Zakup lub sprzedaż nieruchomości wiążą się z wypełnieniem określonych procedur, których finałem jest zmiana właściciela. Proces sprzedaży może być jednoetapowy i można od razu przystąpić do podpisania umowy przenoszącej własność, a może również składać się z dwóch etapów, w których pojawia się umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona. Sprawdźmy, czym jest umowa przyrzeczona i co powinieneś o niej wiedzieć.
Umowa przyrzeczona – co to jest?
Umowa przyrzeczona to umowa, która jest zawierana jako następstwo umowy przedwstępnej. Jest to zjawisko powszechnie występujące na rynku nieruchomości, gdyż umowa przedwstępna pojawia się w przebiegu transakcji, jeśli kupujący zaciąga kredyt hipoteczny. Umowa przedwstępna może się również pojawić w innych sytuacjach, np. gdy kupujący potrzebuje trochę czasu na zorganizowanie środków pieniężnych na zapłatę za mieszkanie lub sprzedający potrzebuje czasu na to, by uregulować stan prawny nieruchomości, np. wykreślając obciążenia hipoteczne. Niezależnie jednak od przyczyny, z jakiej podpisywana jest umowa przedwstępna, jej naturalną konsekwencją jest umowa przyrzeczona. To właśnie na podstawie umowy przyrzeczonej dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości i dopiero po jej podpisaniu następuje finalizacja transakcji. W związku z tym umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, bo tylko wtedy będzie ona miała wiążącą moc prawną.
Umowa przyrzeczona występuje zarówno na rynku wtórnym, gdy kupujemy mieszkanie już istniejące, jak i na rynku pierwotnym, gdy stroną sprzedającą jest deweloper. Jej funkcja jest w obu przypadkach taka sama, czyli jest to umowa, która jest umową przenoszącą własność.
Co zawiera umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona jest umową, która zawiera wszystkie informacje na temat przedmiotu umowy, warunków sprzedaży (cena, termin przekazania kupującemu itd.) oraz stron umowy. Co ważne, nie są to nowe ustalenia zawarte między stronami po podpisaniu umowy przedwstępnej, ale ich powtórzenie. W umowie przyrzeczonej nie są wprowadzane żadne zmiany w warunkach transakcji, które zostały ustalone w wyniku rozmów przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Warto również wiedzieć, że w umowie przedwstępnej powinien zostać wskazany ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli sprzedający będzie unikał wywiązania się z zawarcia umowy przyrzeczonej i w określonym w umowie przedwstępnej terminie nie dojdzie do jej podpisania, to kupujący będzie miał prawo dochodzić swoich praw przed sądem i domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie prawo przysługuje mu jednak tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego.
Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej
Jak już wspomnieliśmy, umowa przyrzeczona musi mieć formę aktu notarialnego. Wiążą się z nią zatem określone koszty, które zwyczajowo pokrywa strona kupująca. Największym kosztem jest taksa notarialna, której maksymalne stawki są określone w Rozporządzeniu Ministerstwa Sprawiedliwości. W praktyce mało która kancelaria stosuje maksymalne stawki taksy, gdyż na rynku notariuszy również działa konkurencja, dlatego warto zadzwonić do kilku kancelarii i spytać, jaką taksę musimy brać pod uwagę. Zwykle, jeśli umowa przedwstępna była również zawarta w formie aktu notarialnego, umowę przyrzeczoną zawiera się w tej samej kancelarii notarialnej. Dzięki temu można liczyć na nieco niższą stawkę taksy za umowę przyrzeczoną, bo jej przygotowanie jest mniej czasochłonne, jeśli w tej samej kancelarii była wcześniej przygotowywana umowa przedwstępna.
Oprócz kosztów taksy notarialnej, z podpisaniem umowy przyrzeczonej wiążą się też takie koszty jak:
- założenie księgi wieczystej (60 zł),
- wpis prawa własności do księgi wieczystej (200 zł),
- podatek od wpisu hipoteki (19 zł),
- odpis aktu notarialnego (od 6 do 20 zł za stronę).
Przeniesienie praw własności na rynku wtórnym wiąże się również z koniecznością zapłaty podatku PCC w wysokości 2% od ceny nieruchomości. Wszystkie te opłaty uiszcza się u notariusza, bezpośrednio po podpisaniu umowy przyrzeczonej.
Pomocne materiały:
