Szukasz domu do zakupu i w końcu trafiasz na budynek, który w pełni spełnia Twoje oczekiwania i mieści się w założonym budżecie. Podejmujesz decyzję o jego zakupie, ale potrzebujesz trochę czasu, by móc zawrzeć umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. W tym momencie najlepszym dla Ciebie rozwiązaniem będzie zawarcie umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna sprzedaży domu – dlaczego warto ją zawrzeć?
Umowa przedwstępna jest zawierana w sytuacji, w której obie strony doszły do porozumienia dotyczącej wszystkich istotnych warunków transakcji, ale z różnych powodów nie można od razu zawrzeć umowy przenoszącej własność. Bardzo często główną przyczyną takiego stanu rzeczy jest konieczność sfinansowania zakupu domu z kredytu hipotecznego. Powodem odroczenia w czasie zawarcia umowy przyrzeczonej dość często jest również konieczność skompletowania dokumentów niezbędnych do sprzedaży domu przez dotychczasowego właściciela.
W sytuacji, w której umowa przyrzeczona nie może być zawarta od razu warto zawrzeć umowę przedwstępną. W umowie tej strony deklarują swoją wolę zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie i na określonych warunkach. Strona kupująca wpłaca zadatek, który jest potwierdzeniem woli zawarcia umowy przyrzeczonej i który jest zaliczany na poczet ceny przy zawieraniu umowy przyrzeczonej.
W sytuacji, gdyby jednak nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, to zadatek może zostać zatrzymany przez sprzedającego, zwrócony kupującemu w pojedynczej lub podwójnej wysokości. Wszystko zależy od tego, z czyjego powodu nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Więcej pisaliśmy o tym w artykule Czym się różni zadatek od zaliczki. Można zatem powiedzieć, że umowa przedwstępna to pewnego rodzaju umowa rezerwacyjna, dzięki której obie strony są zabezpieczone na wypadek gdyby nie doszło do finalizacji transakcji.
Co zawiera umowa przedwstępna sprzedaży domu?
W umowie przedwstępnej muszą być wskazane wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Dokładnie muszą być określone strony umowy, przedmiot umowy oraz ustalona przez strony cena domu, za którą kupujący chce kupić, a sprzedający chce mu sprzedać dom. Powinien być również określony zadatek wpłacany przez kupującego oraz termin, w którym ma on zostać wpłacony.
W umowie przedwstępnej powinien być również określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli z jakiegoś powodu nie będzie on określony, to za termin ten uważa się termin wyznaczony przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W sytuacji, gdy obie strony mają takie prawo, to terminem wiążącym będzie termin wskazany przez stronę, która pierwsza złożyła oświadczenie. Jeśli w ciągu roku od dnia podpisania umowy przedwstępnej nie dojdzie do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Poza wymienionymi wyżej postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży domu, w umowie tej można zawrzeć również zapisy, które wyłączają możliwość zatrzymania zadatku przez sprzedającego w określonych sytuacjach. Można zatem zawrzeć zapis, że możliwe jest odstąpienie od umowy bez konsekwencji w sytuacji, gdy kupujący dostanie odmowną decyzję kredytową.
Do umowy przedwstępnej można również dodać zapisy dotyczące sposobu przekazania domu, choć zwykle są to ustalenia wpisywane dopiero do umowy przyrzeczonej.
Przedwstępna umowa sprzedaży domu – w jakiej formie?
Przedwstępna umowa sprzedaży domu może być zawarta w zwyczajnej formie pisemnej, ale znacznie korzystniejsze dla kupującego jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Dzięki takiej formie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wpisywane jest do księgi wieczystej i można sądownie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Chroni to kupującego przed nieuczciwym sprzedającym, który mógłby zawrzeć kilka umów przedwstępnych i pobrać zadatki, a następnie uchylać się od zawarcia umowy przenoszącej własność.
Pomocne materiały:
