Decydując się na wynajem nieruchomości, zarówno najemca jak i wynajmujący skupiają się najczęściej na warunkach zawarcia umowy najmu. Kwestia wypowiedzenia umowy najmu schodzi na dalszy plan, a to zaniedbanie, które może mieć kosztowne skutki. Sprawdźmy zatem, czy wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zawsze jest możliwe oraz jak i kiedy należy je złożyć.
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu a czas najmu
Nie każdy zdaje sobie sprawę z tego, że wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zależy od tego, na jaki okres została ona zawarta. W przypadku umowy najmu na czas nieokreślony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo wypowiedzieć umowę najmu. Natomiast w sytuacji, gdy została zawarta umowa najmu na czas określony, to wypowiedzenie jej jest możliwe tylko w przypadkach określonych w umowie oraz uwzględnionych przez przepisy kodeksu cywilnego. Są również przypadki, w których wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe w trybie natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia. Każdy z tych przypadków szerzej omawiamy poniżej.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony
Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana zgodnie z terminami umownymi lub wynikającymi z przepisów kodeksu cywilnego. Oznacza to, że strony umowy najmu mogą ustalić terminy wypowiedzenia pomiędzy sobą, z zastrzeżeniem, że nie mogą być one krótsze od terminów przewidzianych przez przepisy kodeksu cywilnego. Jeśli strony umowy najmu na czas nieokreślony nie wpiszą do umowy nic na temat terminów wypowiedzenia, to obowiązują zapisy kodeksu cywilnego.
Kodeks cywilny uzależnia termin wypowiedzenia umowy najmu od sposobu płatności czynszu. Jeśli czynsz jest płacony:
- w odstępach dłuższych niż miesiąc – wypowiedzenie może być złożone na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- w krótszych odstępach czasu niż miesiąc – okres wypowiedzenia wynosi trzy dni;
- codziennie – obowiązuje jednodniowy okres wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
W sytuacji, gdy umowa najmu została zawarta na czas określony, to co do zasady pozostaje ona w mocy do momentu, w którym upłynie czas, na który została zawarta. Jej wypowiedzenie jest jednak możliwe, ale tylko w konkretnych sytuacjach. Strony umowy mogą jednak wskazać sytuacje, w jakich wypowiedzenie takiej umowy będzie skuteczne. Może to być np. utrata pracy, zakończenie studiów, przeprowadzka do innego miasta itp. Z punktu widzenia najemcy korzystnie jest przewidzieć jak najwięcej sytuacji, które mogą spowodować konieczność wypowiedzenia umowy najmu.
Jeśli w umowie najmu nie zostaną zawarte przypadki, w których wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe, to pozostaje jedynie rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Można zatem próbować dogadać się z właścicielem na wcześniejsze zakończenie umowy najmu mieszkania, ale trzeba mieć świadomość, że nie musi on wyrazić na to zgody. Może on również domagać się wynagrodzenia za niewywiązanie się z warunków umowy czyli zatrzymać wpłaconą kaucję.
W sytuacji, gdy to właściciel mieszkania chciałby rozwiązać umowę najmu przed czasem, również pozostaje mu porozumienie stron. Jeśli jednak najemca nie zgodzi się na skrócenie czasu trwania umowy, to nie ma on prawa żądać od niego wyprowadzki z wynajmowanego mieszkania.
Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym
Oprócz wspomnianych wyżej sytuacji, w których możliwość i termin wypowiedzenie umowy najmu zależy od czasu, na który została ona zawarta, istnieją również sytuacje, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym.
Najemca może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, jeśli w momencie przekazania lokalu posiadał on istotne wady, mające wpływ na użytkowanie nieruchomości, o których wynajmujący nie poinformował najemcy.
Z kolei wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, gdy najemca:
- użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień Wynajmującego, nie zaprzestaje takowych działań (Art. 667 § 2 K.C.);
- zaniedbuje lokal do tego stopnia, że nieruchomość narażona jest na stratę lub uszkodzenia. (Art. 667 § 2 K.C.);
- zalega z opłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.);
- wynajmuje, podnajmuje albo bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim, bez zgody wynajmującego na piśmie.
Wypowiedzenie umowy najmu a rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Wspomnieliśmy wyżej o możliwości rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron w kontekście umowy najmu na czas określony. Taka opcja jest jednak dostępna dla wszystkich umów najmu, co oznacza, że każdą umowę najmu można rozwiązać w terminie ustalonym przez strony. Warunkiem jest jednak obopólna zgoda, najlepiej poświadczona na piśmie, żeby nie było wątpliwości dotyczącego stanowiska każdej ze stron.
Trzeba jednak pamiętać, że rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron jest dokumentem dwustronnym, podczas gdy wypowiedzenie umowy najmu jest dokumentem wyrażającym wolę jednej ze stron. Jeśli jest on zgodny z warunkami zawartymi w umowie najmu lub z przepisami kodeksu cywilnego, to ma moc wiążącą i druga strona nie ma prawa nie przyjąć wypowiedzenia umowy najmu.
Pomocne materiały:
