zabytków – jakie konsekwencje za sobą niesie?
Uznanie nieruchomości za zabytek i jej wpis do rejestru zabytków stanowi ochronę prawną, a to oznacza, że umożliwia państwu ingerencję w prawo własności. Nakłada również na właściciela obowiązki:
- zabezpieczenia i utrzymania zabytku i jego otoczenia w jak najlepszym stanie;
- korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości;
- zapewnienia warunków jego naukowego badania oraz dokumentowania.
Właściciel nie może swobodnie zmieniać budynku i jego części oraz przeprowadzać remontów bez odpowiednich zezwoleń lub konsultacji z regionalnym konserwatorem zabytku.
W niektórych przypadkach wpisanie od rejestru zabytków może się wiązać z prawem pierwokupu dla gminy, co może mieć wpływ na wydłużenie procedury sprzedaży nieruchomości. Informacja na ten temat musi być jednak zawarta w księdze wieczystej nieruchomości, podobnie jak informacja o wpisaniu nieruchomości do rejestru zabytków. Informacje te powinny się znajdować w dziale III.
Wpis do gminnej ewidencji zabytków – czy jest się czego obawiać?
Jak wyżej wspomniano, wpis do rejestru zabytków musi być ujęty w księdze wieczystej nieruchomości, a zatem jej właściciel jest świadomy szczególnej ochrony, jakie podlega jego nieruchomość. Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku wpisu nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków. Informacji takiej na próżno szukać w księdze wieczystej, natomiast można ją znaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Wpis do ewidencji gminnej ma charakter zarządzenia, a nie decyzji administracyjnej, co oznacza, że właściciel nieruchomości może nie być świadomy, że jego nieruchomość została wpisana do gminnej ewidencji zabytków.
Wpis do gminnej ewidencji zabytków co prawda nie powoduje dodatkowych obowiązków związanych ze specjalną ochroną zabytku i jego wartości historycznej, ale w przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę wiąże się z koniecznością konsultacji w wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Zabytkowe nieruchomości – korzyści
Wiedząc już jak od strony formalnej wygląda rozróżnienie nieruchomości zabytkowych czas zastanowić się, jakie korzyści niesie za sobą taki zakup. Bez wątpienia zakup nieruchomości zabytkowej pozwala na co dzień obcować z historią i zamieszkać w domu z „duszą”, jakiej trudno poszukiwać we współczesnych budynkach. W sytuacji, gdy nieruchomość kupowana jest w celach komercyjnych np. na pensjonat czy hotel, tło historyczne jest dodatkowym magnesem, który przyciąga klientów.
Niewątpliwą zaletą wielu nieruchomości zabytkowych jest ich lokalizacja. W dużych miastach nieruchomości zabytkowe są położone w centrum miasta, czyli miejscu uznawanym za najbardziej prestiżowe. Z kolei poza miastami, nieruchomości zabytkowe położone są najczęściej na terenach atrakcyjnych krajobrazowo i otoczone są parkami ze starymi drzewami. To duże działki, na których, oprócz budynku głównego, znajdują się nierzadko zabudowania gospodarskie czy budynki w przeszłości użytkowane przez służbę. Niektóre z nich można przerobić na dodatkowe budynki mieszkalne, garaże, siłownię, salę zabaw czy kino domowe.
Dużą wartością w nieruchomościach zabytkowych jest również ich powierzchnia. W większości z nich mamy duże i wysokie pomieszczenia, tak różne od współczesnych standardów mieszkaniowych. Dzięki temu pomieszczenia są jasne i przestronne, co wpływa korzystnie na komfort osób, które z nich korzystają.
Nieruchomości zabytkowe – wady
Mimo tak wielu wymienionych zalet, zakup nieruchomości zabytkowych ma również sporo wad. Do najważniejszych z pewnością należą koszty utrzymania nieruchomości zabytkowych, szczególnie jeśli nabywana nieruchomość jest w złym stanie technicznym. Doprowadzenie jej do stanu świetności może wymagać ogromnych środków, a niektórzy właściciele zabytków mówią nawet, że jest to studnia bez dna.
Dodatkowym problemem mogą być trudne rozmowy z konserwatorem zabytków, z którym należy uzgadniać nie tylko poważne remonty, ale również prace budowlano-remontowe mniejszego kalibru. Konserwator może narzucać kolor elewacji czy wygląd klamki w drzwiach wejściowych, jeśli uzna, że ma to znaczenie dla historycznego charakteru danej nieruchomości.
Warto w tym miejscu dodać jeszcze, że posiadając nieruchomości zabytkowe można korzystać z pomocy finansowej udzielanej ze środków budżetu państwa lub fundacji zajmującej się ratowaniem zabytków w danym regionie. Dzięki temu przynajmniej częściowo można obniżyć koszty inwestycji i remontu, co z pewnością będzie znaczącą ulgą dla właściciela nieruchomości.
Wszystkie powyższe wady sprawiają, że w niektórych sytuacjach dość trudna będzie sprzedaż nieruchomości. Wysoka cena, jakiej żąda właściciel, często ze względów sentymentalnych, może znacząco odbiegać od realiów rynku nieruchomości, więc znalezienie inwestora zainteresowanego zakupem może być niełatwe.
Pomocne materiały:
