Sytuacja na rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach zmienia się wraz z szalejącą inflacją i wzrostem stóp procentowych. Mówi się o tym, że może dojść do znacznych obniżek cen, a niektórzy prognozują wręcz zapaść i będziemy mieli po raz pierwszy od kilku lat rynek kupującego. Sprawdźmy, czy prognozy te mają szansę się ziścić i jak zachowają się ceny mieszkań w 2023 roku.
Co wpływa na ceny mieszkań na rynku wtórnym?
Zgodnie z prawami wolnego rynku, ceny mieszkań są wynikiem balansu pomiędzy popytem a podażą. Gdy liczba mieszkań na sprzedaż rośnie i jest znacznie wyższa niż popyt na nie – spadają ceny. W sytuacji odwrotnej, gdy liczba mieszkań na rynku spada, a chętnych na zakup mieszkania nie brakuje, ceny rosną. W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z tą ostatnią sytuacją, natomiast teraz powoli ulega ona zmianie.
Głównym powodem tych zmian jest wzrost stóp procentowych, który wpłynął na zmniejszenie popytu na mieszkania. Wiele osób straciło bowiem zdolność kredytową, co uniemożliwia jej realizację marzenia o zakupie własnego lokum. Inni nadal mają zdolność kredytową, ale niepewna sytuacja rynkowa, wzrost inflacji oraz niepokój związany z możliwością kolejnych podwyżek skutecznie zniechęca ich do zaciągania zobowiązań na lata. Wstrzymują się zatem z decyzją o zakupie mieszkania, odkładając ją na przyszłość. Mamy zatem pewien paradoks, gdyż nadal mamy ogromny niedobór mieszkań w Polsce, a więc popyt powinien być na wysokim poziomie, a z drugiej strony barierą jest niewystarczająca zdolność kredytowa, która uniemożliwia realizację planów mieszkaniowych i zmniejsza realny popyt na mieszkania.
Zmniejszenie liczby kupujących wpływa również na stronę podażową. Mieszkania nie sprzedają się już jak świeże bułeczki, a ich liczba systematycznie rośnie. Zgodnie z danymi zebranymi przez Unirepo, od kwietnia 2022 roku widać wyraźny trend wzrostowy. Nie można jednak mówić o bardzo wysokich wzrostach, co może być wynikiem wprowadzenia wakacji kredytowych. Dzięki nim wielu kredytobiorców nie odczuwa jeszcze dotkliwie skutków wzrostu rat kredytowych, więc nie są oni zmuszeni do podejmowania decyzji o sprzedaży mieszkania.
Czy w 2023 roku ceny mieszkań spadną?
Rozmowy z ekspertami podczas maratonu w ramach Akademii Ekspertów Nieruchomości Online pokazują wspólne stanowisko mówiące raczej o stagnacji niż gwałtownych spadkach. Rynek mieszkaniowy jest bowiem dotknięty spadkiem kupujących mieszkania na kredyt, ale nadal strona popytowa jest zasilana kapitałem, który do tej pory był ulokowany w innych aktywach lub leżał na lokacie bankowej. Rosnąca inflacja sprawia, że jego właściciele chcą ulokować je w innych aktywach, mniej narażonych na utratę wartości, więc inwestują na rynku nieruchomości. Wielu z nich długo czekało z podjęciem decyzji o zakupach mając nadzieję na spadek cen, który był prognozowany przez niektórych ekspertów, ale wobec braku dużych obniżek i dwucyfrowej inflacji w końcu podejmują decyzję o zakupie.
Analizując sytuację na rynku mieszkań trzeba pamiętać, że niektóre segmenty tego rynku mogą ulegać poważniejszym wahaniom cen i notować większe spadki cen. Jak pokazują dane z serwisu Evaluer, w trzecim kwartale 2022 roku znacznie zmniejszyła się liczba transakcji mieszkań o powierzchni powyżej 65m2. W II kwartale 2022 roku transakcje te stanowiły ok. 23% rynku, a w III kwartale 2022 r. było to tylko ok. 18%, Wzrósł natomiast udział transakcji dotyczących najmniejszych mieszkań, poniżej 40m2, który wzrósł od 31% do 40%.
Przyczyną powyższych zmian jest wspomniane wcześniej wstrzymanie decyzji zakupowych przez osoby planujące zakup mieszkania na własne potrzeby, które kupowały mieszkania powyżej 60m2. W tym segmencie można zatem liczyć na większe spadki cen, gdyż popyt znacząco się zmniejszył. W przyszłości, gdy zakończą się wakacje kredytowe, prawdopodobnie wzrośnie liczba sprzedawanych mieszkań, których właściciele nie będą w sanie udźwignąć wysokiej raty kredytowej. Niesłabnące zainteresowanie mieszkaniami mniejszymi pozwala przypuszczać, że raczej rok 2023 w tym segmencie nie przyniesie znaczących zmian i nie należy się raczej spodziewać znacznych obniżek cen.
Jednym słowem spadek cen nieruchomości w 2023 roku będzie dotyczył niektórych segmentów tego rynku, ale ogólnie raczej będziemy mówić o stagnacji. Obie strony rynku będą bowiem czekać na rozwój sytuacji rynkowej, a wszelkie decyzje, zarówno te o sprzedaży mieszkania, jak i o jego zakupie na kredyt hipoteczny, będą poprzedzone poważnymi przemyśleniami. Raczej nie należy się spodziewać szybkich transakcji i „wyścigu” w poszukiwaniu atrakcyjnych ofert, z jakimi spotykaliśmy się w poprzednich latach.
Pomocne materiały:
