Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów związanych z nieruchomością, a sprawdzenie jej treści to jeden z obowiązkowych punktów weryfikacji nieruchomości, którą chcesz kupić. Poniżej krok po kroku przeprowadzimy Cię przez kolejne działy tej księgi i pokażemy, które z nich są dla Ciebie szczególnie istotne.
Księga wieczysta – informacje podstawowe
Księga wieczysta to dokument, w którym znajdują się podstawowe informacje na temat nieruchomości. To z niej dowiesz się, kto jest jej właścicielem, jakie jest jej położenie oraz jakie są dodatkowe prawa przysługujące właścicielowi np. służebność na jego rzecz lub obciążające nieruchomość np. hipoteka. Jedna księga wieczysta zwykle dotyczy jednej nieruchomości np. mieszkania, ale w przypadku działek zdarza się, że jest jedna księga wieczysta dla kilku działek położonych obok siebie, jeśli właściciel jest ten sam.
Księgi wieczyste są jawne, a zatem każdy znający numer księgi wieczystej może sprawdzić zawartość księgi wieczystej. Może to zrobićw wersji papierowej w wydziale ksiąg wieczystych działającym przy każdym sądzie rejonowym lub w elektronicznym systemie ksiąg wieczystych dostępnych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Sprawdzanie wersji elektronicznej księgi wieczystej jest zdecydowanie łatwiejsze i szybsze, bo można w ten sposób mieć dostęp do księgi wieczystej dowolnej nieruchomości położonej na terenie Polski.
Wpisując w okienko wyszukiwania numer księgi należy wybrać, czy chcesz przeglądać aktualną treść księgi wieczystej, czy też treść zupełną. Treść aktualna pozwala sprawdzić stan prawny nieruchomości na dzień przeglądania wpisu, natomiast treść zupełna daje możliwość poznania historii nieruchomości. Dzięki tej funkcji można sprawdzić kto był wcześniej właścicielem nieruchomości, jakie były jej obciążenia i znaleźć inne informacje, które czasem mogą być przydatne. Natomiast w większości sytuacji wystarczy przejrzeć aktualną treść księgi wieczystej, bo to ona ma kluczowe znaczenie dla transakcji sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.
Działy księgi wieczystej – co zawierają?
Każda księga wieczysta podzielona jest na cztery działy zawierające określony zestaw informacji. W dziale pierwszym księgi wieczystej znajdziemy informacje na temat nieruchomości. Są to przede wszystkim dane o dokładnym położeniu i powierzchni nieruchomości, a także o prawach związanych z własnością. To tutaj znajdziemy m.in. informacje o udziałach w częściach wspólnych, służebnościach, które przysługują właścicielowi nieruchomości i inne prawo rzeczowe, które jest z nią związane.
W dziale drugim księgi wieczystej są informacje na temat właścicieli czyli ich dane osobowe, takie jak imię, nazwisko, imiona rodziców i pesel. Jeśli właścicielem jest więcej niż jedna osoba, to w tym dziale znajdą się informacje na temat wielkości udziałów, które przysługują każdemu właścicielowi oraz informacje o tym, czy własność wchodzi w skład małżeńskiej wspólności majątkowej.
Trzeci dział księgi wieczystej to dział dotyczący praw, ograniczeń i roszczeń związanych z nieruchomością. To tutaj pojawia się spis praw rzeczowych związanych z własnością czyli m.in. na temat służebności przysługujących właścicielom nieruchomości sąsiednich lub służebności przesyłu. W tym dziale znajdą się też informacje na temat prawa dożywocia oraz ewentualnej egzekucji z nieruchomości.
Czwarty dział księgi wieczystej to dział związany z hipoteką. To tutaj będą umieszczone informacje na temat obciążeń hipotecznych, wraz z dokładnym podaniem ich wysokości i waluty.
Co sprawdzać w księdze wieczystej przed zakupem?
Wiedząc już co zawiera każdy z działów księgi wieczystej warto byłoby wiedzieć, który z tych działów jest najbardziej istotny z punktu widzenia kupującego. Prawdę mówiąc, żadnego z działów nie można pominąć, ale niektóre z zapisów będą miały większy wpływ na decyzje związane z późniejszym użytkowaniem nieruchomości.
Na początek na pewno należy zajrzeć do działu I i II KW, żeby sprawdzić, czy nieruchomość ma faktycznie taką powierzchnię, jaką deklaruje właściciel i czy osoba, która się za niego podaje jest faktycznie tą, która figuruje w księdze wieczystej. Jeśli dane dotyczące nieruchomości się zgadzają, ale właścicielem jest inna osoba niż ta, która prowadzi rozmowy związane ze sprzedażą, to dobrze byłoby poprosić o dokumenty potwierdzające, że właściciel dał tej osobie odpowiednie pełnomocnictwo.
Należy też z uwagą czytać dane dotyczące dodatkowych praw związanych z nieruchomością wpisanych w dziale I, bo takie prawo rzeczowe jak służebność czyli np. dojazd do działki przez sąsiednią posesję, może być czasem dość uciążliwy i powodować konflikty sąsiedzkie.
Po zbadaniu dwóch pierwszych działów księgi wieczystej można iść o krok dalej czyli zajrzeć do działu III. Najlepiej byłoby, gdyby dział III był wolny od wpisów, bo pozwala mieć pewność, że nic nie będzie ograniczać możliwości korzystania z nieruchomości. Jeśli w dziale tym znajdą się jakieś wpisy, to trzeba się uważnie przyjrzeć każdemu z nich i zastanowić się, czy mimo ich istnienia chcemy kupić daną nieruchomość. Jeśli znajdzie się w nich np. prawo dożywocia to trzeba mieć świadomość, że to w znacznym stopniu ograniczy możliwość pełnego dysponowania nieruchomością dopóki żyje osoba, której to prawo przysługuje.
Ostatnim ważnym działem jest dział IV czyli dział dotyczący hipotek. Podobnie jak w przypadku działu III najlepiej byłoby, gdyby dział IV był wolny od wpisów. Jeśli jednak tak nie jest, to trzeba sprawdzić jakie wpisy się tam znajdują. Jeśli jest to wpis związany z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości i poza nim nie ma żadnych innych wpisów, to sprawa jest dość prosta i przy zachowaniu odpowiednich procedur można taką nieruchomość kupić. Pisaliśmy o tym we wpisie: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem. Jeśli jednak wpisy dotyczące hipotek mają inny charakter, to wówczas należy zastanowić się nad tym, czy chcemy kupić nieruchomość zadłużoną. Jest wiele sposobów na to, by wyprowadzić jej stan prawny, ale wymaga to sporo wiedzy, więc raczej jest to rozwiązanie dla osób, które dobrze znają przepisy i rynek nieruchomości i są w stanie sobie z tym poradzić.
Czy dane w księdze wieczystej są aktualne?
Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości, co do której istnieje domniemanie, że wpisy w niej zawarte są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Jeśli zatem ktoś poddaje w wątpliwość dane w niej zawarte, to musi udowodnić swoje racje w postępowaniu sądowym.
Istnieje również rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych co oznacza, że nawet jeśli w toku postępowania sądowego okazałoby się, że dane zawarte w księdze wieczystej byłyby nieprawdziwe, to i tak transakcja pozostaje ważna. Jednym słowem, jeśli ktoś kupił nieruchomość opierając się na danych z KW, to i tak pozostaje właścicielem, a osoba, która dowiodła, że zapisy w księdze były wadliwe i to jej przysługiwało prawo własności, może dochodzić zarówno zwrotu kwoty, za którą odbyła się transakcja, jak i odszkodowania od osoby podającej się za właściciela.
Warto również wiedzieć, że istnieją pewne przesłanki, które mogą wskazywać na to, że dane z księgi wieczystej są nieaktualne. Są to tzw. wzmianki czyli informacje o tym, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę wpisów w księdze wieczystej. Wzmianki te pojawiają się od razu po wpłynięciu do sądu wniosku o wprowadzenie zmian, zanim te wpisy zostaną uaktualnione. Pojawienie się wzmianki wyłącza rękojmię wiary publicznej, gdyż jej obecność sugeruje, że w księdze nastąpi zmiana. Jeśli zatem wzmianka pojawi się w dziale II, czyli dotyczącym właścicieli, to osoba kupująca nie powinna decydować się na zakup od właściciela jeszcze figurującego w KW, gdyż wzmianka jest widocznym znakiem, że stan prawny przedstawiony w księdze wieczystej jest niezgodny z aktualnym stanem prawnym.
Kto powinien sprawdzić księgę wieczystą?
Znajomość treści księgi wieczystej to konieczność dla każdego, kto dokonuje transakcji na rynku nieruchomości. Ze szczególną uwagą powinien do niej podchodzić kupujący, gdyż zakup nieruchomości zadłużonej czy pełnej wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych może wiązać się z wieloma problemami.
Do księgi wieczystej powinien jednak zaglądać również sprzedający, bo zdarza się czasem, że z księgi wieczystej nie zostały wykreślone wpisy dotyczące hipoteki, mimo że kredyt zaciągnięty na nieruchomość już dawno został spłacony. Wykreślenie takie jest możliwe po złożeniu wniosku o wykreślenie wpisu wraz z dołączeniem odpowiednich dokumentów potwierdzających spłatę kredytu i zgody banku na wykreślenie z hipoteki. Składając taki wniosek do Sądu Rejonowego można szybko wyczyścić dział IV, a tym samym ułatwić sobie rozmowy z osobami zainteresowanymi zakupem.
Księgę wieczystą powinien również sprawdzić najemca, by mieć pewność, że osoba, z którą podpisuje umowę najmu jest właścicielem nieruchomości. Jeśli nim nie jest, to powinna mieć odpowiednie dokumenty potwierdzające prawo do wynajmu, np. umowę najmu zezwalającą na podnajem lokalu. Dzięki temu najemca może uniknąć wielu problemów, które mogłyby wystąpić, gdyby umowa została podpisana z osobą nie mającą prawa do jej zawarcia.
Pomocne materiały:
