Wielu właścicieli działek decydując się na ich sprzedaż nie wie, że są czynności, które warto wykonać przed sprzedażą, by w ten sposób podnieść wartość działki. Wiąże się to z pewnymi nakładami, ale wzrost wartości działki, jaki udaje się w ten sposób uzyskać, rekompensuje te wydatki z nawiązką. Sprawdźmy zatem, jak podnieść wartość działki przed sprzedażą.
Uregulowany stan prawny
Jednym z podstawowych czynników mających znaczący wpływ na wartość działki jest jej stan prawny. Kupujący nie lubią kupować działek o nieuregulowanym stanie prawnym, gdyż zawsze rodzi to wątpliwości i może powodować niepokój związany z pojawieniem się ewentualnych problemów. Wiele działek nie ma nawet założonej księgi wieczystej, a dowodem na posiadanie prawa własności jest akt własności ziemi. Jest on podstawą do założenia księgi wieczystej, ale to trwa kilka tygodni, dlatego przed wystawieniem działki na sprzedaż warto te kwestie uregulować.
Jeśli działka ma założoną księgę wieczystą, to warto sprawdzić zapisy, które się w niej znajdują. Dla kupującego istotne znaczenie mają przede wszystkim ograniczone prawa rzeczowe czyli np. służebność. Na wartość działki wpływają zarówno służebności przysługujące właścicielowi działki (np. dojazd do działki przez posesję sąsiada), jak i służebności na rzecz właścicieli działek sąsiadujących (dojazd do sąsiada przez sprzedawaną działkę). Często się zdarza, że służebności te nie są już niezbędne, gdyż od czasu ich wpisania powstały nowe drogi umożliwiające inny dojazd do działek, a zapis w księdze wieczystej pozostał. W takiej sytuacji warto wyprostować te sprawy i złożyć wniosek o ich usunięcie składając niezbędne w takiej sytuacji dokumenty.
Kupujący bacznie przygląda się również działowi IV księgi wieczystej, w którym znajdują się informacje o hipotekach ustanowionych na nieruchomości. Przed sprzedażą warto sprawdzić, czy nie znajdują się tam niewykreślone wpisy o hipotekach, które już dawno zostały spłacone. Jeśli tak jest, to warto zadbać o ich wykreślenie, przedstawiając odpowiednie dokumenty przy składaniu wniosku do ksiąg wieczystych.
Przeznaczenie działki
Kluczowym czynnikiem mającym wpływ na wartość działki jest jej przeznaczenie. Można je sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, który jest dokumentem prawa miejscowego. MPZP określa jednak nie tylko przeznaczenie działki informując, które działki są rolne, a które budowlane, ale również precyzyjnie określa możliwości zabudowy wybranych działek. Jednym słowem znajdziesz tam informacje czy na działce budowlanej możesz wybudować dom jednorodzinny, bliźniak, szeregówkę czy może budynek wielorodzinny o określonych parametrach, co w oczywisty sposób będzie wpływać na wartość działki budowlanej.
Jeśli po przejrzeniu MPZP okaże się, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nie jest przeznaczona pod zabudowę, to możesz złożyć wniosek o zmiany w planie miejscowym lub o uchylenie zapisów planu w zakresie dotyczącym Twojej nieruchomości. Procedura ta trwa dość długo, ale zmiana przeznaczenia może znacząco zwiększyć wartość nieruchomości i nawet kilkakrotnie podnieść cenę jej sprzedaży.
Brak MPZP w miejscu, w którym znajduje się Twoja działka nie oznacza, że nie możesz podnieść wartości działki. W takiej sytuacji warto wystąpić o warunki zabudowy, które określą możliwości zagospodarowania działki. Uzyskanie warunków zabudowy znacząco podnosi wartość działki, a tym samym znacznie podnosi cenę sprzedaży nieruchomości.
Kształt działki
Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na wartość działki budowlanej jest jej kształt. Długa i wąska działka czy działka w kształcie trójkąta jest znacznie trudniejsza do zagospodarowania niż działka o regularnym kształcie prostokąta czy kwadratu. Jeśli działka jest duża i jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną/bliźniaczą, to przed wystawieniem działki na sprzedaż warto podzielić ją na mniejsze działki budowlane i wydzielić drogę dojazdową. Dzięki temu zamiast jednej dużej działki o niezbyt korzystnym kształcie mamy kilka, a nawet kilkanaście zgrabnych działek budowlanych, które będzie można sprzedać łatwiej i za wyższą cenę.
W niektórych sytuacjach warto pokusić się o działanie odwrotne, czyli zamiast podziału doprowadzić do scalenia działek. Jeśli masz dwie działki sąsiadujące o dziwnych kształtach lub zbyt małej powierzchni pod sensowną zabudowę, to rozważ ich połączenie w jedną większą działkę. Będzie ona łatwiejsza do zagospodarowania ze względu na lepszy kształt, a zatem będziesz mógł ją sprzedać za znacznie wyższą cenę.
Mając działkę o niewielkich rozmiarach warto rozważyć również dokupienie kawałka gruntu od sąsiada, bo dzięki tej inwestycji można znacznie podnieść wartość działki budowlanej i wydatek na zakup dodatkowego gruntu szybko się zwróci.
Uzbrojenie działki budowlanej
Wielu kupujących działki budowlane szuka działek, które będą przygotowane pod budowę. Dużym atutem będzie dla nich uzbrojenie działki czyli obecność odpowiednich mediów na działce lub w bliskiej odległości od jej granicy. Jeśli zatem masz możliwość załatwienia formalności z tym związanych, to wykonaj je przed wystawieniem działki na sprzedaż, a z pewnością wartość nieruchomości znacznie wzrośnie.
Dostęp do drogi publicznej
Niezwykle istotnym czynnikiem mającym wpływ na wartość nieruchomości jest dostęp do drogi publicznej. Jest on warunkiem koniecznym do uzyskania pozwolenia na budowę, więc warto sprawdzić, czy działka budowlana posiada dostęp do drogi publicznej i można to prawnie udokumentować, przedstawiając odpowiednie dokumenty.
Dojazd do działki budowlanej z drogi publicznej może odbywać się bezpośrednio, poprzez służebności lub poprzez drogę prywatną, będącą współwłasnością wszystkich właścicieli działek sąsiednich. Z punktu widzenia kupującego najmniej problemów generuje bezpośredni dostęp do działki z drogi publicznej. Jeśli zatem masz taką możliwość, to powinieneś zadbać o to, by działka budowlana była dostępna bezpośrednio z drogi publicznej.
Uporządkowanie działki
Jeśli chcesz podnieść wartość działki budowlanej, to musisz zadbać nie tylko o opisane wyżej kwestie formalne, ale również o wygląd sprzedawanej działki. Zarośnięta i zaśmiecona działka z pewnością będzie trudniejsza do sprzedaży niż działka uporządkowana. Zadbaj zatem o wykarczowanie krzewów i skoszenie wysokiej trawy. Jeśli te porządki ujawnią inne „skarby”, to również je usuń, by działka była schludna i zachęcała wyglądem do zakupu.
Jak widzisz większość wymienionych wyżej czynności nie wymaga wysokich nakładów finansowych, a raczej czasu potrzebnego do załatwienia formalności. Dzięki nim wartość nieruchomości może jednak sporo wzrosnąć, więc jeśli zależy Ci na cenie, a nie na czasie, to warto podjąć ten wysiłek.
Pomocne materiały:
