Prowadzenie działalności gospodarczej w większości przypadków wiąże się z koniecznością posiadania lokalu użytkowego. Niektórzy decydują się kupić lokal użytkowy na własne potrzeby, ale zdecydowana większość przedsiębiorców, przynajmniej na początku, decyduje się na wynajem lokalu użytkowego. Zobaczmy zatem, co powinieneś wiedzieć przed podpisaniem umowy najmu lokalu użytkowego.
Lokal użytkowy – co to jest?
Kodeks cywilny nie definiuje jednoznacznie pojęcia lokalu użytkowego, ale w ustawie o własności lokali jest mowa o samodzielnym lokalu mieszkalnym oraz lokalu o innym przeznaczeniu, którym w domyśle jest lokal użytkowy. Jest to lokal o przeznaczeniu użytkowym, który najczęściej jest wykorzystywany bezpośrednio do prowadzenia działalności gospodarczej lub magazynowania towarów z nią związanych.
Na rynku nieruchomości możemy spotkać różne rodzaje lokali użytkowych, wśród których najpopularniejsze są:
- lokale handlowo-usługowe (m.in. sklepy, usługi medyczne, pracownie krawieckie, szewskie itp.)
- lokale biurowe,
- lokale magazynowe,
- lokale produkcyjne,
- lokale sportowe.
Każdy z tych rodzajów lokali użytkowych podlega rozporządzeniu Ministra Infrastruktury o warunkach technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a co za tym idzie muszą one spełniać określone w tych przepisach wymagania.
Lokal użytkowy – jakie wymagania musi spełniać?
Lista wymagań, jakie musi spełniać lokal użytkowy jest zależna od rodzaju działalności gospodarczej, która będzie w nim wykonywana. Inne będą bowiem wymagania w lokalu użytkowym przeznaczonym na biuro, a inne w lokalu przeznaczonym na gabinety lekarskie, przedszkola czy restaurację. Wymogi techniczne będą dotyczyć zarówno minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego, jak i jego wysokości, szerokości ciągów komunikacyjnych, sposobów wentylacji czy zabezpieczeń przeciwpożarowych. Szczegółowe informacje znajdują się w wyżej wspomnianym rozporządzeniu, więc przed poszukiwaniem odpowiedniego lokalu użytkowego na swoją działalność warto się z nim zapoznać, by nie tracić czasu na oglądanie lokali, które nie spełnią podstawowych wymagań.
Warto również wiedzieć, że otwarcie działalności gospodarczej w wybranym lokalu użytkowym może wymagać dodatkowych dokumentów od różnych instytucji np. od straży pożarnej czy Sanepidu. Niezbędne mogą się również okazać zgody wspólnoty mieszkaniowej, na terenie której znajduje się lokal użytkowy. Wymagane mogą być zgody np. na sprzedaż alkoholu, wystawienie stolików czy zawieszenie szyldu. Kwestie szyldu i reklamy na zewnątrz być również problematyczne, gdy lokal użytkowy znajduje się w obszarze ochrony konserwatorskiej.
Adaptacja lokalu użytkowego pod potrzeby najemcy
Wiele biznesów, których prowadzenie wymaga posiadania lokalu użytkowego, mają specyficzne wymagania dotyczące wyglądu wnętrza lokalu. W związku z tym lokale użytkowe wymagają adaptacji pod potrzeby najemcy i tu często pojawia się pytanie, kto za tę adaptację ma zapłacić. W większości przypadków koszty adaptacji lokalu użytkowego ponosi najemca. Bardzo często na czas adaptacji lokalu użytkowego najemca może liczyć na obniżkę czynszu lub pełne „wakacje czynszowe”.
Zdarzają się też sytuacje nieco inne, gdy właściciel partycypuje w kosztach adaptacji, ale zwykle są to przypadki, gdy trzeba przy okazji wymienić okna, drzwi czy instalacje wewnętrzne, by lokal użytkowy spełniał oczekiwane standardy.
Wynajem lokalu użytkowego – warunki najmu
Kluczową dla najemcy lokalu użytkowego kwestią są warunki najmu, które ustalane są w trakcie negocjacji z właścicielem. Poziom czynszu najmu zależy przede wszystkim od lokalizacji, a do najdroższych lokali użytkowych należą lokale handlowo-usługowe w ścisłym centrum. Czynsze najmu są tam wielokrotnie wyższe niż na osiedlach dalej oddalonych od centrum miasta, więc poszukując lokalu użytkowego dla siebie warto brać to pod uwagę.
Czynsz najmu nie jest jednak jedynym warunkiem umowy najmu, który może wpływać na decyzję o wynajmie. Nie mniej istotny jest okres najmu, który może być zarówno określony, jak i nieokreślony. Z punktu widzenia najemcy, który chce w danym lokalu użytkowym prowadzić swój biznes i budować swoją markę, korzystniejsze jest podpisanie umowy najmu na czas określony. Dzięki temu w trakcie trwania najmu, z wyjątkiem naprawdę rzadkich sytuacji jak np. niszczenie lokalu czy usterka uniemożliwiająca korzystanie z lokalu, właściciel nie może wypowiedzieć umowy. To korzystne dla biznesów stacjonarnych, choć z pewnością pojawia się pytanie, co się stanie, jeśli okaże się, że działalność nie przynosi oczekiwanych zysków i najemcy nie stać na czynsz. W takiej sytuacji zawsze jest możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem stron, co w przypadku problemów finansowych najemcy, jest korzystne dla obu strony umowy najmu, więc właściciel powinien się na nie zgodzić.
Oprócz wysokości czynszu i okresu, na jaki jest ona zawarta, w umowie najmu powinny się również znaleźć informacje na temat tego, kto ponosi koszty adaptacji, obniżki czynszu na ten okres (jeśli jest ustalona), sposobu rozliczeń za zużycie mediów, a także inne ustalenia pomiędzy stronami umowy. W sytuacji, gdy w umowie nie będą określone indywidualne ustalenia, to zastosowanie mają odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego. Umowa najmu lokalu użytkowego jest typową umową cywilno-prawną, a zatem dla swojej ważności nie wymaga formy aktu notarialnego.
Pomocne materiały:
