Inwestowanie w nieruchomości przyciąga coraz większą liczbę osób, które chcą ochronić swoje oszczędności przed inflacją. W dużych miastach ceny nieruchomości są jednak tak wysokie, że posiadane środki bardzo często wystarczają jedynie na zakup kawalerki i dlatego przyciągają uwagę początkujących inwestorów. Sprawdźmy zatem, czy kupno kawalerki na wynajem to dobra inwestycja.
Ceny mieszkań a zakup kawalerki
Rosnące z miesiąca na miesiąc kwoty, jakie trzeba zapłacić za mieszkanie nie obniżają progu wejścia w świat inwestujących na rynku nieruchomości, więc nic dziwnego, że kawalerki, jako mieszkania najtańsze, cieszą się tak dużą popularnością. Należy jednak mieć świadomość, że choć całościowa cena za kawalerkę należy do najniższych, to jednak cena za metr kwadratowy jest wyższa niż w mieszkaniach większych położonych w tej samej lokalizacji. Różnice w cenie za metr zaczynają się od kilkuset, co nawet kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Sytuacja na rynku nieruchomości pokazuje jednak jasno, że nie zniechęca to inwestorów, a małe mieszkania cieszą się ogromnym zainteresowaniem kupującym.Popyt jest tak duży, że często takie oferty nie trafiają one nawet na portale ogłoszeniowe, gdyż biura nieruchomości mają mnóstwo klientów poszukujących nieruchomości tego rodzaju. Tak duży popyt sprawia, że nie należy się spodziewać, że ceny małych mieszkań w najbliższym czasie spadną, gdyż na rynku jest nadal bardzo dużo kapitału, który z lokat bankowych trafia na rynek nieruchomości.
Małe mieszkania na wynajem a rentowność
Ważnym aspektem, na który należy zwrócić uwagę przy podejmowaniu decyzji o inwestycji w mieszkanie na wynajem, jest jej rentowność. Nie każda inwestycja tego rodzaju jest bowiem opłacalna, a stopy zwrotu osiągane z najmu mogą się od siebie znacznie różnić. Na dojrzałych rynkach nieruchomości (m.in. w Europie Zachodniej) średnia stopa zwrotu z najmu wynosi ok. 5%, więc to powinien być poziom referencyjny, który powinniśmy brać pod uwagę obliczając czy opłaca się kupić kawalerkę i ją wynająć.
W dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, garsoniery cieszą się dużym zainteresowaniem. Do ośrodków tych stale przybywają nowi mieszkańcy, m.in. studenci, single, którzy są chętni wynająć oddzielne mieszkanie, nawet bardzo małe (mikrokawalerki), więc stały popyt sprawia, że można osiągnąć nawet wyższe stopy zwrotu. Co prawda pandemia Covid-19 wprowadziła nieco zamieszania na rynku najmu, gdyż wielu najemców zrezygnowało z wynajmu mieszkań i wróciło w swoje rodzinne strony, wykonując swoją pracę zdalnie. Sytuacja jednak powoli wraca do normy i wydaje się, że po zniesieniu wszystkich obostrzeń nadal będzie wielu chętnych by wynająć mieszkanie o niewielkiej powierzchni.
Bez wątpienia jednak, przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania na wynajem musisz obliczyć zwrot z inwestycji czyli policzyć cenę mieszkania i wszystkie koszty około zakupowe, dodać do tego koszty ewentualnego remontu i dopiero tak uzyskaną kwotę podzielić przez roczny czynsz najmu. Nie możesz też zapomnieć o podatkach i innych kosztach bieżących, które będą miały wpływ na opłacalność inwestycji. Jeśli uzyskany wynik będzie dla Ciebie zadowalający i uznasz, że inwestycja się opłaca, to możesz dokonać zakupu.
Stopę zwrotu można nieco zwiększyć, gdy zdecydujemy się na zakup mieszkania w atrakcyjnej dla turystów lokalizacji i będzie się ono nadawało na wynajem krótkoterminowy. Przed podjęciem takiej decyzji należy jednak mieć świadomość, że inwestycja tego rodzaju wymaga większego zaangażowania czasowego lub wiąże się z wyższymi kosztami, ze względu na konieczność zatrudnienia firmy zarządzającej najmem.
Kawalerka za własne środki czy większe mieszkanie na kredyt?
Wiele osób, które chcą zainwestować swój kapitał w nieruchomości zastanawia się, czy lepiej kupić małe mieszkanie za gotówkę, czy może wykorzystać te środki jako wkład własny i rozważają zakup większego mieszkania na wynajem biorąc kredyt hipoteczny. Odpowiedź nie jest wcale prosta, gdyż na taką decyzją wpływa wiele różnych czynników.
Jednym z najważniejszych jest z pewnością opłacalność takiej inwestycji, która w takim przypadku może być nieco niższa, gdyż dochodzą koszty związane z kredytem hipotecznym. Z drugiej jednak strony może się okazać, że wynajem większego mieszkania będzie bardziej opłacalny, ze względu na wyższy czynsz najmu i będzie na nim można zarobić więcej, a więc wyższe koszty się zwrócą.
Rentowność inwestycji w mieszkanie 2-3 pokojowe będzie jednak zależeć od tego, czy najemcami będą rodziny czy może studenci, którym będziemy wynajmować mieszkanie na pokoje. Ten drugi model biznesowy pozwala więcej zarobić, choć bez wątpienia wymaga większego zaangażowania w obsługę najmu. Jednocześnie pozwala jednak zmniejszyć ryzyko pustostanów i skrócić okres ich trwania, co przy zakupie mieszkania na kredyt może być gwarancją płynności finansowej pozwalającej na spłacanie rat.
Patrząc na to, co zostało napisane powyżej widać wyraźnie, że nie da się jednoznacznie powiedzieć czy zakup małego mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją, bo diabeł tkwi w szczegółach. Z pewnością warto to rozważyć w dużych miastach, gdzie rynek mieszkań na wynajem jest na tyle rozwinięty, że obserwując go można oszacować czy inwestycja będzie opłacalna. Duży wpływ będzie miała lokalizacja, odległość od centrum i rodzaj najemców, którym będziemy chcieli wynająć mieszkanie. Zawsze warto liczyć, kalkulować, rozważać różne scenariusze, bo tylko wtedy decyzja taka będzie oparta o racjonalne przesłanki, które sprawią, że inwestycja taka będzie się opłacać.
Pomocne materiały:
