Jeśli planujesz zakup działki pod budowę domu, to jednym z ważniejszych dokumentów, z którymi musisz się zapoznać przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zobacz, jakie informacje się w nim znajdziesz i które z nich będą miały dla Ciebie kluczowe znaczenie.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co to jest?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa lokalnego, który jest uchwalany przez radę miasta lub gminy. Określa on przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu czyli zawiera podstawowe informacje na temat tego co można, a czego nie można budować na działkach zlokalizowanych na terenie gminy. Plan miejscowy jest aktem obowiązującym lokalnie czyli jego zapisy dotyczą nieruchomości położonych w obrębie gminy, dla której został on uchwalony. Jednym słowem plan zagospodarowania przestrzennego dla Warszawy obowiązuje tylko na jej terenie i nie ma żadnego wpływu na nieruchomości położone poza jej granicami.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części: opisowej i graficznej. Część pierwsza zawiera tekst uchwały z dokładnym wyszczególnieniem przeznaczenia terenów oraz ograniczenia z tym związane. Część drugą stanowią mapy, na których dokładnie zaznaczone są tereny przeznaczone pod zabudowę, tereny zielone, drogi i inne tereny opisane w części opisowej. Graficzna część miejscowej planu zagospodarowania przestrzennego powinna być wykonana na kopii mapy zasadniczej wykonanej w skali 1:1000.
Czego możesz dowiedzieć się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
Jak napisaliśmy wyżej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera informacje na temat przeznaczenia terenu i możliwości jego zabudowy. W praktyce oznacza to, że znajdziesz w nim informacje dotyczące:
- przeznaczenia terenu – czy tereny te są przeznaczone np. pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną czy może przemysłowo-usługową, czy może pod drogi, tereny zielone lub rekreacyjne,
- sposobu zagospodarowania terenu – w planie są m.in. wymogi dotyczące zabudowy terenu, wysokości budynków, powierzchni biologicznie czynnej,
- wyglądu budynków -m.in. maksymalna wysokość budynków, kąt nachylenia dachu, kolorystyka dachów i elewacji,
Zakres informacji i szczegółowość wymogów zawartych w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest różna w zależności od gminy. W niektórych gminach według wymogów planu miejscowego można budować budynki o dowolnym kącie nachylenia dachu, a w innych kąt nachylenia jest ściśle określony. Są w nim również inne informacje, które mogą mieć wpływ na sposób zagospodarowania działki i wygląd planowanego domu, więc zanim zakup działki budowlanej dojdzie do skutku, to powinieneś sprawdzić zapisy planu miejscowego dla wybranej nieruchomości.
Jak sprawdzić działkę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?
Jeśli jakaś działka budowlana wzbudziła Twoje poważne zainteresowanie i zastanawiasz się nad jej zakupem, to bezwzględnie musisz zapoznać się z zapisami planu miejscowego dla tej działki. W tym celu powinieneś zapoznać się z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla gminy, na terenie której leży wybrana nieruchomość. Niektóre gminy udostępniają MPZP na swojej stronie internetowej, co znacznie ułatwia dotarcie do potrzebnych informacji. Jeśli dana gmina nie udostępnia planu miejscowego przez internet, to musisz wybrać się do urzędu i tam zapoznać się z jego treścią.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to wielostronicowy dokument, ale nie ma potrzeby, by zapoznawać się z nim w całości. Wystarczy przeczytać zapisy ogólne, a następnie przejść do części graficznej i na mapie znaleźć działkę, która Cię interesuje. Po znalezieniu odpowiedniego fragmentu mapy musisz sprawdzić, jakie jest przeznaczenie terenu, na którym znajduje się wybrana działka. Jeśli planujesz budowę domu jednorodzinnego, to działka powinna być oznaczona symbolem MN, który oznacza tereny pod zabudowę jednorodzinną.
Jeśli tak jest, to już wiesz, że budowa domu jednorodzinnego będzie możliwa, ale teraz czas na znalezienie odpowiedniego fragmentu planu miejscowego, który w szczegółach opisuje możliwości zagospodarowania terenów tak oznaczonych. W części tej znajdziesz m.in. minimalne wymiary działek, na których można budować, sposób usytuowania budynku na działce, stosunek powierzchni zabudowanej do powierzchni biologicznie czynnej, maksymalną wysokość budynku, kąt nachylenia dachu czy rodzaj dopuszczonego pokrycia dachu, a nawet kolory dachu i elewacji. To bardzo ważne wytyczne, bo znacząco wpływają na wielkość i wygląd budynku, który zamierzasz budować.
Jeśli zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pasują do Twojej wizji budynku, który chcesz wybudować, to masz szczęście i możesz poważnie brać pod uwagę zakup działki budowlanej na tym terenie. Jeśli jednak któryś z zapisów planu miejscowego znacząco różni się od Twojego pomysłu na dom, to zastanów się, czy chcesz zmienić wizję swojego przyszłego domu, czy może raczej wolisz poszukać działki w innej lokalizacji z innymi zapisami planu miejscowego, który pozwoli zrealizować Twoje marzenie. Musisz bowiem pamiętać, że zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to nie zalecenia, ale wymagania, a zatem niedostosowanie projektu domu do zapisów planu będzie skutkować brakiem pozwolenia na budowę i uniemożliwi budowę domu marzeń. W takiej sytuacji możesz jednak złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, choć musisz mieć świadomość, że to potrwa i niekonieczne Twój wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie.
Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – co w takiej sytuacji?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który powinna posiadać każda gmina w Polsce. Jego uchwalanie to skomplikowany proces, który trwa miesiącami, w związku z czym nie wszystkie gminy, zwłaszcza te miejskie, mają uchwalony plan miejscowy dla całego obszaru. Brak planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza jednak, że na terenach bez MPZP nie można budować. Jest to możliwe, ale jeśli brak planu miejscowego, to wówczas podstawą do ustalenia sposobu zabudowy terenu jest decyzja o warunkach zabudowy, o którą należy wnioskować do urzędu gminy lub miasta. Jej uzyskanie może potrwać kilka miesięcy, ale procedura jej uzyskania może być znacznie szybsza, jeśli działka, której ona dotyczy sąsiaduje z działką już zabudowaną.
Renta planistyczna – co to jest?
Z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wiąże się jeszcze jedno pojęcie, które warto znać, a jest nim renta planistyczna. Dotyczy ona nieruchomości leżących na terenie danej gminy, które dzięki uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zyskały na wartości, a następnie w ciągu 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu miejscowego zostały zbyte przez dotychczasowego właściciela. Jednym słowem, jeśli jesteś właścicielem działki rolnej, dla której nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie budowlane, przemysłowe lub usługowo-komercyjne i w ciągu 5 lat od wejścia w życie uchwały zdecydujesz się na jej sprzedaż, to gmina może żądać uiszczenia renty planistycznej. Jej dokładna wysokość jest określona w treści planu miejscowego, ale zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Pomocne materiały:
