Zakup mieszkania w budynki wielorodzinnym oznacza zwykle, że z automatu zostajesz członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która nim zarządza. W niektórych przypadkach zarządem zajmują się spółdzielnie mieszkaniowe, ale nowe budynki są zarządzane przez wspólnoty. Warto zatem poznać zasady działania wspólnoty mieszkaniowej oraz znać swoje prawa i obowiązki, które wiążą się z członkostwem.
Wspólnota mieszkaniowa – co to jest?
Wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie właścicieli lokali danej nieruchomości. Powstaje ona z mocy prawa, w momencie wyodrębnienia poszczególnych lokali mieszkalnych. Będąc właścicielem lokalu mieszkalnego automatycznie zostajesz członkiem wspólnoty mieszkaniowej istniejącej w danym budynku. Warto pamiętać, że nie można zrzec się członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej.
Działalność wspólnoty mieszkaniowej jest ściśle określona przepisami ustawy o własności lokali, przy czym nie dotyczy to tzw. małych wspólnot mieszkaniowych. Od stycznia 2020 roku za małą wspólnotę mieszkaniową uznaje się wspólnotę, która składa się z nie więcej niż 3 lokali. W takim przypadku jest ona zarządzana zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Warto tutaj dodać, że wcześniejsze przepisy za małą wspólnotę mieszkaniową uznawały sytuację, w której liczba lokali w nieruchomości wynosiła maksymalnie 7. W 2020 roku przepisy uległy zmianie, czego efektem jest przekształcenie wspólnot mieszkaniowych o liczbie lokali od 4 do 7 w tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe, dla których mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.
Wspólnota mieszkaniowa – czynności przekraczające zwykły zarząd
Zgodnie z przepisami prawa członkowie wspólnoty mieszkaniowej czyli ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości, musi wybrać zarząd. Jego zadaniem jest reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz oraz podejmowanie decyzji wchodzących w skład zwykłego zarządu. W sytuacjach przekraczających zwykły zarząd, wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje w drodze uchwały. Art. 22 ustawy o własności lokali dokładnie określa, jakie czynności przekraczają zwykły zarząd. Należą do nich:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
- nabycie nieruchomości;
- wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 żądanie sprzedaży lokalu przez wspólnotę mieszkaniową – przesłanki;
- ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 określenie sposobu zarządu nieruchomością ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki
Wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa ma również swoje prawa i obowiązki. Do najważniejszych obowiązków należy:
- zawarcie umów z firmami zewnętrznymi na dostawę mediów, odprowadzanie ścieków i wywozu śmieci oraz za usługi ochroniarskie;
- bieżące zarządzanie nieruchomością wspólną, a więc m.in. usuwanie awarii części wspólnych, rozliczanie kosztów z tym związanych,
- rozliczanie kosztów wody i ogrzewania przypadających na poszczególne lokale,
- przygotowywanie sprawozdań związanych z działalnością wspólnoty i przekazywanie ich właścicielom,
- zlecanie prac konserwatorskich i remontowych dotyczących części wspólnych pozwalających na utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie,
- pobieranie od właścicieli lokali opłat za gospodarowanie nieruchomością wspólną.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma również prawo i obowiązek reprezentowania wspólnoty na zewnątrz. Dotyczy to zarówno sytuacji, w której wspólnota zawiera umowę na dostawy mediów, jak również takiej, w której staje się ona np. stroną w postępowaniu sądowym, reprezentując wszystkich właścicieli lokali.
Pomocne materiały:
