W ciągu ostatnich trzech lat rynek najmu w Polsce można porównać do rollercoastera. Najpierw pandemia, która spowodowała nagły spadek popytu i obniżyła ceny najmu, a następnie wybuch wojny w Ukrainie, który błyskawicznie wywindował popyt, a co za tym idzie również ceny wynajmu. Od tych ostatnich wydarzeń minął już ponad rok i czas przyjrzeć się, jak wygląda sytuacja na rynku najmu mieszkań w Polsce w 2023 roku.
Stawki najmu – zmiany od września 2021 do marca 2022
Stawki najmu, z którymi mieliśmy do czynienia po pandemii przez wielu najemców są wspominane z rozrzewnieniem. Jeszcze we wrześniu 2021 roku można było wynająć kawalerkę w Warszawie za średnio 1800zł (dane z UNIREPO: Portale ogłoszeniowe w liczbach – marzec 2023 rok), a czynsz za wynajem mieszkania trzypokojowego wynosił średnio 2900zł. W Krakowie ceny najmu kształtowały się wówczas na poziomie 1400zł za kawalerkę i 2200zł za mieszkanie trzypokojowe.
Pół roku później, czyli w marcu 2022 roku, tuż po wybuchu wojny w Ukrainie do Polski napłynęły setki tysięcy uchodźców. Część z nich traktowało nasz kraj jako przystanek w drodze na zachód Europy, ale duża liczba zdecydowała się pozostać. Spowodowało to nagłe zwiększenie liczby osób poszukujących mieszkania, a popyt znacząco przewyższył podaż. Nie powinno zatem dziwić, że ceny najmu wzrosły bardzo gwałtownie, nawet o kilkadziesiąt procent. W marcu 2022 roku za wynajem mieszkania trzypokojowego trzeba było zapłacić średnio już 3800zł (wzrost o 31%), a za kawalerkę 2400zł (wzrost o 25%). Jeszcze wyższe koszty najmu mieszkań dotyczyły stolicy Małopolski. Wynajem mieszkania trzypokojowego w marcu 2022 oznaczał średni wydatek w wysokości 3400zł (wzrost o 55%!), a za wynajem kawalerki trzeba było zapłacić średnio 2000zł (wzrost o 43%).
Tak wysokie wzrosty stawek za wynajem mieszkań w Krakowie spowodowane były z pewnością znacznie ogromną liczbą uchodźców, którzy chcieli zamieszkać w Krakowie. Przyczyną było z pewnością jego położenie geograficzne (stosunkowo blisko granicy ukraińskiej) oraz perspektywy stabilizacji życiowej dzięki znalezieniu zatrudnienia.
Ceny wynajmu mieszkań w lutym 2023 roku
Analizując sytuację na rynku najmu w 2023 roku w porównaniu ze skokami i zmianami, jakie były jego udziałem na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy możemy powiedzieć, że sytuacja powoli się stabilizuje. Czynsze najmu, które od marca do grudnia 2022 roku w większości miast nadal rosły (jak pokazują dane z Otodom Analytics – aktualne ceny ofertowe mieszkań i domów, ceny najmu i zwrot z inwestycji w 40 największych miastach), od końca 2022 roku są stabilne, a w niektórych przypadkach nawet nieco spadły.
W obu analizowanych miastach, czyli w Warszawie i Krakowie, średnie ceny wynajmu kawalerki w lutym 2023 roku są takie same jak roku temu. Natomiast w Krakowie ceny wynajmu mieszkań trzypokojowych spadły i średnia stawka za wynajem wynosi 3200 zł. Tendencję spadkową widać również we Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Tendencja wzrostowa utrzymuje się jednak nadal w Warszawie i Rzeszowie, choć najnowsze dane z Otodom Analytics i w tych miastach pokazują spadek średniej ceny wynajmu.
Ceny wynajmu mieszkań w Polsce – co dalej?
Analiza danych dotyczących liczby ofert mieszkań na wynajem pokazuje spory wzrost ogłoszeń o wynajmie. Liczba ogłoszeń oferujących mieszkania do wynajęcia w porównaniu z rokiem poprzednim wzrosła o 41%. Może to zatem sugerować zmniejszenie popytu i zakończenie sytuacji, w których to wynajmujący dyktował warunki i przeprowadzał „castingi na najemcę”.
Nadal jednak w Polsce pozostaje duża liczba uchodźców, którzy są aktywnymi uczestnikami rynku najmu i są ważnym stymulatorem popytu. Co prawda niektórzy wieszczą, że koniec wojny w Ukrainie znów może zatrząść rynkiem mieszkań na wynajem w Polsce, ale im dłużej trwa konflikt, tym mniej chętnie uchodźcy będą wracać do swojego kraju. Wielu z nich zaczęło w Polsce nowe życie i nie każdy będzie chciał wracać do zniszczonego wojną kraju, by ponownie zaczynać od nowa.
Warto również zwrócić uwagę, że ceny wynajmu mieszkań co prawda ustabilizowały się z początkiem 2023 roku, a nawet w niektórych miastach delikatnie spadły, ale ich poziom nadal jest dużo wyższy niż we wrześniu 2021 roku. Biorąc pod uwagę inflację i inne uwarunkowania rynkowe, nie należy się raczej spodziewać, że wróci do tamtego poziomu. Historia ostatnich trzech lat nauczyła nas jednak, że niewyobrażalne może stać się rzeczywistością, dlatego do wszelkich prognoz należy podchodzić z pewną ostrożnością.
Pomoce materiały:
