Większość osób planujących zakup mieszkania zastanawia się, czy lepiej kupić nowe mieszkanie od dewelopera czy używane z rynku wtórnego. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i wady, a w tym artykule skupimy się na specyficznych cechach rynku wtórnego. Zobacz, co musisz wiedzieć kupując mieszkanie na rynku wtórnym.
Co to jest rynek wtórny?
Zakup mieszkania z rynku wtórnego oznacza, że kupowane mieszkanie zostało już oddane do użytkowania. Nie ma przy tym znaczenia, czy jego właścicielem jest osoba prywatna czy firma, gdyż najważniejszym kryterium pozwalającym na podział na rynek wtórny i rynek pierwotny nie jest osoba sprzedającego, lecz fakt, że mieszkanie było wcześniej używane. Jednym słowem mieszkaniami z rynku wtórnego są wszystkie mieszkania znajdujące się w istniejących blokach czy kamienicach, które wcześniej były już użytkowane. Często bywają nazywane mieszkaniami „z drugiej ręki”, choć niektórym może się to kojarzyć niezbyt dobrze, a zakup z rynku wtórnego ma co prawda swoje wady, ale również sporo zalet.
Zalety mieszkania z rynku wtórnego
Wiedząc już czym są mieszkania z rynku wtórnego czas zastanowić się, jakie są zalety takiego zakupu. Do najważniejszych należy z pewnością możliwość podjęcia decyzji o zakupie danego lokum po jego obejrzeniu. Dzięki temu masz możliwość przyjrzeć się przede wszystkim układowi funkcjonalnemu wnętrza, przejść się po pokojach i na tej podstawie zdecydować, czy mieszkanie jest dopasowane do Twoich potrzeb. To daje mu zdecydowaną przewagę nad mieszkaniami z rynku pierwotnego, które bardzo często kupowane są na wczesnym etapie budowy i decyzja o zakupie musi być podjęta na podstawie planu mieszkania.
Kolejną ważną zaletą zakupu mieszkania na rynku wtórnym jest możliwość szybkiego zamieszkania. Oprócz mieszkań do remontu generalnego, które stanowią pewien procent oferty rynkowej, na rynku wtórnym dostępne są mieszkania wykończone. Dzięki temu można w nich zamieszkać niemal od razu po zakupie, co dla wielu osób oznacza oszczędności wynikające z zakończenia wynajmu mieszkania.
Decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego masz również możliwość lepiej poznać okolicę i skorzystać z jej rozwiniętej infrastruktury. Wokół bloków stojących od co najmniej kilku lat zdążyły już najczęściej powstać lokalne punkty handlowo-usługowe oraz zaplecze edukacyjne, dzięki czemu możesz z nich korzystać od pierwszych dni mieszkania w nowym mieszkaniu, nie czekając aż wokół nowobudowanych bloków pojawi się zaplecze tego rodzaju.
Kolejną z najważniejszych zalet kupna mieszkania z rynku wtórnego jest również zieleń. Jeśli zdecydujesz się na mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, który stoi już kilkadziesiąt lat, to masz szansę zamieszkać na osiedlu pełnym zieleni. Drzewa posadzone w latach 70. i 80., gdy budowane były takie bloki, zdążyły już bowiem urosnąć i stare osiedla są prawdziwymi oazami zieleni. Odległości między blokami są też na tyle duże, że raczej nie ma problemu zaglądania sobie z sąsiadem do okien, co pozwala chronić poczucie prywatności we własnym mieszkaniu.
Myśląc o zakupie mieszkania z rynku wtórnego warto dostrzec kolejną jego ważną zaletę, a mianowicie możliwość upolowania okazji czyli mieszkania w cenie znacznie poniżej średniej rynkowej. Wbrew pozorom takie sytuacje zdarzają się dość często, a od Twoich umiejętności negocjacyjnych i powodów, z jakich sprzedawane jest mieszkanie zależy, jak dobrą cenę wynegocjujesz dla siebie. Nie ma tutaj żadnych sztywnych cenników, więc ostateczna cena, za którą kupisz mieszkanie z rynku wtórnego zależy tylko od tego, co ustalisz ze sprzedającym.
Kupno mieszkania na rynku wtórnym – wady
Mimo szeregu zalet, jakie ma rynek wtórny, chcąc być obiektywnym musimy wskazać pewne jego wady. Do najważniejszych należy z pewnością rozdźwięk pomiędzy stylem wykończenia mieszkania a Twoimi gustami i potrzebami. Wiele mieszkań trafiających na rynek wtórny było wykańczanych kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat temu, kiedy dostęp do materiałów wykończeniowych oraz style aranżacji wnętrz były zupełnie inne niż współcześnie. W związku z tym znacznie odbiegają one od tego, czego możesz oczekiwać wyobrażając sobie własne mieszkanie. W dodatku właściciel przyzwyczajony do swoich wnętrz i często emocjonalnie z nimi związany nie zawsze jest chętny do obniżki ceny i negocjacje w takim przypadku są bardzo trudne. Nie zawsze też przynoszą oczekiwane rezultaty, gdyż właściciel nie będzie skłonny do obniżki ceny ze względu na stan mieszkania, a Ty z kolei nie będziesz chętny do zapłacenia tak dużo za mieszkanie, które według Ciebie wymaga gruntownego remontu i dopasowania go do Twoich potrzeb i gustów.
Drugą ważną wadą zakupu mieszkań z rynku wtórnego jest nieco trudniejsze przeprowadzanie zmian w układzie funkcjonalnym. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, zwłaszcza na wczesnym etapie budowy, możesz od razu ustalić z deweloperem zmiany układu ścianek i często są one wykonywane bez dodatkowych opłat. Rynek wtórny jest pod tym względem znacznie trudniejszy, gdyż każda zmiana w układzie ścianek działowych oznacza dodatkowe koszty, a nierzadko wymaga przejścia dodatkowych procedur związanych nie tylko z ich przebiegiem, ale również z przekładaniem instalacji np. gazowych czy grzewczych. Jest to zatem znacznie trudniejsze niż w mieszkaniu z rynku pierwotnego, choć nie jest niemożliwe, o czym również należy pamiętać.
Wśród wad mieszkań z rynku wtórnego możemy wymienić również kiepski stan klatki schodowej w budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Tego nie widać na zdjęciach przedstawiających mieszkanie na sprzedaż i bardzo często zdarza się tak, że idąc na spotkanie w celu obejrzenia mieszkania przeżywasz szok, bo klatka schodowa jest daleka od oczekiwań i zupełnie nie pasuje do wyobrażenia, jakie miałeś na podstawie zdjęć mieszkania.
Wadą zakupu mieszkania na rynku wtórnym może być również brak miejsca parkingowego lub garażu. W nowych budynkach bardzo często do mieszkania można wykupić na własność miejsce parkingowe pod blokiem lub w hali garażowej, natomiast w budynkach budowanych kilkanaście lat temu i starszych takiej możliwości nie ma. Jest parking przy budynku, ale miejsca na nim nie są numerowane i obowiązuje zasada: kto pierwszy, ten lepszy. Wada ta oczywiście nie występuje zawsze, bo na rynku wtórnym są w obiegu również mieszkania budowane później i przynależy do nich miejsce parkingowe.
Rynek wtórny – inne ważne informacje
Poza zaletami i wadami mieszkań z rynku wtórnego, decydując się na kupno mieszkania trzeba oczywiście sprawdzić stan prawny kupowanej nieruchomości. W księdze wieczystej mogą być bowiem różne zapisy, które będą miały wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości (np. służebność mieszkania) i wpłyną na ostateczną decyzję o zakupie. Jeśli w księdze wieczystej znajdzie się jedynie zapis o obciążeniu hipoteki z powodu kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania przez aktualnego właściciela, to nie powinieneś mieć powodów do obaw, bo można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, choć proces finalizacji transakcji wygląda nieco inaczej niż w przypadku zakupu mieszkania bez obciążeń.
wiedzieć również jak wygląda finalizacja transakcji czyli przeniesienie własności. Podobnie jak w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, umowa kupna-sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Poprzedzać ją może umowa przedwstępna, która jest niezbędna, gdy kupujesz mieszkanie na kredyt hipoteczny. Ją również warto zawrzeć w formie aktu notarialnego (o tym, dlaczego warto to zrobić pisaliśmy w artykule: Umowa przedwstępna – co musisz o niej wiedzieć), ale nie jest to wymagane prawem.
Zawarcie aktu notarialnego wiąże się oczywiście z kosztami, które zwyczajowo pokrywa kupujący. Wiąże się również z koniecznością opłacenia podatku PCC (podatek od czynności cywilno-prawnych) w wysokości 2% ceny mieszkania. To podatek, który również płaci kupujący mieszkanie na rynku wtórnym. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym podatek ten nie występuje, gdyż w cenę zakupu mieszkania, którą płacisz deweloperowi, jest wliczony podatek VAT.
Dodatkowo, jeśli mieszkanie z rynku wtórnego było kupowane za pośrednictwem biura nieruchomości, to po Twojej stronie jest również opłacenie prowizji dla pośrednika o ustalonej wysokości (przeczytaj również: ile wynosi prowizja pośrednika).
Jak widzisz zakup mieszkania z rynku wtórnego ma zarówno zalety, jak i wady. Nie da się jednak obiektywnie powiedzieć, czy taki zakup to dobry pomysł, gdyż powinieneś je przefiltrować je przez pryzmat swoich potrzeb i priorytetów i dopiero wtedy podjąć decyzję, czy rynek wtórny ma ofertę dla Ciebie.
Pomocne materiały:
