Od ponad 10 lat obserwujemy stały wzrost cen na rynku nieruchomości, co niestety bardzo uderza w przeciętnego Kowalskiego, który chciałby kupić mieszkanie na własne potrzeby. Czy jest szansa, że ceny mieszkań niebawem spadną? Czy ta bańka na rynku nieruchomości w końcu pęknie?
Popyt na mieszkania a ceny mieszkań
W Polsce od lat mamy deficyt mieszkań, a przy obecnym tempie rocznego przyrostu liczby mieszkań na jego zaspokojenie potrzeba jeszcze około 15 lat. Mimo że wydaje się, że w dużych miastach buduje się dużo i każdy skrawek ziemi jest wykorzystywany pod zabudowę mieszkaniową, to i tak nie ma szans, by w ten sposób zaspokoić potrzeby mieszkaniowe wszystkich Polaków. Dodatkowo sprawę komplikuje fakt, że ochotę na zakup mieszkań mają nie tylko osoby szukające mieszkania dla siebie, ale również inwestorzy. W tej grupie znajdują się nie tylko drobni inwestorzy uciekający z kapitałem z banków i lokujący je w bezpiecznych nieruchomościach, ale również duzi gracze czyli fundusze inwestycyjne, kupujący mieszkania hurtowo. Kupują oni mieszkania w pakietach, nie po kilka czy kilkanaście, ale nawet po kilkaset. Głośna była niedawna transakcja przeprowadzona przez skandynawski fundusz inwestycyjny NERP, który na warszawskim Bemowie kupił ponad 1000 mieszkań.
Wszystkie te czynniki sprawiają, że popyt na mieszkania jest na stale wysokim poziomie, a przy niedoborze mieszkań na rynku może to oznaczać tylko jedno: wzrost cen mieszkań.
Ceny mieszkań rosną – co może to zatrzymać?
Przy tak dużym popycie na mieszkania, rosnącej inflacji mającej wpływ na koszty robocizny i coraz wyższych cenach gruntów trudno przypuszczać, że bańka mieszkaniowa nagle pęknie i ceny mieszkań z dnia na dzień spadną. Potrzebny byłby jakiś zapalnik w postaci np. jakiś wydarzeń na światowych rynkach czy zmian w sytuacji politycznej. Spadku cen mieszkań nie wywołała jednak pandemia, mimo że lockdown spowodował zatrzymanie niektórych branż. W Polsce przez pierwsze kilka miesięcy zauważalna była stagnacja, ale później ceny znów zaczęły szybko rosnąć.
Dużo się mówi o tym, że jednym z czynników mających wpływ na ostudzenie popytu, a tym samym na zatrzymanie wzrostu cen mieszkań są podwyżki stóp procentowych. Niskie stopy procentowe powodowały bowiem niskie raty i bardzo niskie koszty kredytu hipotecznego, dzięki czemu wiele osób miało wymaganą przez bank zdolność kredytową i decydowało się na zakup mieszkania na kredyt. Każda podwyżka stóp procentowych oznacza dla kredytobiorców wyższe raty kredytowe, a osobom będącym na granicy zdolności kredytowej mogą zamknąć drogę do zakupu własnego M. Na rynku mieszkań kupujący na kredyt stanowią jednak w tej chwili tylko ok. 30% wszystkich kupujących. Trudno zatem oczekiwać, że wyższe koszty kredytów hipotecznych, które nie zniechęcą wszystkich kupujących mieszkania, będą miały faktycznie istotny wpływ na zahamowanie cen na rynku mieszkaniowym.
Eksperci uważają, że znacznie większy wpływ na rynek mieszkaniowy miałoby wprowadzenie podatku katastralnego. O podatku tym mówi się już od dawna, ale do tej pory żaden rząd nie zdecydował się na jego wprowadzenie, mając na względzie swoje interesy polityczne. Paradoksalnie jednak w tej chwili mądrze wprowadzony podatek katastralny mógłby mieć realny wpływ na ceny mieszkań i mógłby sprawić, że staną się one bardziej dostępne dla przeciętnego Kowalskiego. Mądrze wprowadzony podatek katastralny nie powinien bowiem dotyczyć właścicieli mieszkań, w których zaspakajane są ich podstawowe potrzeby mieszkaniowe, a jedynie tych, którzy nieruchomości posiadają w celach inwestycyjnych.
Mówi się również o tym, że bańka na rynku nieruchomości mogłaby pęknąć, gdyby wprowadzić ograniczenia w pakietowym zakupie mieszkań. Na razie przedstawiciele rządu nie planują takich zmian i twierdzą, że scenariusz berliński, w którym fundusze wykupiły tysiące mieszkań i wywindowały ceny najmu, nie ma u nas szans się sprawdzić.
Bańka mieszkaniowa – kupować czy nie?
Mając na uwadze wszystko, co zostało do tej pory napisane, czas zastanowić się, kiedy bańka na rynku nieruchomości w końcu pęknie. Bo to, że pęknie, jest pewne, bo prawa ekonomii jasno mówią, że tam, gdzie są duże wzrosty, są również duże spadki. Nadal jednak trudno przewidzieć, co będzie tym zapalnikiem i w którym momencie to się stanie.
Warto dodać, że w tym momencie na rynku nieruchomości zakupu mieszkań dokonują już nie tylko wspomniane wyżej osoby, ale również spekulanci i osoby, które dopiero teraz zauważyły, że ceny nieruchomości rosną i chcą to wykorzystać dla szybkiego wzbogacenia się. Prawda jest taka, że nie każdemu się to uda, bo często za takie inwestycje biorą się osoby, które kompletnie nie znają się na rynku nieruchomości i kupują cokolwiek z nadzieję, że i tak uda się na tym zarobić. Jednym być może nawet się uda, ale prawdopodobnie część z nich straci, bo trafi na moment tuż przed załamaniem cen. Potem będą narzekać na swój niefart, a prawda jest taka, że po prostu za późno zabrali się za inwestowanie i za mało wiedzieli o specyfice tego rynku. Duzi gracze już teraz działają mniej intensywnie, gdyż swoje już zarobili, a dopływ spekulantów sprawia, że ceny nadal rosną. Można zatem powiedzieć, że osoby te same prowokują wzrost cen mieszkań, nie zawsze ze świadomością, że po tym, jak bańka pęknie, będą mieli twarde lądowanie.
Jednym słowem, jeśli ze wszystkich stron słyszysz, że trzeba inwestować w mieszkania, bo ceny nieruchomości rosną, to wiedz, że wcale nie jest to dobry moment. Wyjątkiem są sytuacje naprawdę okazyjnego zakupu, dużo poniżej aktualnych cen rynkowych, które mają szansę być opłacalne, nawet gdy dojdzie do załamania rynku nieruchomości. W przeciwnym wypadku, zakupy inwestycyjne nie mają większego sensu, bo rynek nieruchomości jest u progu załamania i nawet niewielka iskra np. w postaci kryzysu na światowych rynkach może wywołać całą lawinę zdarzeń, które doprowadzą do spadku cen na rynku mieszkaniowym.
Pomocne materiały:
