Zgodnie z aktualnymi przepisami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomość rolna o powierzchni równej lub większej niż 1ha może być kupiona tylko przez rolnika indywidualnego. Są jednak sytuacje, w których nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem, ale wymaga to zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Poniżej znajdziesz informacje, jak wygląda procedura uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej.
Zgoda KOWR – kiedy jest potrzebna?
Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej jest potrzebna każdorazowo, gdy nieruchomość rolną chce nabyć osoba nie będąca rolnikiem lub nieruchomość ta ma być sprzedana przed upływem 5 lat od dnia nabycia. W obu przypadkach sprzedaż nieruchomości rolnej bez zgody KOWR będzie niemożliwa, a procedura jej uzyskania jest nieco inna, dlatego każdą omówimy oddzielnie.
Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez nie rolnika – warunki
Do uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nie mającą statusu rolnika indywidualnego potrzebne jest spełnienie kilku warunków:
- należy udowodnić, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie nieruchomości rolnej ma odbyć się na podstawie innej czynności prawnej niż sprzedaż,
- nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na zakupionej nieruchomości rolnej,
- w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Co ważne, wszystkie powyższe przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, by uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości było możliwe.
Warto zwrócić uwagę, że ostatnia przesłanka dotycząca nadmiernej koncentracji gruntów rolnych nie jest jednoznaczna i ma charakter uznaniowy. Jest to zatem pole do dowolnej interpretacji, co może budzić szereg wątpliwości co do słuszności podejmowanych decyzji.
Wniosek do KOWR – dokumenty
Wniosek do KOWR najczęściej składa zbywca. W celu udowodnienia, że nie było innego chętnego na zakup ziemi rolnej musi on umieścić ofertę sprzedaży na stronie e-rolnik, która działa bezpłatnie. Jeśli w ciągu 30 dni od daty zamieszczenia ogłoszenia nie zgłosi się rolnik chętny na zakup ziemi rolnej, to jest to dowód, że nie było rolnika chętnego na zakup danego gruntu rolnego. Jeśli wniosek zbywcy zostanie złożony po upływie 6 miesięcy od dnia upływu terminu składania odpowiedzi na ogłoszenie, to zgoda KOWR będzie odmowna.
Wniosek do KOWR nie ma jednego sformalizowanego formularza, a do wniosku należy dołączyć:
- dokumenty potwierdzające spełnienie warunków o braku rolnika chętnego na zakup ziemi rolnej (np. w formie wydruku z systemu e-rolnik potwierdzającego zamieszczenie ogłoszenia),
- dane dotyczące nieruchomości rolnej – m.in. wypis z ewidencji gruntów, księga wieczysta,
- dane zbywcy,
- dane nabywcy,
- ustalone warunki sprzedaży nieruchomości rolnej,
- oświadczenie nabywcy, że zamierza na zakupionym terenie prowadzić działalność rolniczą,
- informacje na temat wszystkich gruntów rolnych, których nabywca jest właścicielem, posiadaczem samoistnym, dzierżawcą lub użytkownikiem wieczystym.
Wniosek do KOWR składa się do odpowiedniego oddziału terenowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Ile się czeka na zgodę KOWR?
Uzyskiwanie zgody KOWR odbywa się w trybie decyzji administracyjnej, co oznacza, że sprawa powinna być załatwiona niezwłocznie. W sytuacji, gdy sprawa wynika postępowania wyjaśniającego, decyzja powinna być wydana nie później niż w ciągu 30 dni, a w sytuacjach szczególnie skomplikowanych – w ciągu dwóch miesięcy.
Do podanych wyżej terminów nie wlicza się czasu potrzebnego na wykonanie określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania czy opóźnień wynikających z strony lub z przyczyn niezależnych od organu wydającego zgodę. Jeśli strona składająca wniosek ma prawo do ponaglenia, jeśli sprawa nie jest załatwiona w ww. terminach lub jej załatwienie jest prowadzone dłużej niż jest to niezbędne. Pismo w tej sprawie składa się do organu wyższego stopnia czyli do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Jeśli decyzja dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa będzie negatywna, to wnioskodawca ma prawo do odwołania się od niej do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Odwołanie musi zostać wniesione w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Po tym terminie decyzja staje się ostateczna.
Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości przed upływem 5 lat
Zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie można sprzedać nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Są jednak sytuacje, w których taka sprzedaż jest możliwa, ale wymaga uzyskania zgody KOWR. Do takich wyjątków należą przypadki uzasadnione ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej lub związane z interesem publicznym.
Jak widać wskazane wyżej przesłanki pozwalające na sprzedaż nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat nie są dokładnie określone, ale przyjmuje się, że należy stosować zawężającą wykładnię tych pojęć, nie odwołując się do okoliczności wykraczających poza ich zakres.
Za ważny interes właściciela może być więc np. stan zdrowia, przez który prowadzenie gospodarstwa rolnego jest niemożliwe lub pogorszenie się jego sytuacji materialnej. Z kolei za ważny interes publiczny może być uznane realizacja celu publicznego na terenie danej nieruchomości rolnej przez podmioty prywatne lub zmiany przeznaczenia działki wprowadzone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Składając wniosek do KOWR o zgodę na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat powołując się na ważny interes właściciela, należy złożyć wszystkie niezbędne dokumenty, które umożliwią weryfikację wystąpienia danej przesłanki. Mogą to być zatem dokumenty potwierdzające stan zdrowia, sytuację rodzinną lub ekonomiczną. Gdy przesłanką będącą przyczyną wystąpienia z wnioskiem o zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat jest ważny interes publiczny, organ może uwzględnić tę okoliczność z urzędu. Dyrektor generalny KOWR odpowiada na wniosek w drodze decyzji administracyjnej.
Nabycie nieruchomości rolnej przez nie rolnika – co jeszcze warto wiedzieć?
Umowa kupna nieruchomości rolnych, jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości, jest zawierana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jeśli nabywca nie ma udokumentowanego statusu rolnika indywidualnego, to notariusz wymaga dostarczenia zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. Umowa może być podpisana jednak dopiero wtedy, gdy decyzja KOWR stanie się ostateczna, a więc nie wcześniej niż w ciągu 14 dni od jej doręczenia.
Jak pisaliśmy wcześniej, zgodnie z przepisami na nabywanej nieruchomości rolnej musi być prowadzona działalność rolnicza np. uprawa lub hodowla. Jeśli nowy właściciel nie wywiązuje się z tego obowiązku, to KOWR może wystąpić do sądu z wnioskiem o nabycie tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Ceną nabycia będzie cena odpowiadająca wartości rynkowej określonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Pomocne materiały:
