Powierzchnia użytkowa mieszkania jest jednym z najważniejszych parametrów branych pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania oraz jest podstawą obliczania podatku od nieruchomości, a także opłat eksploatacyjnych. Jej obliczanie bywa jednak problematyczne szczególnie w przypadku mieszkań na poddaszu. Zobaczmy, jak liczy się powierzchnię użytkową mieszkania.
Obliczanie powierzchni użytkowej – podstawa prawna
Sposób obliczania powierzchni użytkowej mieszkania jest określony w różnych przepisach prawnych. Mówi o tym między innymi ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz ustawy związane z prawem budowlanym.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeku cywilnego, powierzchnię użytkową mierzy się po podłodze w świetle ścian w stanie całkowicie wykończonym. Oznacza to, że pomiar jest właściwy dopiero wtedy, gdy wszystkie ściany działowe są wybudowane i wytynkowane. Do powierzchni użytkowej wlicza się pokoje, kuchnię, przedpokój, łazienkę, korytarz, ale nie są wliczane tarasy, balkony, loggie, antresole, zabudowane szafy, schowki, piwnice ani strychy.
Oprócz wspomnianej wyżej ustawy do obliczania powierzchni użytkowej mieszkania stosuje się przepisy prawa budowlanego, który określa, że powierzchnia użytkowa ma być wyliczana w oparciu o Polską Normę PN ISO 9836 1997. Przepisy tej normy miały zastąpić starą normę PN-70/B-02365, przy czym nie ma przepisów, które zakazywałyby stosowania zasad w niej zawartych. Można zatem spotkać oba sposoby liczenia powierzchni użytkowej, nie tylko w mieszkaniach z rynku wtórnego, ale również sprzedawanych przez deweloperów, co niestety wprowadza wiele zamieszania i powoduje trudności w porównywaniu wielkości mieszkań ze sobą.
Obliczanie powierzchni użytkowej wg różnych norm – jakie są różnice?
Patrząc na sposób liczenia powierzchni użytkowej mieszkania wg powołanych wyżej norm można znaleźć trzy główne różnice. Pierwsza z nich dotyczy stanu wykończenia ścian, druga rodzaju pomieszczeń, które są wliczane do powierzchni użytkowej, a trzecia sposobu liczenia powierzchni użytkowej pod skosami.
Stan wykończenia ścian a powierzchnia użytkowa
Zgodnie z PN PN-70/B-02365 czyli tzw. starą normą, powierzchnię użytkową mieszkania liczymy w świetle murów przed wytynkowaniem. Natomiast tzw. nowa norma czyli PN ISO 9836 1997 nakazuje pomiar powierzchni użytkowej w świetle ścian z tynkami. Tynki zmniejszają światło murów o ok. 1-2cm na każdej ze ścian, co powoduje, że obliczona zgodnie z nową norma powierzchnia użytkowa mieszkania będzie mniejsza.
Rodzaj pomieszczeń a powierzchnia użytkowa
Przywołane wyżej normy inaczej podchodzą również do rodzaju pomieszczeń, które wliczane są do powierzchni użytkowej mieszkania. Zgodnie ze starą normą powierzchnia użytkowa domu obejmuje wszystkie pomieszczenia wewnętrze, a nie wlicza się do niej balkonów i tarasów. Natomiast nowa norma nakazuje pomiar powierzchni użytkowej domu wraz z balkonami i tarasami. Z tego powodu powierzchnia użytkowa mieszkania z balkonem i tarasem obliczana wg nowej normy jest zdecydowanie większa niż powierzchnia liczona wg normy starej.
Pomiar powierzchni użytkowej pod skosami
Największe różnice w podejściu do mierzenia powierzchni użytkowej dotyczy obliczania powierzchni użytkowej poddasza ze skosami. Wg starej normy powierzchni o wysokości poniżej 1,4m nie wliczamy do powierzchni użytkowej, powierzchnię o wysokości pomiędzy 1,4m-2,2m wliczamy w 50%, a dopiero powierzchnię powyżej 2,2m zaliczamy w pełni. Nowa norma znacznie upraszcza sposób liczenia, uznając za wartość graniczną 1,9m. Powierzchni poniżej tej wysokości nie wliczamy do powierzchni użytkowej mieszkania, a powierzchnię powyżej, wliczamy w pełni.
Różnice w sposobie liczenia powodują znaczne różnice w otrzymanych wynikach. Powierzchnia użytkowa mieszkania pod skosami liczona wg nowej normy będzie nawet o ok. 10% niższa niż mieszkania, którego powierzchnia liczona jest wg starej normy.
Dlaczego warto wiedzieć, jak liczyć powierzchnię użytkową?
Jak wspomnieliśmy wyżej nie ma jednolitości w przepisach związanych ze sposobem obliczania powierzchni użytkowej mieszkań, co prowadzi do szeregu nadużyć. W związku z tym warto znać przepisy stosowane do obliczania powierzchni użytkowej mieszkania, bo jest ona nie tylko podstawą do wyliczenia ceny za mieszkanie od dewelopera, ale jest również podstawą do późniejszego naliczania opłat eksploatacyjnych czy podatku od nieruchomości. Jeśli będzie liczona wg starej normy, a mieszkanie ma skosy, to nie tylko zapłacimy za mieszkanie więcej, ale przez cały okres zamieszkiwania będziemy mieć wyższe koszty utrzymania. Aby tego uniknąć warto domagać się zastosowania nowej normy do obliczania powierzchni użytkowej, bo to ona powinna być powszechnie stosowana.
Pomocne materiały:
