Rosnąca inflacja i ryzyko, że zgromadzony na kontach kapitał znacznie straci na wartości sprawiają, że łakomym okiem na rynek nieruchomości spogląda bardzo wiele osób. Nie hamuje ich nawet rosnąca bańka cenowa na rynku nieruchomości, gdyż traktują nieruchomości jako lokatę wieloletnią, co daje bezpieczeństwo takiej inwestycji. Zanim jednak kupią wymarzone M stają przed wieloma dylematami, a jeden z nich dotyczy wyboru mieszkania wartego inwestycji. Bardzo często chodzi o wybór pomiędzy tym, czy kupić kawalerkę czy może jednak lepiej mieszkanie dwupokojowe. Zobaczmy, jakie są zalety i wady każdego z tych rozwiązań.
Zakup kawalerki – niższa cena zakupu
Kawalerki to nieruchomości, który bardzo szybko znajdują swoich nowych nabywców. Kusi niska cena mieszkania, choć w wielu miastach po przeliczeniu ceny na metr kwadratowy okazuje się, że kawalerki z rynku wtórnego nie należą wcale do mieszkań tanich. Jeśli więc ktoś szuka mieszkania o jak najniższej cenie za metr kwadratowy, to na pewno nie znajdzie go przeglądając mieszkania jednopokojowe.
Większość inwestorów nie patrzy jednak na cenę metra, a na cenę mieszkania jako całości. Tutaj faktycznie mieszkanie jednopokojowe jest tańsze niż mieszkanie dwupokojowe, co oznacza niższy próg wejścia i daje możliwość zakupu mieszkania za gotówkę nawet osobom, które nie liczą swojego kapitału w milionach. Nadal jednak kluczowa dla ceny mieszkania jest jego lokalizacja i o ile mieszkania dwupokojowe są droższe niż kawalerki położone w podobnej okolicy, to można również znaleźć kawalerki w centrum, które są droższe niż mieszkania dwupokojowe położone na obrzeżach miasta.
Pamiętajmy jednak, że decyzja inwestycyjna powinna być podejmowana nie tylko w oparciu o cenę mieszkania, ale przede wszystkim o przyszłe przychody z tej inwestycji oraz wzrost wartości nieruchomości w czasie. Patrząc z takiej perspektywy może się okazać, że kawalerka w centrum, droższa niż mieszkanie dwupokojowe na jego obrzeżach, będzie miała lepszą stopę zwrotu. Dla inwestora oznacza to bardzo dobrą wiadomość, ale nie każdy umie spojrzeć na swoją inwestycję w ten sposób i bardzo często zakup mieszkania na wynajem jest podejmowany nie w oparciu o twarde liczby. Niektórzy patrzą na niego nie tylko jak na inwestycję, która ma na siebie zarabiać, ale chcą kupić lokum przyszłościowe, z którego za kilkanaście lat będą korzystać ich dzieci. To niestety prowadzi do inwestycji, które nie są zoptymalizowane pod kątem zysków.
Mieszkanie dwupokojowe – bezpieczna inwestycja
Osoby, które zastanawiają się, jakie mieszkanie kupić, biorą jednak pod uwagę nie tylko cenę zakupu i stopę zwrotu z inwestycji, ale również kierunek rozwoju rynku nieruchomości. Jeszcze jakiś czas temu popularne był wynajem dużych mieszkań na pokoje, co pozwalało zwielokrotnić zyski z inwestycji w mieszkanie wielopokojowe. W tej chwili, gdy pandemia skłoniła nas do izolowania się od innych, trend się odwrócił całkowicie i więcej osób chętniej wynajmie małe mieszkania czyli tzw. mikrokawalerki, niż mieszkania cztero, pięcio czy sześciopokojowe, w których muszą dzielić kuchnię i łazienkę z innymi, często obcymi osobami. To również wpływa na popularność kawalerek, ale osoby wybiegające dalej w przyszłość zastanawiają się, na ile trend ten będzie się nadal utrzymywał.
Patrząc pod kątem dopasowania do potrzeb rynku, mieszkania dwupokojowe wydają się być najbezpieczniejszą inwestycją. Mogą być one bowiem wynajmowane przez różne typy najemców, a więc chętnie wybiorą je zarówno single, którzy potrzebują więcej przestrzeni mieszkalnej niż w małej kawalerce, pary, które zwykle wybierają mieszkanie dwupokojowe jako swoje pierwsze wspólne mieszkanie, jak i rodziny z jednym/dwójką małych dzieci. Coraz chętniej w takich mieszkaniach mieszkają również osoby starsze, które rezygnują z dużych mieszkań oddając je młodym planującym powiększenie rodziny, a sami wybierają mniejsze mieszkanie, które jest lepiej dopasowane do ich potrzeb. Gdy spojrzymy na dwupokojowe mieszkanie w ten sposób, od razu zauważymy, że daje ono zdecydowanie szersze możliwości wynajmu i ryzyko nietrafionej inwestycji znacznie spada. Owszem, zakup mieszkania dwupokojowego często przekracza możliwości finansowe kupującego, ale wówczas należy się zastanowić, czy lepiej mieć mieszkanie dwupokojowe dalej od centrum czy kawalerkę w lepszej lokalizacji.
Kawalerka czy mieszkanie dwupokojowe – trudna decyzja dla inwestora
Powyższe rozważania prowadzą do jednego wniosku- decyzja o tym jakie mieszkanie na wynajem: kawalerka czy mieszkanie dwupokojowe zależy w dużej mierze od stopy zwrotu, jaką można z nich osiągnąć. Zarówno mieszkanie jednopokojowe, jak i mieszkanie dwupokojowe mogą się okazać warte zakupu, jak i mogą się okazać kompletnym fiaskiem. Nie da się zatem jednoznacznie powiedzieć, która inwestycja jest lepsza. Natomiast patrząc w przyszłość wydaje się, że większe mieszkanie jest mniej podatne na aktualne trendy na rynku najmu, więc z tego punktu widzenia jego zakup wydaje się korzystniejszy. Z kolei kawalerki w centrum miasta, zwłaszcza takiego jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, będą prawdopodobnie stale cieszyć się zainteresowaniem, zarówno na najem długo, jak i krótkoterminowy. Patrząc zatem pod tym kątem i dodając do tego rosnące ceny nieruchomości w dobrych lokalizacjach może okazać się, że to właśnie taka inwestycja jest bardziej opłacalna dla inwestora.
Jednym słowem, każda decyzja inwestycyjna powinna zostać podjęta w oparciu o dane dotyczące konkretnej nieruchomości. Dopiero indywidualne podejście, obliczenie stopy zwrotu dla mieszkania dwupokojowego i kawalerki, które są dostępne na rynku w chwili, gdy chcemy kupić mieszkanie na wynajem da nam odpowiedź, czy lepiej zainwestować w jednopokojowe mieszkanie czy może jednak zdecydować się na zakup mieszkania dwupokojowego.
Pomocne materiały:
