Wśród osób, które decydują się na wynajem mieszkań pojawia się wiele pytań dotyczących umowy najmu. Jednym z ważniejszych jej zapisów są kwestie związane z wypowiedzeniem, które czasem bywają traktowane jako mało istotne. Warto jednak znać odpowiednie przepisy i wiedzieć kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu mieszkania i kto może to zrobić.
Prawo do wypowiedzenia umowy zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów
Prawo do wypowiedzenia umowy najmu mają zarówno najemca, czyli lokator, jak i wynajmujący czyli osoba dysponująca prawem do lokalu. Jednakże mamy tutaj do czynienia z rażącą nierównością pomiędzy przysługującym im prawem wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, gdyż najemca może wypowiedzieć umowę najmu zawsze, bez podawania przyczyny, zachowując ustalony w umowie najmu okres wypowiedzenia, a w razie jego braku okres wypowiedzenia zgodny z przepisami kodeksu cywilnego.
Natomiast wynajmujący, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, ma prawo wypowiedzieć umowę najmu tylko w kilku przypadkach. Są to sytuacje, w których lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
Wynajmujący nie ma zatem prawa wypowiedzieć umowy najmu mieszkania bez podawania przyczyny, mimo że to on jest właścicielem i wydaje się, że powinien mieć większe prawa niż najemca. Ustawa o ochronie praw lokatorów chroni jednak w zdecydowanie większym stopniu prawa najemcy, a wynajmujący chcąc zapewnić sobie możliwość wypowiedzenia umowy w innych sytuacjach musi to przemyśleć wcześniej, żeby zawrzeć odpowiednie zapisy w umowie najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony – terminy
Zawierając umowę najmu na czas nieokreślony, zarówno najemca jak i wynajmujący podlegają ogólnym przepisom kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z przepisami zawartymi w tych dokumentach mogą oni wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów tam wskazanych. Przy wynajmie, w którym czynsz jest płatny miesięcznie, mają oni prawo wypowiedzieć umowę najmu na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Strony mogą w umowie najmu wskazać inne terminy wypowiedzenia, określając je na inny okres, ale jeśli tego nie zrobią i w treści umowy najmu nie będzie żadnych informacji na ten temat, to będą ich obowiązywać terminy wypowiedzenia zawarte w kodeksie cywilnym.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony – terminy
Umowa najmu na czas określony w zasadzie nie jest możliwa do wypowiedzenia przed upływem czasu jej trwania. Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której strony w treści umowy najmu zawrą taką możliwość i określą przypadki, w których wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest możliwe. Należy jednak pamiętać, że nie wystarczy określić, że strony mają możliwość wypowiedzenia umowy najmu, lecz trzeba podać konkretne sytuacje, w których będzie to możliwe. Takimi przypadkami szczególnymi mogą być zmiany życiowe np. zmiana miejsca pracy, przeprowadzka do innego miasta czy zakończenie pracy/studiów, w związku z którymi najemca zamieszkiwał w wynajmowanym mieszkaniu.
Podobnie jak w przypadku wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony, strony mają możliwość ustalić między sobą okres wypowiedzenia, ale jeśli tego nie zrobią, to obowiązują ich terminy zawarte w kodeksie cywilnym. Oznacza to, że w przypadku umowy najmu, w której czynsz płatny jest miesięcznie, termin wypowiedzenia trwa 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Mimo dużych nierówności w prawach do wypowiedzenia umowy najmu, warto pamiętać o jeszcze jednej możliwości rozwiązania tej umowy. Jest to porozumienie stron, dzięki któremu można rozwiązać każdą umowę najmu, zarówno tę zawartą na czas określony, jak i tę zawartą na czas nieokreślony. Kluczowym warunkiem jest tutaj dojście do porozumienia z drugą stroną umowy najmu i ustalenie warunków, na których umowa taka zostanie rozwiązana. Jeśli obie strony wykażą się dobrą wolą i dojdą do porozumienia, to ograniczenia wynikające z przywołanych przepisów nie będą przeszkodą, by zmienić najemcę lub wynajmowane mieszkanie.
Pomocne materiały:
