Wiele osób decyduje się na zakup działki rolnej z nadzieją na szybkie przekształcenie działki rolnej w budowlaną, by móc na niej wybudować dom. Kusi ich niska cena gruntów rolnych w porównaniu z cenami działek budowlanych, ale trzeba pamiętać, że odrolnienie działki wymaga często wiele czasu i nie zawsze jest możliwe. Sprawdźmy zatem, jak przeprowadzić odrolnienie działki i jakie koszty się z tym wiążą.
Odrolnienie działki w granicach administracyjnych miast
Jeśli planujesz kupno działki znajdującej się w granicach administracyjnych miasta, to procedura odrolnienia działki jest znacznie prostsza. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, działki rolne położone w granicach administracyjnych miast są odrolnione z mocy prawa. Nie jest to co prawda jednoznaczne z tym, że będzie można na nich coś wybudować, bo kluczowe zapisy dotyczące takiej możliwości znajdują się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku konieczne jest wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy.
Odrolnienie działki w granicach administracyjnych miast z mocy prawa nie wyłącza konieczności wnioskowania o trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej. Procedura ta jest taka sama dla gruntów rolnych i leśnych niezależnie od ich położenia, a jej przeprowadzenie wiąże się z pewnymi opłatami, o czym piszemy poniżej.
Odrolnienie działki leżącej poza miastem
W przypadku działki rolnej położonej poza miastem możliwość, a przede wszystkim czas potrzebny na przeprowadzenie odrolnienia, będzie zależał od tego, czy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka leży na terenie obowiązującego MPZP, to konieczne jest sprawdzenie jej przeznaczenia. Jeśli według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka jest oznaczona jako działka rolna, to odrolnienie działki jest możliwe tylko poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To procedura długotrwała i niełatwa.
Odrolnienie działki poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Pierwszym krokiem jest złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wniosek nie ma jednej określonej formy, ale niektóre gminy dla ułatwienia umieszczają na swojej stronie formularze wniosków o zmianę planu miejscowego. We wniosku należy podać dane wnioskodawcy oraz można załączyć aktualny wypis lub wyrys z ewidencji gruntów, mapę zasadniczą nieruchomości lub inne dokumenty związane z działką, której wniosek dotyczy.
Po złożeniu wniosku należy uzbroić się w cierpliwość, gdyż przepisy nie nakładają na urząd terminu, w którym wniosek ma zostać rozpatrzony. A zatem może być on rozpatrzony od razu albo pozostać bez żadnej odpowiedzi przez długi czas. Jeśli jednak będziesz mieć szczęście i Twój wniosek zostanie zaaprobowany, to rozpoczyna się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Obejmuje ona szereg etapów, a wnioskodawca nie jest stroną postępowania, więc nie jest informowany o procedowaniu kolejnych jej etapów. W Twoim interesie jest zatem uważne śledzenie komunikatów na stronie urzędu i w lokalnych mediach, by móc reagować w terminach pozwalających na zgłaszanie zastrzeżeń do wprowadzonych zmian. Gmina nie ma jednak obowiązku przychylać się do Twoich uwag, więc występując o odrolnienie działki poprzez zmianę planu miejscowego podejmujesz ryzyko, że Twój wniosek zostanie odrzucony.
Odrolnienie działki, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
W sytuacji, gdy na terenie, na którym położona jest działka nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, można składać wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy jednak mieć świadomość, że na gruntach rolnych klasy I do III możliwa jest jedynie zabudowa rolnicza o charakterze zagrodowym. Jeśli więc nie jesteś rolnikiem, to odrolnienie działki z gruntem wysokiej klasy będzie dla Ciebie nieosiągalne.
W przypadku gruntów klas niższych, IV do VI, można składać wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a uzyskanie tej decyzji jest możliwe pod pewnymi warunkami. Należą do nich między innymi:
- co najmniej jedna działka leżąca w sąsiedztwie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie m.in. funkcji i gabarytów budynków na działce, której wniosek dotyczy,
- działka ma dostęp do drogi publicznej,
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu pozwala na realizację zamierzenia budowlanego.
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może złożyć każdy, nie tylko właściciel gruntu czy osoba przez niego upoważniona. Co więcej, jednocześnie może być wydanych kilka decyzji o warunkach zabudowy dla różnych zamierzeń budowlanych, przy czym pozostają one w mocy do momentu, w którym na podstawie jednej z nich zostanie wydane pozwolenie na budowę.
II etap odrolnienia – wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
W sytuacji, w której mamy do czynienia z gruntami rolnymi położonymi w obrębie miast, gruntami, dla których został zmieniony plan miejscowy lub otrzymaliśmy decyzję o warunkach zabudowy, możemy przejść do drugiego etapu czyli złożenia wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Ten etap nie dotyczy jedynie gruntów rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, a pozostałe grunty rolne i leśne wymagają złożenia wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wniosek taki składa się w starostwie, określając w nim cel, na jaki grunt ma być przeznaczony i dołączając stosowne dokumenty m.in. projekt zagospodarowania działki.
Starosta podejmując decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej określa w niej wysokość opłaty za wyłączenie oraz wysokość opłat rocznych z tego tytułu.
Ile kosztuje odrolnienie działki?
Jak wyżej wspomniano, w decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej zawarta jest informacja o wysokości opłaty za odrolnienie działki. Wysokość opłat jest zależna od klasy, pochodzenia i powierzchni wyłączanego gruntu, a szczegółowe informacje na temat wysokości opłat za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej zawiera ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Koszt odrolnienia działki wynosi przykładowo:
- dla gruntu ornego klasy I – 437 175 zł za ha
- dla gruntu ornego klasy II – 378 885 zł za ha,
- dla gruntu ornego klasy IIIa – 320 595 zł za ha.
Od kwoty tej odejmuje się wartość działki, której odrolnienie dotyczy pomniejszoną o wartość gruntu ustalaną według cen rynkowych dla danej miejscowości. Opłatę tę należy wnieść w ciągu 60 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.
Oprócz opłaty jednorazowej obowiązują również opłaty roczne, które stanowią 10% jednorazowej opłaty. Uiszcza się je przez 10 lat, jeśli wyłączenie gruntów z produkcji rolnej ma charakter trwały. Jeśli wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej ma charakter nietrwały, to opłatę uiszcza się przez cały okres wyłączenia, ale nie dłużej niż przez 20 lat. Jeśli w okresach tych grunt zmieni właściciela, to na nim ciąży obowiązek uiszczania opłat rocznych.
W przepisach przewidziano dwa wyjątki, które zwalniają z konieczności uiszczenia należności z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Dotyczą one sytuacji, gdy wyłączane grunty mają być przeznaczone na cele budownictwa mieszkaniowego:
- do 0,05 ha w przypadku budowy budynku jednorodzinnego,
- do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.
Procedura związana z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej i uiszczenie stosownych należności kończy procedurę odrolnienia działki. Jeśli uda Ci się przejść ją w całości, to możesz składać wniosek o pozwolenie na budowę.
Pomocne materiały:
