Osoby szukające działki pod budowę domu posługują się pojęciem: “działka budowlana”. Niestety bardzo często rozumieją oni to pojęcie w zły sposób. Pamiętaj, nie każda działka ogłaszana jako budowlana naprawdę nadaje się pod zabudowę. Zobacz, czym jest działka budowlana, gdzie jej szukać i jak ją wybrać.
Działka budowlana – co to jest?
Każdą działkę można opisać za pomocą dwóch parametrów. Pierwszy z nich to obecny sposób użytkowania. Działka może być użytkowana jako budowlana lub leśna, ale może też to być na przykład zabudowana działka rolna. To, w jaki sposób działka jest użytkowana (nie wedle stanu faktycznego, a wedle wiedzy lokalnego samorządu). Wynika to z wypisu z rejestru gruntów.
Drugim istotnym parametrem jest przeznaczenie gruntu. Możemy je ustalić poprzez lekturę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie ma, to poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Może się okazać, że interesujący nas grunt jest użytkowany jako rola, lecz w miejscowym planie przeznaczono go pod zabudowę. Może się też okazać, że działka jest już zabudowana, lecz plan zabrania dalszej urbanizacji tego terenu.
Chcesz się budować? Czytaj plan. To jego lektura pozwoli Ci ustalić co można zrobić na interesującym Cię terenie. Obecny sposób użytkowania działki nie jest aż tak istotny, ale i o nim warto pamiętać. Może się też zdarzyć tak, że działka oznaczona jest w użytkach jako leśna, a w miejscowym planie przeznaczono ją pod zabudowę mieszkaniową. W takim przypadku przed budową będzie trzeba pozyskać jeszcze zgodę na wyłączenie działki z produkcji leśnej.
Gdzie szukać działki budowlanej?
Skoro już wiesz, że parametrem, który w głównej mierze decyduje o możliwości zabudowy działki, jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub uzyskane dla działki warunki zabudowy. To zapewne zechcesz przystąpić do poszukiwań. Zanim zaczniesz wertować internetowe portale ogłoszeniowe warto posłuchać co na temat poszukiwania działki budowlanej ma do powiedzenia Sławomir Zając z bloga Poradnik Budowlany.
Tutaj Sławek o tym jak zrobić mapkę, jak określić własne potrzeby, jak skreślić lub dodać do listy pewne obszary na mapie w filmie:
Na co zwrócić uwagę podczas oglądania działki budowlanej?
Wygląd działki budowlanej to nie wszystko. Koniecznie zapytaj sprzedającego o takie rzeczy jak hałasy, zapachy, czy wąskie gardła w komunikacji samochodowej. Nawet jeśli działka wygląda uroczo i wystarczy wybudować na niej wymarzony dom, ale w sąsiedztwie jest uciążliwy zakład produkcyjny, to pamiętaj że dużo łatwiej będzie Ci stworzyć wymarzony ogród w innym miejscu, niż zniwelować wpływ niechcianego sąsiada na Twój komfort mieszkania. Postaraj się obejrzeć każdą z działek w różne dni, o różnych godzinach. Może się okazać tak, że kilkaset osób ze znajdującego się kilka kilometrów dalej zakładu produkcyjnego kończy zmianę o tej porze, o której Ty będziesz musiał zawieźć dziecko do szkoły. Jeśli podróżujecie tą samą drogą, to utrudnienia w ruchu są niemal pewne.
Poza rozmową z właścicielem warto również poznać sąsiadów. Osoba sprzedająca ma swój cel i jest nim uzyskanie odpowiedniej ceny za sprzedawaną działkę. Nie zawsze przekaże Ci rzetelne i pełne informacje o przedmiocie transakcji. Twój przyszły sąsiad może podpowiedzieć kilka faktów z przeszłości działki. Na przykład to, że kiedyś składowano na niej odpady budowlane i całkiem możliwe, że część z nich ukryto pod ziemią.
Jak wybrać działkę budowlaną?
Jeśli chcesz dobrze wybrać działkę budowlaną, to zacznij od zrobienia listy. Umieść na niej wszystkie działki budowlane, które spełniają Twoje kryteria, oraz nie odpadły podczas oglądania. Określ, które cechy oglądanych działek są dla Ciebie bardzo istotne, a które nie mają większego znaczenia. Pamiętaj, że budując dom wiążesz się z danym miejscem na wiele lat. Więc może Ci się opłacać wydać więcej teraz, aby potem zaoszczędzić na przykład na kosztach dojazdu do pracy, czy szkoły. Nie zapominaj również o uroku danego miejsca. To jak się w nim czujesz jest równie ważne jak chociażby szerokość działki. Nie każdy będzie czuł się dobrze mieszkając w sąsiedztwie cmentarza. Oraz nie każdemu będzie smakować poranna kawa na tarasie, z którego rozlega się widok na pobliską linię wysokiego napięcia.
Przygotowanie listy interesujących Cię działek oraz ich subiektywna ocena w dowolnej skali, pozwoli Ci zaplanować strategię negocjacyjną. Jeśli jakaś z działek ma akceptowalne parametry, ale nadal sporo brakuje jej do ideału, to możesz pozwolić sobie na odważniejsze propozycje cenowe. Jeśli działka budowlana spełnia większość Twoich oczekiwań, to proponowanie właścicielowi znacznie niższej ceny może być złym pomysłem. Nieumiejętne przekazanie takiej propozycji może zniechęcić go do dalszych rozmów i przekreślić Twoje szanse na zakup.
Jak sprawdzić działkę budowlaną?
Z zakupem nieruchomości gruntowej wiąże się konieczność przygotowania kompletu dokumentów dla kancelarii notarialnej. Jednym z ważniejszych będzie podstawa nabycia, czyli dokument, który stwierdza, że osoba podająca się za właściciela rzeczywiście nim jest. Podstawą nabycia najczęściej jest akt notarialny kupna-sprzedaży lub postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku. Warto dokładnie zapoznać się z treścią aktu notarialnego, gdyż mogą się w nim znajdować zapisy, które obciążają działkę służebnościami. Te z kolei nie zawsze są ujawnione w treści księgi wieczystej. W przypadku spadków bardzo prawdopodobne jest, że właściciel nie rozliczył się jeszcze z urzędem skarbowym z ciążących na nim opłat. Warto skierować go do urzędu po właściwe zaświadczenie. Jeśli jest to spadek po kimś z dalszej rodziny lub kilka kolejnych spadków. Wtedy czas oczekiwania na niezbędne dokumenty może się wydłużyć.
Działka budowlana i księgi wieczyste ?
Wspomniana już księga wieczysta to kolejny z bardzo ważnych dokumentów, który powinieneś sprawdzić przed zakupem działki budowlanej. Nie musisz go pozyskiwać w wersji papierowej, ale koniecznie sprawdź co zawiera jego elektroniczna postać. Można sprawdzić to na stronie internetowej prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Spośród wszystkich wpisów w księdze wieczystej najważniejsze będą te, które opisują nieruchomość. Te które wskazują kto jest jej właścicielem, oraz te, które określają ewentualne obciążenia i hipoteki.
Nadal częstym przypadkiem jest niezgodność księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym. Może tak być jeśli ktoś nabył działkę w spadku i jeszcze nie ujawnił się jako jej nowy właściciel. Podobny przypadek to całkowita spłata kredytu, która reguluje stosunki właściciela z bankiem. Po niej bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki. Lecz część właścicieli chowa wspomnianą zgodę w szufladzie zamiast powędrować z nią do sądu wieczystoksięgowego i wykreślić zobowiązanie wobec kredytodawcy.
Kolejnym dokumentem, który warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej jest wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzyskasz go tylko dla działek, które są nim objęte. Jeśli dla danego terenu nie ma planu, to możesz uzyskać zaświadczenie o jego braku.
Do kompletu podstawowych dokumentów potrzebnych przy zakupie działki jest wypis z ewidencji gruntów. Pozwoli on notariuszowi określić aktualną powierzchnię działki, jej sposób użytkowania oraz klasy bonitacyjne gruntu.
Wśród wszystkich dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji mogą się również pojawić zgody i oświadczenia innych podmiotów, że nie skorzystają one z prawa pierwokupu. Może się tak wydarzyć w przypadku działek, na których znajdują się grunty pod wodami śródlądowymi, lasy lub dla działek rolnych o większej powierzchni.
Podsumowanie
Oczywiście nie jest to pełna lista dokumentów, które pozwolą określić stan prawny gruntu. Czasem konieczna może być mapa wraz z decyzją podziałową, a czasem zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na przeprowadzenie transakcji. To, jakie dokumenty są niezbędne w konkretnym przypadku określi notariusz. Poza nimi warto zerknąć też w kilka innych rejestrów. Znajdują się tam informacje, które mogą wskazywać, że interesująca działka nie nadaje się pod zabudowę mieszkaniową lub koszt inwestycji będzie o wiele wyższy niż to wstępnie oszacowałeś. Pomoc osoby doświadczonej w przeprowadzaniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, to zdecydowanie krok we właściwym kierunku.
Pomocne Materiały:
